买房一阵子，物业一辈子！
在苏州，换物业并不是什么新鲜事。
小区环境脏乱差，换！物业不上心，换！居住体验感差，换……换物业的理由不同，但业主的期盼却是相同的，改善小区环境、进一步带来小区房价上涨。
近年来，苏州不少小区成功换物业，有的环境明显改善，也有的实现房价补涨！
01
半年上涨近1800元/㎡！苏香名园
更换朗诗物业，小区环境有所改善！
吴中木渎板块的苏香名园，曾经物业管理的糟糕程度是非常有名的。
此前小区的物业公司为彩生活，内部管理非常差劲，门禁虚设、垃圾遍地、群租扰民、违建成风……只有你想不到，没有它做不到。
实拍图
当时，苏香名园二手房均价远低于周边小区，成了区域内的“价格洼地”。
截图时间为2019.7
2019年，苏香名园更换了物业公司，从原来的彩生活变成了现在的朗诗物业。对此，业主们可以说是欢欣鼓舞，挂牌二手房都明确点出自己是朗诗物业。
更换物业后，苏香名园的二手房价出现了一定上涨：安居客数据显示，小区2019年年底均价约20611元/㎡，2020年6月均价约22408元/㎡。
半年时间上涨了近1800元/㎡，虽然幅度不大，但也在缓慢上涨。
不过，作为一个房龄较久的老小区，苏香名园的二手房价上涨空间并不大，目前基本稳定在2.1万/㎡左右。对于这个小区而言，换物业最主要的作用还是改善小区环境。
据了解，朗诗物业进驻小区后，苏香名园的小区环境确实得到了明显的改善，垃圾及时清理、绿化重新修剪，业主满意度也有所提高。
更换物业后，图源网络
02
成功补涨！吴中太湖胥香园更换物业
二手房价半年涨了近3000元/㎡！
从2017年开始，有关胥香园业主投诉物业的情况就屡见不鲜，控诉的内容相当丰富：
● 电梯天天坏，小区卫生堪忧；
● 小区公共附属用房的租赁，未与业主打招呼擅自承租给宾馆；
● 业主认为物业严重失管，有些业主将车停到路中央、消防通道上、绿化带中，环境混乱。
更过分的是，小区原有的万宝物业在没有通知业主的情况下，砍伐小区树木卖钱盈利……业主甚至在“胥香园”微信公众号上开设了“维权到底”专栏，历数物业管理的罪状。
图片截自胥香园
2019年底，经过重选业委会、公开唱票换物业等各项举措，胥香园小区终于决定招标新物业，不再与万宝物业续签合同。
但由于万宝物业不满并起诉业委会，直到2020年7月小区才正式更换物业公司，国泰南园物业进场，成功进行了交接。
图片来自网络
大批业主非常激动、集体出动，观看物业交接仪式，甚至有业主挂出横幅夹道欢迎新物业入驻。
在不少业主看来，换物业是小区房价上涨的重要契机。
图片来自网络
那么，换物业已经将近一年，胥香园的小区房价真的上涨了吗？
我查询了诸葛找房网站，发现该小区2020年7月的二手房均价约18671元/㎡，同年12月份小区均价涨到了21516元/㎡。
也就是说，半年上涨了近3000元/㎡！这样的上涨幅度在当时的市场环境中还是相当难得的！
不过受年初市场行情影响，小区房价出现了一定程度的下跌，目前均价稳定在1.9-2万/㎡左右，比换物业前略微上涨。
03
环境大幅改善！橄榄湾花园
更换万科物业，对房价没有明显影响！
说到园区橄榄湾花园，想必不少人都早有耳闻。小区毗邻金鸡湖景区，是妥妥的核心地段，却硬生生靠着“烂物业”闻名。
据了解，橄榄湾花园原为瑟维斯物业，管理期间将小区搞得一团糟，在寒山闻钟上的投诉铺天盖地，车辆乱停、垃圾乱堆……甚至影响到了周边小区居民，绝对是霸屏的存在！
图片截自寒山闻钟
不过，就在2019年年底，业主们终于迎来转机。
据小区公众号内容，2019年11月27日，橄榄湾花园业委会正式改选成功。2020年1月份，业主大会中有67%的业主同意解聘瑟维斯物业，业委会正式通知将于3月底解除物业服务合同。
直到5月15日，小区业委会与苏南万科物业签订了物业服务合同；6月1日，万科物业正式入驻橄榄湾，业主也拉出横幅欢迎新物业入驻。
图源苏州橄榄湾花园
橄榄湾花园更换物业半年后，我也前往小区实探，发现其环境真的得到了明显的改善！
小区门禁管理严格、保安年轻化，内部道路以及一些基础设施都经过重新改造，绿化得到翻新，每栋楼都配备了管家……物业还举行了不少邻里交流活动。
实拍图
可惜的是，小区物业的更换并没有给二手房价带来大的影响：诸葛找房数据显示，小区去年7月均价约36427元/㎡，随后房价一路微跌，基本稳定在3.5-3.6万/㎡。
当然，这样的价差可能是因为行情特殊、市场相对冷淡，但也一定程度上说明，新换物业在短期内并没有对小区房价产生大的影响。
04
老小区如何换掉自家的烂物业
更换物业后，有的小区房价实现补涨，但大部分小区房价并不会出现明显变化，这也并不是换物业的主要目的。
众所周知，换物业不是一件简单的事，大批业主之所以不辞辛劳地促进物业更换，主要还是为了小区环境的改善。
最后，更换物业不易，与大家分享下这场战役的攻略。
二手小区换物业，有四个步骤：成立业委会——与现物业解约——公开选聘新物业——业主投票改聘哪家物业。这四步每一步都很繁琐。
1、小区全体业主对原有物业的满意度，是作为是否更换物业的前提条件。
所以需要召开业主大会，由业主大会决定是续聘还是选聘，并对结果进行公示。
注：如果没有成立业主委员会，那么业主5人以上联名可向小区所在街道办事处或镇人民政府提出书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，先成立业主委员会。
2、如果业主大会投标决定重新选聘物业，那业委会需要做以下事情：
A、摸家底，盘点自家有哪些资产？业主对原物业不满意的是什么？业主对物业有哪些要求？这些都需要多走访多了解；
注：可聘请专业第三方，最终数据及结果更客观，摸清资产，如游泳池、会所、公共停车位等；了解公共设备、绿化等是否需要整改等。
B、针对摸清的家底，制定选聘物业招标文件，把小区需要改造提升的相关要求及服务要求均在招标文件中列明，并向全体小区业主公示，得到业主认可后，作为招标依据；
C、对物业服务企业做一个全面了解，清楚各家物业公司的优缺点，适当做点调查，更深入了解他们管理的小区现状，比较一下是否符合自己小区的要求。
3、公开招标，由相关代理机构择优预中标两家物业单位，进行公示。
情况允许的情况下，可邀请两家物业到小区实地路演，让业主对他们有个了解，以便后续业主大会投票；
4、召开第二次业主大会，进行二选一投票，最终选出一家物业进场。
5、投票选出中标物业后，进行新老物业的交接。
当然，在整个过程中，业委会一定要做到公开透明。最后，关于苏州小区物业问题你怎么看？欢迎大家在评论区留言讨论。
注：本文部分内容参考自网络
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