不敢看！不涨反跌的十大小区！谁说南京买房就不会掉坑？

”其他网友则回复，“去年南京三个小区掉价，就有东郊小镇。”“也就是说东郊小镇是掉价第一梯队，锦绣花园是今年的，算是第二梯队。”

近日，南京二手房跌幅前十的4月小区榜单又出炉了，其中最高跌幅10.71%，最低跌幅5.42%！

其实今年这样的榜单已经连续出了4个月，从1月开始每次的跌幅都看得让人触目惊心，这些楼盘真的跌价了吗？目前南京买房这么热潮，万一买到这些不涨价反还跌价的楼盘该怎么办呢？着实让网友纠结，今天猫姐就对这种现象来进行一定的解读，教大家怎么样买房，避免买到坑里！

值得注意的是，上榜的这些小区，其实并不代表他们真的较买入的时候跌价了，确实也有一部分小区是阶段性涨到顶了（如排名第一的河西拉德芳斯梧桐花园南苑），但是在通货膨胀的情况下，不涨其实就意味着这个投资是失败的，也可以认为不涨便是跌，所以我们也要避免买到这种楼盘。

1-4月南京二手降价前十榜，你家小区上榜了么？

猫姐先跟大家看看这4个月，每个月上榜的小区，都有哪些？

① 4月跌幅最大拉德芳斯梧桐花园南苑，跌10.71%

4月南京降价幅度前十的小区分别是拉德芳斯梧桐花园南苑、水岸明珠、壹城东区、富力城、永宁侯冲生态小区、东郊小镇第二街区、翠岛花城、钟阜路2号小区、恒大养生谷、双拜巷151号小区。其中最高跌幅10.71%，最低跌幅5.42%。

表格中可以看出跌幅最高的是位于河西奥体的拉德芳斯梧桐花园南苑，3月挂牌均价约73322元/㎡，4月挂牌均价约65469元/㎡，跌幅10.71%。该小区为河西新城双本小区，因此价格一直挂牌价高，4月有所回落，但整体水平在南京二手房市场中仍是高位。

网友关注的还有雨花台区的翠岛花城，3月挂牌均价约49304元/㎡，4月挂牌均价约45917元/㎡，跌幅约6.87%。该小区学区为雨花台外国语小学和雨花台中学，均为雨花台区优质学区，有意思的是，该小区同时上了本月的“涨幅榜”和“跌幅榜”，对此有网友解释为：“涨幅大的是60平的，用来上学。”

② 3月跌幅最大万裕龙庭水岸，跌10.75%

3月南京降价幅度前十的小区分别是万裕龙庭水岸、天悦花园、营苑新寓、中电颐和家园（一期）、天元吉第城、凤凰和美、融侨世家、江南青年城、汇林绿洲、高尔夫国际花园。其中最高跌幅10.75%，最低跌幅3.88%。

3月跌幅最大的小区为万裕龙庭水岸挂牌均价约26138元/㎡，此前2月挂牌均价约29287元/㎡，跌幅约10.75%。该盘最后一次开盘是在2019年6月，当时新房毛坯均价约2.1万/㎡，有上千人报名，中签率6.8%，目前二手房挂牌价较两年前涨了约5千元/㎡，但是近几个月却跌幅明显，尤其是链家网最新精装成交单价约2.56万/㎡，算上装修价格确实没有想象中的那么“热”。

此外，有网友表示：“我在龙庭水岸住了三年了，每个房东都要卖房。”可见该盘多用来刚需过渡或投资买房，长期自住者不占主流。

③ 2月跌幅最大水月秦淮，跌8.56%

2月南京降价幅度前十的小区分别是水月秦淮、金马郦城、东渡国际青年城、恒大绿洲、北门桥小区、仙龙湾山庄、天泽苑、月牙湖花园、国信阅景龙华、怡康新寓。其中最高跌幅8.56%，最低跌幅1.92%。

一些网友则对这个降价表示质疑，网友@灵动：“恒大绿洲上涨了百分之十，我店在这我关注着呢，尤其是小三房，被抢光了。”不过链家网显示，2月成交价确实较1月跌了1-4千元/平。

④ 1月跌幅最大阳光聚宝山庄，跌8.93%

1月南京降价幅度前十的小区分别是阳光聚宝山庄、锦绣花园、21世纪现代城、幕府山庄、明发城市广场、梅花山庄、万达江南明珠、江岸水城、大地伊丽雅特湾、金城丽景。其中最高跌幅8.93%，最低跌幅3.61%。

其中排名第二的锦绣花园，今年1月挂牌均价约18596元/㎡，去年12月均价约20321元/㎡，1月跌幅约8.49%，有网友庆幸，“当年没买锦绣花园买了东郊……明智了

Tips

通过以上四个月的降价前十排行榜，猫姐得出以下两点结论：

1、综合看四张表，每个月的跌幅名单基本都是全新上榜小区，几乎没有重合的，可见南京还有许多小区二手房房价不稳定。其中1月跌幅榜第一的阳光聚宝山庄，安居客显示目前均价32121元/㎡，环比上月跌0.32%，但相比1月的价格却有所回升。

2、据猫姐从业多年的经验来看，上榜的这些小区虽然有不少次新房，但基本都是当年市场上不温不火的项目，不属于20%序列，比如中电颐和家园、凤凰和美、融侨世家等，既不位于热门板块，也没有规划利好支撑，因此二手房市场也很难有支撑。

永远的二八定律，买房你学会了吗？

看了上面的四个榜，对于我们买房有什么启示呢？

1）相信楼市二八定律，尽量买摇号盘

二八定律，好盘只占20%，这20%肯定是摇号盘，虽然买的人多，但还是要摇！这样的盘以后在二手市场才能跑赢。此前也有人分析，南京楼市有20%的红盘，80%的普通盘，而上述所列的这些跌幅榜单的小区，便是那80%容易买的楼盘，因此购房人能摇号尽量选择摇号，不能贪一时方便让今后几年都后悔。

2）摇号盘也要认清事实，辨明哪些是“真红盘”哪些是“假流量”

摇号盘也要分清，有些盘是“鸡肋盘”。比如万裕龙庭水岸，当年也曾是千人摇号，中签率仅6.8%，但这个项目没有品牌房企光环，开发历时时间长，体量大。户型老旧、物业不行，虽然位于当前还不错的江宁大学城板块，但品质已经跟现在的新盘不能比。放在当年的市场其实属于“鸡肋盘”，但在大形势下很多购房人分不清。

那么当前的市场有没有鸡肋盘呢？其实是有的，随着今年南京楼市整体行情的好转，一些原本一般般的项目也被市场随大流“带上去”，看似热，市场关注度还不错，但未来在二手市场并没有太大的竞争力，比如南部新城的明阅府，月牙湖的光华里，虽然位于热门板块，但其自身的体量、房企、产品等要素都不被看好，未来的二手房市场很难有竞争力。

关于如何选择摇号盘，专业的事还需专业的人去判断，对此如果大家还有疑问，不妨添加猫姐微信，帮助大家分析哪些是“真红盘”哪些是“假流量”。

3）南京二手市场库存量大，并不容乐观。

最新数据显示当前链家网挂牌111075套房源，比去年底的104071套又增加了7004套！新房市场不断推新，更多规划利好板块出来，购房人势必涌向新房市场，卖旧换新，二手房库存堆高，但关键是谁来接二手的盘，有那么多购买力支撑二手市场么？现实堪忧。

对于二手市场购房还需谨慎，选优质次新房，选学区房！千万别掉坑！

以上便是今日的猫姐购房心得分享，如有更多疑问该怎么选摇号盘，可添加猫姐微信，详询更多买房攻略！