教育、交通等多重优势傍身，蒲江高铁新城89亩低密地块十足吸睛

▲蒲江县成交楼面地价在3000元/㎡以上的土地概况

据成都市公共资源交易服务中心公告信息，蒲江4月28日供应了一宗住兼商用地，位于蒲江高铁新城这一核心区域，占地面积约89亩，容积率为2.0，紧邻蒲江中学和来龙溪，交通、教育、生态资源均有明显优势，这类针对蒲江本地居民高品质改善居住的“学区房”土地，每一宗都会引来投资企业的激烈争夺。

近两年，蒲江县高铁新城片区的房地产市场较为活跃。去年八月和十月，该宗89亩土地东侧的61亩土地及北侧的75亩地块分别出让，均由龙记泰信竞得，已呈现为如今的龙记铂樾项目。

2021年上半年，蒲江县不仅将县政府旁的低密地块推了出来，高铁新城同样没有缺席。本次即将出让的89亩低密地块较为方正，体量规模为项目操盘提供了多种可能性，可塑造成区域有亮点、有特色、有影响力的标杆大盘；同时也便于分期开发，通过合理规划开发周期，实现投资利润空间最大化。

宗地位置：鹤山街道文靖大道南侧，富民路西侧

净用地面积：合89.2074亩

土地用途分类：住兼商用地

商业占比：不小于2%，不大于10%

容积率：2.0

建筑密度：不大于30%

起始价：330万元/亩

交易时间：2021年5月20日

交通+教育+生态优势显著

89亩低密地块价值突出

这宗位于高铁新城的住宅类用地，所占据的周边城市资源有三大显著优势，即交通路网完善、教育资源完备、生态资源丰盛。

完善的交通配套：地块周围交通路网快速成型，36分钟可达成都

地块距离蒲江高铁站仅约700米，步行仅需10来分钟，而从蒲江到成都的高铁最快只需36分钟左右。这也是蒲江融入成都半小时工作、生活圈的一大直观证明。

在地块周边，各条已规划的城市主干道正迅速成型，包括地块北侧的文靖大道、南侧的规划道路、西侧的涌泉大道、东侧的富民路，以及茶马大道和朝阳大道等。通过这些道路，可通达蒲江各个核心区域。

完备的教育配套：紧邻“国重”中学，享0—18岁全龄段优质教育资源

在地块的西北侧，即是一街之隔的蒲江中学新校区。作为国家级重点中学，蒲江中学是蒲江最好的中学，原老校区已经全部搬迁到新校区。

除此之外，在地块的西侧，还规划了幼儿园和新城九年一贯制学校；在该地块的西北侧还将建设一所15个班级的幼儿园，0-18岁全龄段的优质教育资源全覆盖。

即将出让的这宗土地基本被学校包围，未来建成的小区将拥有学区独有的诗书人文气息。这样的教育配套，也正是蒲江本地有适龄子女的购房家庭和农村进城置业的客群最为重视的地段价值之一。

丰盛的生态资源：公园、河岸环伺，宜居属性凸显

地块东侧紧邻规划中的临河绿化景观带——来龙溪河岸。河岸东侧即为规划中的商业街区用地和蒲江文化公园，繁华的商业与生态景观融合，正是蒲江公园城市建设呈现出来的新形象、新气象，后期宗地周边的商业氛围和生活氛围都将十分浓厚。

此外，地块距离蒲江河约700米，距离大溪谷、樱桃山旅游景区也只有1.3公里左右，生态资源丰富，宜居属性突出。

更值一提的是，虽然即将拍卖的这宗用地位于蒲江高铁新城，但与蒲江老城区法治文化广场、蒲江体育中心、蒲江县政府、蒲江县人民医院等核心城市配套的距离都在1.5公里范围内。也就是说，地块所在的区域既可享受到新城升级的城市配套和发展利好，又能享受到老城的核心资源。

抢抓多重机遇积极布局

蒲江正迎来“最好的时代”

蒲江在“一带一路”、成渝双城经济圈建设等国家级战略的重大机遇之下，围绕“川藏铁路第一港、国际生态公园城”的定位，正站在历史的转折点上，迎来“最好的时代”。

蒲江作为成都的西南门户，在交通、经贸、产业发展等多方面均扮演着重要角色。川藏铁路是川、渝、藏融合发展的重要纽带，而蒲江寿安站则是川藏铁路在成都唯一的客货中转枢纽兼运维基地，将促进成都与南亚、中亚、欧盟的陆海经贸通道连接，助力成都构建国际交往中心。

目前，蒲江铁路物流港已纳入成都市“四港六中心”物流枢纽布局，中欧（成都）跨国采购平台累计发布采购额500亿元，蒲江“国际陆港”的地位已十分突出。

近期，蒲江正全面提升对外开放通达能力以及县域交通能级，成温邛快速路延伸线（蒲江段）新建工程、天蒲快速路新建工程、蒲名快速路新建工程（二期）等交通“动脉”正快速打通。蒲江与天府新区及各个中心城区的距离还将被拉近，顺利融入成都“半小时经济圈”。

在产业发展方面，蒲江的主导产业现代制造业发展强劲，西部唯一的中德中小企业合作示范区——四川中德（蒲江）中小企业合作区已被评为成渝地区双城经济圈产业合作示范园区。后续蒲江还将持续扩大中德国别合作区规模，同时结合适铁适港等关联产业，发展精密机械、装备制造业，加速构建智能制造产业生态圈。

此外，蒲江的绿色产业体系也实现新提升，电子商务产业发展势头正猛，交易额年均增速达30%。2020年蒲江生产总值为178.18亿元。

港口城市的定位以及融合性产业的发展，无疑将蒲江的城市、经济发展推向了新的高度，而“三山”夹“两水”的生态基底和“四湖”的水系格局也让蒲江 “国际生态公园城”的全域公园城市建设行动更加能够快速、高质量地推进。

当前，蒲江正在打造全域公园体系，持续提升生态价值：

依托蒲江河、临溪河，沿河打造朝阳湖湿地公园、两河湿地公园等滨水带状公园，提升滨水景观与休闲游憩功能；

以生态保护、农业生产和旅游休闲为主导功能，兼具科普教育等功能，打造猕猴桃国际公园、石象湖花海公园等郊野农业公园；

以生态涵养为主导功能，兼具休闲旅游等功能，打造云顶水乡休闲体验公园、长秋山森林公园、大溪谷运动体育公园等山地森林公园。

可以预见，伴随着生态价值的不断凸显，在港产城融合发展的正向循环下，蒲江的城市能级还将持续提升，宜业宜居的属性愈加突出。

本土改善需求旺盛购买力较强，

开发利润可观

在房地产市场方面，近5年来蒲江的土地供应相对较少，且较少出现大宗土地供应入市，住宅类用地呈现的项目虽然依靠本土购买力就能实现较好的产品去化，但却始终比较缺乏区域标杆性的高品质大盘。

在新房市场供销方面，自2017年以来蒲江始终保持了成交量与供应量的基本平衡。新开盘项目基本上都能在短时间内完成去化，整个住宅市场的存量较小。

除了蒲江城区居民的改善置业需求，蒲江的农村进城置业客户群体也比较庞大。由于蒲江绿色农业产业发达，大量的进城置业以及改善换房的群体涌现。另外随着蒲江陆港经济和产业经济的发展，高精尖人才的持续引进也为蒲江的房地产市场源源不断地制造了购房需求。

不过，在蒲江近年的商品住宅的供应方面，产品形态仍较为单一，这也正是如今蒲江大盘项目、低密高端改善产品所面临的重要市场机会。以2019年的市场供应为例，住宅项目所推出的产品基本上都是高层住宅，产品以2T4、2T6户的刚需住房为主。

2020年，蒲江住宅新房供应开始出现了一些不一样的产品，非康养类的改善大平层出现，部分住宅新房价格已经过万，清水高层住宅价格已基本达到了8000元/㎡。

一方面，蒲江当地购房者的改善需求仍无法通过新房市场来充分满足，另一方面，蒲江城区品质稍好的高层小区二手房，成交价格也达到了9000元/㎡以上，这也进一步促进了新房市场的价格持续坚挺。

结合蒲江当前的土地成本来看，企业在蒲江拿地开发的利润其实相当可观：近两年，因供地规模较小，蒲江土地价格持续保持上涨态势。在2017年及以前，区域土地的最高成交楼面地价还不到2300元/㎡；在2018年及以后，区域的最高楼面地价已蹿升至3933元/㎡。近3年，蒲江县已有6宗土地的成交楼面地价在3000元/㎡以上。2020年，蒲江县成交土地的溢价率最高达到了43%。

与土地价格的上涨保持“同步”的，自然是新房住宅价格。成都睿合泰机构统计数据显示，2017年—2020年，蒲江县的住宅新房成交均价累计上涨了近2500元/㎡。

前面我们已经提到，2020年蒲江新入市的改善平层产品，价格已经过万。与3000多元/㎡的地价相比，中间的价差超6000元/㎡。这对于开发企业而言，意味着较为可观的开发投资利润空间。所以近年来蒲江也吸引了保利、花样年、龙记泰信等品牌开发商的持续进驻。

再回过头去看这宗89亩土地，不难看出，它具备了当下房地产企业对优质土地资源的几乎所有要求：

1、 地块面积适中，利于后期操盘，通过合理的产品规划和开发节奏把控，寻求最大化的利润空间；

2、 土地低密指标与周边各类优质资源相匹配，既有打造高端改善产品的里子，也有面子，后期产品价格支撑充分；

3、 当地市场购房需求充裕，城市发展前景良好，城市发展红利带来的住宅产品溢价空间充分，客户购买决策周期较短；

4、 地价房价差合理，新房与二手房价格合理，二手房市场的量价关系在一定程度上促进客户更愿意选择购买新房。