哪儿的房子还能买？哪儿房子不能买？数据支撑，明明白白告诉你！

　　243年以前，北美还是英国的殖民地。英国的工业化进程大幅度提高了生产效率，过去几十个人干的活现在几个人就能干。不少人丢了饭碗，只能跑去北美碰碰运气。当时的北美地大物博，印第安人都赶跑了，到处都是未开发的处女地。那些在英国混不下去的倒霉蛋们来到了新大陆一下就有事做了，大家都忙着四处去圈地、开荒，建农场。无产阶级一下翻身做了地主，绝对的喜大普奔。但是有人欢喜就有人愁，随后当资本家们开始在北美投资建厂时，却遇到了问题。北美的劳动力非常缺乏，雇佣工人的工资比英国高很多，工厂即使开出高薪也很难招到工人。在英国本土内卷到极致的工人们，到了北美都忙着当地主去了，工厂招不到打工人怎么办？于是英国人想出了一招：以政府的公权力，对土地征税，迫使后来的新移民，在攒够土地税之前，必须先在工厂老老实实地做个打工人。为了把他们更长久地留在工厂里，政府把土地税定的极高，极大地延长了他们打工的时间。这样一来，政府就有钱了，然后拿这个钱再去从英国引进更多的劳动力来美国工作，直到劳动力市场的供求关系逐渐趋于平衡。

　　从解决问题的方式上来看，这个思路确实厉害。而如果我们换一个视角，在现代社会，为了让大多数人好好工作，不瞎折腾，高房价也就应运而生。当房价处于大多数人需要努力工作很多年才能买得起的水平时，大多数人就会非常认真、自愿、快乐地工作和加班了。你品，你细品，这和当年美国的土地税是不是有点异曲同工的味道？

　　大家好，我是首席君！一个有深度、有温度的UP主。在前两期视频当中，我们分别从财政收入和社会消费的角度扒了房地产的皮，本期是这个系列的最后一期，让我们一起从个人投资的角度继续深入探讨。请大家观看时踊跃点赞，评论时理性吐槽，注意舆论导向，自觉维护良好的社会风气和正确的价值观！

　　房价在绝大多数中国人的心里是一种信仰。无论政府怎么喊，楼市怎么调，我们就是坚定地相信，房价一定会涨！2020年，中国人平均每存100块钱就会拿出96块2毛钱去买房，剩下的3块8除了吃饭穿衣，无论如何得留点钱去买酒精口罩，毕竟疫情！想想，你有多久没有和女朋友一起去看电影了？多久没换新手机了？家里的粉条多久见不到猪肉了？老婆的衣橱、儿子的玩具柜各多久没有更新过了？在我们节衣缩食的背后，所有的社会财富，都流向了房地产。对于社会来说炒房兴邦，实业误国，某种意义上并不是一句玩笑。而对于我们个人来说，买到一套相对安全甚至是具备投资价值的房产，更是个人财富对抗通胀的保障。

　　中国的购房者可以根据目的粗分为两类，自住客和投机客，而这两类人又可以相互转换。一个城市里的自住客每年能攒下多少钱买房，将会最终左右这个城市的房价。对于大多数外来投机者来说，最终还是要找自住客当接盘侠，把房子变现的。所以除了产业、布局、政策、人口流动等因素之外，当地的自住客每年能存多少钱，能够承担多高的房价就是问题的关键。

　　遵循着这条逻辑线，就让我们一起按照房价由高到低，从危险到安全把各大城市的房子逐一梳理一下。内容仅代表个人见解，不构成投资意见！

　　老实说中国的房价整体上不安全，泡沫很大、水分很多，加上房住不炒的大背景，真的让人很纠结。不买吧，去年全球都在大水漫灌，手里那点钱眼瞅着就要毛。买呢，和政策大方向相违背，风险极高。一旦上错车，砸在手里那是住不了，租不出，也卖不掉，一点流动性也没有，真正的不动产。

　　我们拿三亚的房子举例，均价23000元一平方米。从绝对价格上来说，和我们首都核心区十几万一平方米相比不算什么，但是你要知道三亚人均年收入是39308元，人均年支出是29765元，两相一减之后，每年人均盈余只有9543元。这意味着一个三亚人在不影响正常生活的情况下，得攒2年半才能买得起一平方米房，有多难脱手可想而知。房子如果砸在手里，变不了现，对于炒房客和当地楼市来说都是非常危险的事情。一旦大批炒房客资金链断裂，房价将会在一夜之间崩盘。所以如何买房从来不是一门玄学，而是一门科学。要搞明白这件事，我们需要关注的数字有四项，分别是：当地的年人均可支配收入，年人均消费性支出，年人均收支盈余，以及房屋均价。通俗点翻译成人话就是：每年挣多少，每年花多少，每年能攒下多少，后面如果看不懂专业术语，可以回到这里来核对意思。

　　在房屋均价4万以上的城市当中，北上深的房价现在都有风险。这三个城市每年人均可支配收入区间是6W2到7W3，其中深圳挣得最少，北京挣得最多；年均花销在4W3~4W8之间，上海人花的最多，深圳人花得最少；所以反映到年均盈余上来就是深圳最少，每年人均剩下1W9，北京最多，每年人均剩下2W7，上海居中，2W5。北京的平均房价是4W5，上海是4W2，而深圳最贵是5万4千5。两相对比，我们就从数据上得到了结论：北京人和上海人如果不挑的话，平均20个月能攒出一平方米的房子，而同等条件下的深圳人得34个月。说到这里估计有小伙伴要提反对意见，没错，深圳的豪宅市场这段时间确实火爆，均价20万一平还得交钱排队摇号。但是这种现象仅限于中心城区的海景豪宅，你看深圳北部那些依赖本地自住客的刚需楼盘，已经连续2年上涨乏力，深圳的刚需购房消费力其实已经见顶了。而炒作豪宅的，主要是三类外来资金：1、隔壁潮汕搞走私的；2、香港一顿折腾后觉得香港不安全，跑来深圳避险的；3、还有套取经营贷跟风炒作的深房理们。未来这三种情况都不会持久，尤其是深房理已经被红牌罚下了。一旦这些外来资金断掉，深圳的豪宅多半就要出事儿。所以深圳的房子不仅在一线城市当中，甚至在全国的城市中都属于高位里的高位，如果你是快进快出的炒房客，我祝你好运。如果你是想长线持有，我劝你慎重。

　　点完了深圳，我们再来看北京、上海和天津。这三个城市虽然具体情况有区别，但是都是平均20个月左右才能攒出一平方米的房子。北京从2017年开始清理非首都核心功能，人口开始流出，加上限购、限贷等政策的影响，房价已经连续阴跌了三年。受其拖累，环京楼市也一路下行，最有代表性的是燕郊和怀来。隔壁的天津，虽然顶着直辖市、宜居等光环，但是自从三星搬走之后，就失去了产业支撑。没有产业就没有收入，没有收入又何谈买房？天津的房价连续三年的阴跌之后，只剩下1W9，但是但是天津人攒下的钱更少，人均1W1，中山、惠州这些三线城市都比这个数高。失去收入的天津人，也撑不起天津的房价。综上所述，房屋均价4万以上的城市现在都有风险，入手需谨慎。

　　接下来我们再看房屋均价2~4万区间的。根据2019年的数据，苏州人均可支配收入6.86万，南京6.43万，广州6.5万，杭州6.6万，这四座城市当中虽然有三座是准一线，但是人均挣得都比深圳要多。其中苏州和南京特别优秀，由于生活成本便宜，人均消费支出分别是3W9和3W5。一线城市的收入，二线城市的开销导致了这两座城市的人均盈余领跑全中国，人均2.8万。苏州的房屋均价是2.2万，就比天津贵一点，而南京的平均房价是2.5万，算一下这两座城市的居民9~10个月就能买得起一平米。杭州和广州相对差一点，房屋均价分别是2.8万和2.4万，并没有太高。但是由于生活开销大一些，人均4.4W~4.5万，所以折算下来这两座城市的人买一平方米的房需要14到15个月，也算得上是优质和安全。

　　同样在这个区间里，也不乏存在风险的城市，除了前面点过名的三亚，还有珠海和厦门。这两座城市在开发商的口碑里称得上是臭名昭著，对各路开发商是有坑无类，一视同仁。只要你敢来，我就敢让你赔，无非是个赔多赔少的区别而已。但是坑开发商的城市对于购房者来说就意味着实惠吗？如果你真的这样想，那就是图样图森破了。为了更好的理解珠海和厦门，我们先拿三亚来举个例子。三亚是目前中国房价泡沫最严重的城市，没有之一。三亚房价的泡沫主要来自三个方向：第一是东北，第二是西北，第三是海南的本地振兴。三亚这个城市物价高，配套差，没有产业，除了碧海蓝天和气候特点之外，可以说是要啥没啥。最早北方的富人们图这里房价便宜，气候温暖纷纷跑到三亚度假养老，逐渐的把三亚的名号给打了出来。而海南也确实在努力的把三亚向着旅游地产和养老地产的方向在打造。但问题是三亚作为养老城市的配套实在是不敢恭维：截至2019年底，三亚只有2409名医生，5159张病床。建一个医院很容易，买齐医疗检测设备也很容易，但是配齐有经验的医护人员却非常的不容易。对于候鸟族来说他们可以季节性的来三亚养老度假，但是配套的医护人员呢？总不能也跟着季节性的来三亚看病吧？而以三亚本地的经济水平和发展现状，无法支撑起与之房价相匹配的配套来，所以三亚楼市讲的故事，水分很大，三亚楼市的房价，风险很高。讲完了三亚我们再回来看珠海和厦门，这两个城市和三亚的情况非常像，都是外来的资金炒起来的。珠海对着香港，厦门对着台湾，大家都觉得这个地方将来可能会有机会。尤其是珠海，还占着粤港澳大湾区的概念，于是被忽悠的投机客就跑到这里提前买房占领阵地。这么多年过去了，这个可能始终没有变成现实，但房地产的泡沫却已经泛了起来。这种现象不只是这几座城市，甚至一些地方的小县城也在外来资金的炒作之下均价过万。从数据上看，珠海人年均盈余1万5，房屋均价2W5。厦门人年均盈余2万，房屋均价3W4。身为二线城市，居然和北京一样，平均20个月才能买一平米，你在这里买房，如果不是自己住的话，那么将来怎么脱手可得掂量掂量。

　　接下来我们继续看看均价在2万以下的城市。这个范围非常广，所以我们就只能捡一些有产业支撑、区域经济还算健康、人口净流入的城市来说。至于怀来、鹤岗这类产业空心、人口净流出，怎么看怎么没前途的城市我们就不提了。在这个区间当中最有潜力的城市是常州、次之是泉州，再次之是宁波。这几个城市民营经济活跃，政府管理的也不错，当地人的生活相对富足。我们用北京人2W7的年均盈余来做标准进行比较。常州人每年能挣5W8，消费3W2，盈余2W6，只比北京差一点，但是常州的房屋均价是1W3千5，只有北京的三分之一，按照我们前面的逻辑，常州人均6个月能买一平方米房子，在购买力上绝对是领冠全国。泉州人的收入比常州要差不少，年均盈余只有1W8，但是泉州房子更便宜，均价才9900，换算到购买力上与常州伯仲之间。最后的宁波，年均可支配收入6.48万，比深圳还要高，已经达到了一线城市的水平，年均消费3.8万，盈余2.6万。从经济水平上看这个数字相当的漂亮，之所以要排在第三是因为这里的房价拖后腿。房屋均价是1W5，换算后宁波人平均7个月能买一平米房子，比常州和泉州只多了一个月。所以这三个城市的房子，会很容易脱手，而且经济健康，长期持有风险也不高。说到这里还得提一下长沙，从纯粹的数据上看，长沙的房价也很健康，甚至比宁波还要好那么一点点。长沙能有今天这样的局面，并不是因为经济出类拔萃，而是由于严格的政策管控。长沙在出让土地的同时就直接规定整盘售价，完全计划经济，根本无视市场规律。效果也很突出，全市均价不到9千块钱，几乎算是全国所有省会城市中的最低房价。所以长沙楼市所有的风险就可以归纳为一种风险，那就是政策风险，而政策风险是我最没有办法分析和预料的，所以只能选择不评论。

　　说完长沙我们再来看桂林，桂林人年均盈余1W4千7，房价8千7，算下来7、8个月就能买下一平，紧随宁波之后。桂林的房价长期就是8千来块钱，任凭外面怎么涨，我这里就是不变。地方政府既不鼓励外地人来买房，市中心也不搞拆迁，老城区限高24米，新城区限高65米，连高层建筑业不想搞。在全国大搞土地财政的大环境之下，桂林政府真的是一股小清流。这么多年下来，效果也很显著：没有高房价，城市的运营成本就低，城市的运营成本低，桂林人的生活成本就低，人均年消费2W2，还不到北京的一半！从今天来看，这样做的效果也很好，作为一个旅游城市，游客来到桂林的感觉就是实惠、舒服，因为物价便宜啊，来了一次还想来第二次！根据统计，2019年桂林接待外地游客1.38亿人次，同期海南全省只有8300万人次。低房价未必就不能发展经济，桂林用实际行动给出了答案。

　　同类型的城市还有很多，篇幅关系不能和大家一一分析。仅从数据上看，西安、福州、海口、惠州、湛江、汕头等城市房价虚高，可能背离了原本的价值。尤其是广东省那几个2、3线城市，完全就是被深圳房价给影响的。而房价与当地经济和居民购买力相匹配的城市则有：盐城、宜昌、唐山、南宁、柳州、洛阳、武汉、成都等城市。这些城市之所以没有被炒起来，可能各有各的原因。政府干预，城市规划，土地管控，民营经济发展等等。以前这些原因遏制住了当地房价的上涨，如果没有意外的话，以后也还是会继续生效。所以下手之前，必要的功课还是要做一下。

　　今天的地产商可以在一年内盖好一栋楼，而消费者却要花几十年的工资才能买得起一套房。所以丈母娘为什么要求一定要买房？因为丈母娘懂得，买了房的女婿可以让女儿少奋斗几十年！但是跳出个人视角，从更高的维度来看，高房价侵蚀的是国人的生活质量、是社会多年积累的财富、更是国民经济的未来。这里就出现了一个很有意思的囚徒困境，如果大家一起对高房价说不，大家就可以一起受益。但是如果有人和高房价同流合污，那么他个人会受益，其他人就会受到伤害。最终大家都害怕自己会受伤害会遭到背叛，于是大家都选择了同流合污，最终大家一起受伤害。身为普通人，我们对房价无可奈何，我们只能选择被裹挟而行。所以如何抑制不合理的高房价，如何真正实现房住不炒，依旧任重而道远。我是首席君，大家下期见！