上秦淮“地王盘”放风3.48万元/㎡，或将刷新区域房价

【先锋探盘】——

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在2020年7月份的融信秦尚栖庭公开后，上秦淮区域已经快一年的时间没有新楼盘的消息了，在磨蹭了近半年的时间后，G81地块终于召开发布会、定案名为芳原，赶在五一假期后的第一个休息日，正式公开了项目售楼处及样板间。

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芳原位于上秦淮湿地公园一侧，紧靠融信秦尚栖庭，是区域内首个“双限”地块项目。2020年11月2日，孔雀城以楼面价21309元/㎡的价格拿下项目地块，成为上秦淮区域的“新地王”，毛坯销售限价3.28万元/㎡。

后孔雀城退出，改由美的和金茂联合开发，美的负责操盘和后期物业。项目拟建22栋5-7层低密度住宅产品，洋房户型约105㎡、125㎡、137㎡，叠墅户型约187-218㎡，精装交付，且已确定将会搭配精装包上市。

虽然项目精装标准还未确定，但楼盘置业顾问透露，项目预计会在2000元/㎡基础装修标准之上，增加2000元/㎡左右的升级装修包。以该盘毛坯限价32800元/㎡计算，可以大致推测该盘精装均价在3.48万元/㎡左右，或将刷新上秦淮区域的新房房价。

芳原前期推盘将以洋房为主，主力户型是125㎡、137㎡，均为四房两厅两卫，其中125㎡为横厅设计。

在和置业顾问的交流中得知，在这两个户型当中，虽然横厅设计更为吸睛，但大多数的买房人更倾向于137㎡户型，双阳台、三卧室朝南，空间利用率更高。

户型图：

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据介绍，芳原的产品是由金茂负责设计，打造的是金茂“逸墅”系产品，整体侧重于改善。另外，楼栋外立面采用的是干挂石材+大面积的铝板、玻璃，极大地提高了建筑内部的采光面，增加居住舒适度。

从项目位置上来看，芳原紧邻上秦淮湿地公园，不远处就是上秦淮电影小镇，虽然周边仅有融信秦尚栖庭一家楼盘，但周边地块的规划已经板上钉钉，学校和3号线地铁沿线等规划也已提上日程。无论是居住环境还是未来的生活配套，都较为吸引人眼球。

另外，上秦淮目前待开发的土地也趋于紧张，哪怕是现在看起来显得“荒”，但实际上的住宅规划用地已经不多，加上目前区域可选新房源不多的情况下，芳原的公开亮相让众人期待已久。

从产品来看，上秦淮多以低密度住宅为主，且逐渐向改善靠拢，对于目前周边改善需求日益增加的现状而言，新盘的公开实为缓解区域内新房供应紧张的现状。芳原打造的低密洋房和叠墅，其得房率在80%左右，紧靠自然环境优良的上秦淮湿地公园，则吸引了更多周边有改善意向的买房人。

最后要说的是买房人比较关心的项目精装问题。

在探盘期间，芳原的置业顾问一再强调“样板间展示的是升级包标准”，但目前的基础装标和升级包标准还在持续调整当中，目前已经确定的是，升级包含有地暖、墙纸、电视背景墙，厨卫等用具的品牌也有所提档。（以开发商最终公示为准）

置业顾问最后总结了一句：“购买精装包是买房人自愿选择，但我能说的是，项目升级包肯定是最合适且性价比很高一种选择。”

样板间：

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随着前几年银城、葛洲坝、五矿等品牌房企的进驻，上秦淮逐渐成为江宁又一改善区域，在碧桂园泊云间、五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉铂悦源墅等多个楼盘相继迎来交付之后，原本空旷的上秦淮，已是高楼林立。

且随着地铁3号线沿线工程的进程、砂之船奥特莱斯、未来科技城小学（游小分校），上秦淮电影小镇、南京未来科技城等配套的逐渐落地，日趋热闹的区域也面临着可开发的土地越来越少，新房源供应的脚步也开始放慢。

目前区域内有新房源待加推的仅融信秦尚栖庭一盘，项目打造的是低密度多层洋房，前期精装均价在33221元/㎡，预计本月加推17号楼。

而作为新亮相的邻居盘芳原，顶着“地王”的头衔，加上“天花板”放风价和区域内首个精装包，必然引发楼市的高度关注，而最终市场接受度也将由购房者们来检验了。