成都楼市：投资房产怎样回报率高，位置重要，还是价值重要？

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”粉丝问答精选提问

提问：房神您好！请问天府二街的公寓能投资吗？租金回报率很高，有点心动，谢谢 ！

回答：你好！公寓投资一直不建议，很多人投资公寓的理由是，手上有个不多不少几十万，就因为公寓的单价低，总价低，觉得租金回报率相对较高。但事实确实如此，成都住宅的租金回报率大多在2%，而公寓却可以达到5%以上，甚至超过理财水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事，投资还是尽量买纯住宅。

那么房产投资回报率取决于什么呢？

首先，肯定取决于涨幅，同样是买房，有的人买到低于市场价的房子，有的人买到低估区域，有的人买到高潜力的学区房，涨幅自然更高，回报也会更高。

其次，取决于杠杆，即负债率，你是三成首付、五成首付、还是全款，都会影响到你的杠杆倍数，从而影响回报率。

提问：房神你好，锦江区普通3资格，450预算纯投资（二套首付6成）。感觉新政出来后摇号新房普通234更没有希望了。比较迷茫，望赐教。

方案一:目前看来新房价格被压制了，我是否可以慢慢摇号到年底，等待捡漏低楼层大户型（感觉能轮到普4的也只有这个了吧）或者当下性价比不太高的顺销盘。

方案二:转战二圈层，目前看了几个意向盘，交投星月143平的，清水2.3左右。龙泉十陵板块的华润时代风景，2.2-2.3的精装。还有龙泉新希望剩余的136套四户型3楼，总价270左右。二圈层优点是投入低，剩下点资金以后可以再去买个小户型投资（赠与后），但缺点是投资回报率是否很低？而且很容易踩雷。

麻烦房神指点，是方案一还是方案二？如果方案二，能否对几个盘排序？或者有没有性价比更高的新盘推荐。谢谢。

回答：最好是方案一，目前来看新房是有被压制的趋势，对于普通而言，也有补丁的摇号新政稍微利好了一些。

主城区的价值是毋庸置疑的，这一点虽然谈不上绝对，但是相对二圈已然不低的单价来看，更愿意回归主城，加上你的拆分打法容易走偏，回报不稳定，更建议方案一，集中力量办大事，尽量在锦江、成华二八-东客站、武侯新城、青羊新城以及天府公园东和兴隆湖板块下手吧。

提问：房神你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都主城区太升路有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。

就一独栋名为公寓性质是70年产权的住宅性质，里面都是被拿来办公开公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的，

但是优点就是价格超便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。

周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。

为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？

难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨吗？这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？

回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。

你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。

你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。

坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。

提问：你好房神，关注您很久了。我现在卖了一套幸福梅林华都美林湾的房子，目前计划在娃娃读书的二仙桥嘉祥成华附近买房。我家在大邑有个小的四合院，所以不能算是刚需资格。手头上有270万的钱。还可以贷款有能力还。

1、我现在看中二仙桥板块的，万科知园和中车三期，和嘉祥旁边的正在准备动工的保利。万科知园150平的洋房，中车也想160平的大户型，主要是家里有两个小孩，又有老年人，想改善型住房。

2、现在我和我爱人纠结两种方案：A、买增幅空间大的板块投资并靠近小孩学校租房（①东客站方向，据说是第二个攀成钢；②往天府新区，高新区买投资）。B、在二仙桥板块选择可投资，也兼顾可自住。

很焦虑，娃娃读书大概会在那边呆15年的样子。其实我们本来不喜欢成华区，但是为了娃也就只能长期待这边，希望房神给个中肯的建议，现在瞌睡都睡不着了。

回答：最好的方案还是1，毕竟就在孩子就在身边，平时往来非常方便，家庭里孩子应该是大于房产增值的。

至于东客站，作为普通购房者，买到的概率并不大，除非你们一再加杠杆，加到六七百万，那自然是能买入，但与此同时，单价高带来的增值效率不一定高，第二则是距离孩子学校至少六七公里，要么住校，要么每天往返接送，还是很辛苦的。

二八板块整体还是刚改改善的居多，目前来看是楼市开发的热土，虽然定位没有东客站高，但是已经很不错了。

提问：房神您好！我的基本情况如下：刚毕业的大学生，目前在双流机场工作，社保公司交在了双流区，户口也落在了双流，子弹200万。由于一年以后随着天府机场的运行，要去那边工作，纠结在哪个区买房的问题。

主要考虑因素1.上班时间由于地铁和高速都会直通天府机场，上班可以考虑地铁或者自驾 2.以后子女教育和周边医疗、商业等。

之前也看了您相关的文章，因为我是刚需房，所以对投资方面要求不高。想请房神帮忙分析一下，在我有资格的范围内，选择哪个区买房比较合适？谢谢！期待您的回复，感谢感谢！

回答：如果你是今年刚落户的话，目前应该还没有购房资格。需要等到明年，落户时间和社保时间都满一年才能拥有11区+三圈层的购房资格。

明年到天府机场工作，考虑通勤和周边配套的话。对于你来讲，最好的选择就是18号沿线。但你又没有高新和天府新区的购房资格，如果有的话，这两个区域绝对是最适合你的，如果没有，那么火车南站附近，目前来看应该就是最适合你的。不过上班驾车，可能就有些远，上班肯定需要依靠地铁。二手房次新的你可以看看。

提问：房神你好！请问今天发布的新证怎么解读？成都楼市不仅房子限价，现在土地也限价了会不会导致房价下跌？目前这种疯狂的二手还值得买吗？

回答：对于新房而言，无疑是刹住了一股猛涨的歪风邪气，但是我们依然要看到，地块一方面不算太多，另一方面分布不均，再者清水单价加上后期盈利的装修部分，也谈不上是非常大的优惠，也会加剧后期大家抢新房的热潮，所以短期来看，还很难说会导致房价下跌。

对于二手房的话，我觉得更猛的是“二手房指导价”，这个据说快出炉了，在一定程度上会遏制当下疯狂的二手房，也会在短期内制造价格回调的假象，之所以叫做假象，那是因为现在疯涨的二手房就是在为接下来的回调做准备的。在打时间差，充满了猫腻。

提问：房神上次问过首创娇子1号2套房子，房东想法有变化，现重新咨询2套，请帮忙综合分析下。一套是上次说过的230万14楼横厅位于3栋、离三环立交300多米，二梯6户，6户呈“+”分布，前后各2户、左右各1户，该户位于左边“—”上，南北通透，但右前方有一户，因向前凸出对该户视线有遮挡。另一套220万10楼竖厅位于9栋，离三环立交约200米、之间还有一个10栋，二梯6户，6户同样呈“+”分布，该户位于“”"前端右边，前左右方均无遮挡。请问优先选哪套？谢谢！

回答：选220万竖厅的吧。3栋那个本应该是大户型，这样延展出去然后才好做南北通透的横厅，但是遮挡严重的话，就是个假横厅了。

提问：房神老师，中海在东站附近有个盘叫浣云居，请您点评一下，谢谢！

回答：当时拿地价不便宜，还有人才公寓，所以不得不走豪宅风，大平层预计500+的级别，不输建发央玺的气势，可惜位置赶不上，而且临近铁路线，自求多福吧，慢慢顺销，对不在意价格和地段的普通改善来说，是一个选项。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

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