频现大宗交易 中关村商办物业投资热度为何居高不下？

继普洛斯收购中关村盈都大厦D座之后，今年3月，中国金茂、首开股份和高和资本联手以12.02亿元收购位于中关村的启迪科技大厦D座；5月，安狮资产接盘远洋资本的钻石大厦，成交用时仅4个多月。各种迹象表示，中关村及周边的上地区域正逐渐成为大宗交易的兵家必争之地。

从近三年来看，传统中关村核心区内，就有方恒中心、中坤广场、翠宫饭店、鼎好大厦等项目成交，物业类型以城市更新项目为主。业内人士认为，中关村区域供应有限，而在高新技术产业聚焦的推动下，市场将吸引更多投资人关注，商办物业大宗交易市场或将更为活跃。

安狮资产接盘远洋资本的钻石大厦

日前，安狮资产在官微宣布，通过其旗下管理的地产私募基金，完成向远洋资本收购北京钻石大厦。安狮资产是一家不动产投资及资产管理公司，由创始人张国正和战略投资人普洛斯(GLP)共同创立。钻石大厦是安狮资产首度落子北京。

与此同时，远洋资本也在官微透露，远洋资本旗下城市更新基金实现首个项目顺利退出。远洋资本城市更新基金于2018年12月设立，聚焦一线及强二线商办市场城市更新物业，采用“买入—修复—退出”的投资模式。

值得一提的是，此次交易从工作启动到完成交割仅用时4个多月。

对此，安狮资产创始人兼董事长张国正表示，这体现了其投资策略，即投资于中国新兴产业发展的活跃细分市场，尤其是作为产业创新载体的园区类物业。

公开资料显示，钻石大厦位于中关村软件园，项目物业产权建筑面积约为2.3万平方米，容积率小于1，地上三层地下一层，为独立花园式办公项目。目前由IBM公司整租，作为其中国研究院、研发中心以及新技术体验馆等机构的北京办公场所。

据悉，戴德梁行资本市场部助力钻石大厦成交。对于安狮资产收购钻石大厦的原因？戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵认为，资本是具有逐利性的，肯定要寻找最具投资价值的市场进行投资。

刘兵表示，中关村上地软件园作为“中国新硅谷”，热度一直高涨。钻石大厦自建成起便由头部科技企业整租，系园区内少有的100%对外出租项目，稳定性、成长性和稀缺性兼具。在这样的前提条件下，外资基金安狮资产选择布局中关村软件园、收购钻石大厦，无疑是精挑细选后的决定。

安狮资产也公开表示，后疫情时代下的科技企业迎来发展新动能，因而带动对中关村及上地区域内研发类物业的旺盛需求。相信钻石大厦将享有可持续的租赁热度和可预期的升值潜力。

中关村大宗交易频现，以城市更新项目为主

早在2017年7月，远洋资本宣布通过境外股权交易方式收购中银集团旗下6个资产包项目，而钻石大厦为其中之一。此前，作为中银资产包6个子项目中的上海大宁商业广场、北京硅谷亮城和成都华敏翰尊大厦均已实现退出。

那么，此次钻石大厦经历近4年的时间转手收益如何？对此，刘兵认为，2017年远洋收购钻石大厦之时，上地中关村软件园片区整体租金水平维持在5.5元-6元/平方米/天，但因片区内长期鲜有大面积空间供应，租金水平随市场价走高，目前片区内租金水平已提至近8元/平方米/天。

刘兵并没有透露此次交易价格。不过，在他看来，此次远洋资本转手的收益可能在以后的公告中会有所体现，但从大的价格水平来看，远洋资本的此次投资很成功。

对于安狮资产而言，刘兵认为，由于钻石大厦的楼宇品质和周边环境属上乘，租金仍有提升空间。安狮资产也是捕捉到这一极具增长潜力区域内的投资机会。

值得关注的是，中关村及至上地区域正逐渐成为大宗交易的兵家必争之地。

据贝壳研究院商业地产分析师郑中分析，北京一直以来都是商办物业大宗交易的热点城市之一，而中关村及上地区域受益于来自科技类公司的旺盛租赁需求，租金回报率较为稳定，一直保持较为频繁的大宗交易频率。比如2020年底，中关村盈都大厦D座被普洛斯收购；2021年3月，中国金茂、首开股份和高和资本联手收购同样位于中关村的启迪科技大厦D座。而在5月则出现钻石大厦被收购。

其中，北京盈都大厦D座是中关村城市更新的项目，也是戴德梁行北区资本市场部促成的大宗交易。在刘兵看来，这是北京市场首单类REITs市场化退出，其交易的意义较大。不仅印证了片区内可售办公物业的稀缺，亦彰显了投资人对中关村、对于北京作为国家科技创新中心发展前景的认可。

据戴德梁行监测数据显示，近三年传统中关村核心区内，就有方恒中心、中坤广场、翠宫饭店、鼎好大厦等项目成交，从成交的物业来看，以城市更新项目为主。

业内：供应有限、需求增加，大宗交易或将更为活跃

纵观北京大宗市场，为什么中关村成为北京大宗交易频繁的区域之一？对此，郑中表示，作为全市三大核心写字楼商圈之一，中关村依托于区域内的顶级学术和科研机构，为全市高新技术产业的主要聚集地，写字楼出租率和租金水平一直位于全市前列。随着信息技术行业的不断壮大，对互联网企业具有极大吸引力的中关村商圈逐渐出现供小于求的现象。

众所周知，位于上地区域的中关村软件园作为传统中关村的外延，不仅沿袭了优良的科创基因，以快手、滴滴为代表的头部TMT（电信、媒体和科技）独角兽企业入驻、扩租，更带动了区域租金水平的提升。

从中关村软件园来看，刘兵则认为，其是北京租金增长最快的新兴区域之一。TMT行业的蓬勃发展，是亮眼的租金收益的基础，也是吸引投资人频繁投资的主要原因之一。

值得关注的是，位于海淀区苏州桥的新起点嘉园二期土地使用权及在建工程，将于6月10日在司法拍卖平台上开拍已经引起广泛关注。该项目起拍价超19亿元，规划建设17万平方米，定位为城市综合体。早在2004年这个地块就完成了土地出让，但自2006年10月开工后，由于腾退问题一直处于停工状态。

在刘兵看来，新起点嘉园二期项目历史较久，但尚未开发，所以未来的潜力很大，预期将引多方瞩目。但是历史存续项目有其特有的问题，尤以此类历史项目的债权债务为甚，市场最后的反应会取决于很多因素。单纯从标的来看，项目入市后一定会快速去化，若拍卖受让方能将项目债权债务梳理干净，未来也会是投资人竞相逐鹿的案例。

对于中关村的未来，贝壳研究院预计，中关村以及上地区域作为全国信息技术类企业最为集中的地区之一，在极为有限的新增供应下，商办物业大宗交易市场将更为活跃。

刘兵也认为，随着高科技产业的迅猛发展，中关村软件园规划不断落地，更多高新技术企业陆续进驻后，市场对上地中关村的关注度将持续上扬，亦将出现更多亮眼的交易。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 柳宝庆

封面图来源 戴德梁行供图

来源：新京报网