仁恒“三级跳”：隐藏杠杆撬动规模

房地产行业的高负债扩张，与中国经济整体发展思路背道而驰。即使没有“三道红线”的预警与强力约束，这一模式的不可持续性也终究会成为行业共识，只是届时已付出了惨痛的代价。

“你有我有全都有”的年代宣告终结后，房地产行业叙事转进“剩者为王”的语境，马太效应为房企追求规模——不论主动还是被动，制造了无法规避的现实动机。

以高负债杠杆撬动规模，在持续数年的身位之争中，一再被证明快捷有效。却犹如饮鸩止渴、涸泽而渔。

高负债杠杆难以为继，上规模的动机却并未消减，怎么办？《东地产财经周刊》注意到，在这个“转型”、“归零”声此起彼伏的年报发布季，对绝对规模的标榜终于让位于对增长内涵的探求。

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“三连跳”扩张

规模快速跃升中的新加坡上市房企仁恒置地集团有限公司(Yanlord Land Group Ltd.，以下简称“仁恒置地”)抢眼入镜。

仁恒置地日前发布2020年业绩显示，公司2020预售额约784.55亿元，同比上涨40.8%。

从200亿、500亿到700亿，这家进入中国28年的老牌房企，实现了规模快速扩张的三级跳。

曾经的仁恒置以精工慢做著称，规模增速此前在中型房企中并不突出。资料显示，2016年—2018年，仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元及248.88亿元，销售目标始终维持在200亿级别。

竞争环境的变化，行业集中度的不断提升，促使仁恒主动提速，并顺利完成了预期目标。2019年，仁恒置地以557亿元的合同销售额，成为当年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。数据表明，2018年至2020年，仁恒合同销售额年复合增长率高达75%。

虽然受到新冠疫情冲击，但年报数据显示，仁恒置地整体销售和房屋交付没有受到过多影响。2020年，仁恒置地实现收入239.18亿元人民币，同比增长28.1%。

规模增长的同时，仁恒置地现金及现金等价物亦获取了24.5%的增长，与下降的负债率对比——净负债与总股本之比全年下降16.8%至63.2%，一增一减，方向趋稳。

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“加杠杆”发展

“三道红线”出台，行业面临较大利空，多数规模房企高负债、高周转的模式难以延续，甚至被迫再次转型，仁恒置地却相对从容。

仁恒置地高质量扩张，一定程度上切中了行业发展的要害问题——面对去财务杠杆的长期要求，房企还能用什么去撬动规模？

4月25日，仁恒置地在上海发布了28周年品牌主张“以仁为恒“。在外界开始猜测“变大变快”的仁恒会不会在不久的将来泯然众人时，仁恒置地集团董事局主席钟声坚再度强调，仁恒的道路选择不会变：“仁恒一直坚持走自己的路，本着‘善待土地，用心造好房’的理念，精益求精。”

“做好房”形成的肌肉记忆，“长期主义者“的目标设定，使仁恒置地在不确定的周期内，往往能抓住切实的市场机遇并有所收获。

按照仁恒置地自我的成长解构，在“土地、城市、行业、客户、伙伴”五个维度，仁恒置地二十余年所积淀的品牌信任，才是支撑仁恒寻求扩张的基本面和行动指南。

对于仁恒置地今后的扩张战略，钟声坚称，企业发展也要遵循市场规律，仁恒置地的逻辑是“防守排第一，发展排第二，着重于产品，逐步地有道理地发展，至于销售规模顺其自然。”

以品质口碑锻造的群体信心作为支点，仁恒置地依靠“加产品力杠杆”的方式撬动规模，这同行业内屡见不鲜的依赖金融资本实现“弯道超车”的做法，形成两条道路的对比。

03

毛利率下行

2020年仁恒置地毛利率36.4%，同2019年相比下降了约5个百分点；归属于公司所有者的利润为25.92亿元人民币，下降22.6%。虽然在行业利润率普遍滑坡的背景下，该表现仍处于上游水平，但对于一向以盈利能力著称的仁恒，这是一个应该引起警觉的信号。

解读仁恒置地全年逾四成的预售额增长，长江三角洲和大湾区项目分别占到集团全年预售额的69.7%和16.3%；全年预售合约建筑面积2141352平方米，增长14.0%；平均销售价格36638元/平方米，同比增长达23.6%，高于销售面积增幅。

高等级土地——高品质赋能——高溢价回报，粗略勾勒出仁恒式的盈利闭环。

外部环境的变化，对拿地端与销售端带来的影响显而易见。政策调控对楼市和地市的管控越来越严格，土地成本愈发高昂，企业对商品房的自主定价能力严重受限。

仁恒置地布局集中在高等级城市。与低线城市相比，高线城市有充裕的购买力支撑和抵御风险的长远市场保障，通常也意味着更高的成本投入以及更严厉的定价限制。

虽然仁恒置地表示利润减少受到“缺少了净廉价收购收益、重测算联营公司和共同控制实体权益亏损净额，以及投资性房地产公允值变动盈利减少影响”，但在外界看来，增收不增利，将是仁恒置地扩张路上需要面对的长期难题。

钟声坚坦然表示：“毛利率下降是现实，而且市场容错率更低，以前投错标做错了，可以快速赚钱补回来，现在看来很难了，要尽量保证每一个项目都能产生盈利。”

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压力中拆招

压力显而易见，仁恒拆招的动作也精准清晰。

4月28日,仁恒置地32.21亿元竞得无锡经开区清源路与观顺道交叉口东南侧地块,首进无锡。

《东地产财经周刊》认为，在城市群建设的新时代，仁恒置地持续扩展战略布局，开始稳健下沉，尝试将自身产品力的领先优势与高潜力城市的发展红利结合，拓宽利润池。

目前，仁恒置地已实现了港珠澳大湾区、江浙沪长三角、京津冀环渤海三大城市群的拓展，以及中西部核心区的深耕。

除传统的土地竞拍外，仁恒置地依托强大的品牌认知度和品质基础，通过合作、旧改等方式扩大规模，控制土地成本，维持市场准入。

在城市更新赛道，仁恒的强势表现格外引人瞩目。继苏州仓街项目大获成功后，上海的仁恒·海上源项目，作为仁恒新一代国际社区的开篇之作将在今年亮相。

近年大量布局的代建业务，也有望成为仁恒置地一个重要的利润来源以及潜在的未来营收支撑。

日前，标普将仁恒置地的评级上调为“稳定”。稳定的展望反映了标普的预期，即在未来12-24个月内，仁恒置地的合同销售还将适度增长并加快项目交付，同时更好地管理其债务融资土地补充。

投资学者达摩达兰认为，报表数字背后，更具力量的，是企业为市场所讲述的真实故事。作为最擅长用产品讲故事的房企之一，仁恒置地能否顺利实现向更高台阶的跃升，实际根本仍取决于其提升产品力杠杆，讲好居住故事的能力。

本期采编：东地产财经周刊·新闻中心