2021年，郑州买房，这类房子再便宜建议远离！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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提问：郑叔您好，我看了好多讲郑州楼市的一些文章，但是大家都说的五花八门，说新区利好、贷款年限越久越好、要买房就得买一二线城市不能买三四线，我感觉说的都挺对的，郑叔能否帮我判断一下上面说哪些观点都是对的吗？

郑叔：你好，关于你说的的第一个新区利好，郑州周边也是有美好规划的，但绝非所有的都有。只有规划好了，利好多了才能吸引人口前去买房，在郑州，规划最好的核心区就是郑东新区。产业、金融中心、公司总部都在东区，说明未来的就业和购买力都在东区。

第二个，买房贷款的问题。贷款越多越好，时间越长越好，在大部分情况下是正确的。但事实上，如果以你的理财能力，年化收益若是达不到5.8，就跑不过通货膨胀，钱就是贬值的。所以还不如学习如何增值保值，比如在好城市买套房。

第三个，买房要买一二线，不买三四线的问题。大部分情况下，这句话是对的，特别是中西部和北方的三四线城市的房价涨幅，未来肯定是低于核心二线的。若是举出郑州和洛阳的例子，郑州作为二线一直在跌，洛阳却一直在涨。洛阳是有利好的，作为副中心城市，当房价天花板到达郑州主城时，人们也会转移目标去郑州买房。大多数三四线城市是没有政策和人口托底的，经济发展的规律就是保涨核心城市的房地产市场，使其他城市的房价自然下跌。总而言之，买房需要有自己的判断，而这个前提就是要掌握基本的房产知识，这样才不至于被人轻易鼓动。

提问：郑叔您好，我之前有看到新闻，业主交房的时候才发现自己买的是“墓景房”，而进行维权，想问郑叔如何避免这样的情况发生？

郑叔：你好，买房时一定要警惕楼盘周边的不利因素，要关注不利因素的公示牌，一般这个公示栏不会放在特别显现的位置，而且售楼部也不会专门引导你去看，所以购房者最好还是仔细观察好不利因素有哪些，最好拍照留存，一旦发现了不利因素，就亲自去现场看一下，看看自己能否接受。这些不利因素将会影响到后期二手房的价格。还要自己了解一下某个项目的口碑，在互联网时代，开发商的口碑是很好查到的，比如直接搜索项目名称，下面自动匹配的信息就能看出端倪；还可以在房产网站的评论区查看有无维权的消息；最后还可以直接搜索开发商名称加维权，就能看见以往有无维权的新闻。

提问：郑叔你好，我觉得买房子选好小区很重要，我租的房子所在小区就是路太窄了，每次早高峰出门都得20分钟，想问郑叔哪些小区不能买？我想避个雷！

郑叔：你好，以下这几个小区千万别碰：1. 超大社区和独栋小区。这两个小区的问题就是，居住体验差。超大社区还存在建设周期长、流动人口多、通勤时间较长等问题。这些问题都导致了社区不稳定性增大，房价波动也较大。独栋小区，在外部配套上可能有点优势，但是社区内部环境、停车位和物业就比较差了，而且还会与周边项目产生不小的价差，房价走势也比较独立。2. 商住混居小区。因为其区位优势、周边配套和相对写字楼更加便宜的小区管理费和车位费，使得小企业和商家进驻。导致了居民的居住属性并不纯粹，密集的人流也使建筑内部损耗迅速，又因为物业维护较为平庸，破旧的面貌也使这类住宅价格打折。随着人们越来越看重居住舒适度和私密性，这类小区注定会日益衰落，而且未来的涨幅更是难以跑赢其他住宅小区。3.郊区景观豪宅。这类产品的问题就在于其只有好景观，没有好的地理位置，不仅距主城区较远，而且周边的生活配套也很匮乏，更没有优质的学位和商业配套加持，市场流动性极差，难有上涨空间。4.片区内的错配小区。一般来说，普通小区大户型的单价都不如小户型，刚需片区尤为突出。这是因为，对于刚需人群来说，大户型的价钱又上升了一些层次，对于刚需来说还是有难度的。这样的错配产品就处在穷人买不起，富人看不上的尴尬地位。5.高容积率的旅居盘。这类产品周边的生活配套一般都比较匮乏，且小区的供应量巨大，就决定了这样的小区房价难以上涨。所以短暂旅居几天倒是可以，要是长期居住就需要理性一点了。

提问：郑叔你好，我去年本来想换改善房，但是发现实在是太难了，很难找到合适的房子，但我发现身边几个要结婚的朋友一下子就把房子买了，这是为什么？是我要求太高了吗？

郑叔：你好，作为刚需群体，在空间上，四环内项目在价格上的竞争使得16、17年没在绕城内买到房的购房群体，有了回归主城的好机会。在选择上，期房、现房和准现房存量都很大，难买的楼层和户型如今也可以选择的机会了。在资金上，如今郑州很多楼盘可以分期首付或者零首付，且首套房的利率也下调了。对于改善群体而言，不仅限购，首付也需要付60%；贷款利率上调，使得购房成本更加高；郑州的二手房还有20%的差额税；虽然选择变多了，但是上车的门槛也变高了，硬伤也比较多，如经开区、金水北和中原主城区的改善盘，就存在交通、教育、户型或者容积率等方面的问题。所以综合来看，不是你要求太高了，而是事实就是如此。

提问：郑叔你好，我今天去看房，人生第一次去售楼部看房，感觉都挺不错的，样板间看着也很好，结果后来多看了几个楼盘发现都差不多。，请问郑叔一般去售楼部看房要了解哪些啊？

郑叔：你好，买房要认识的道具，要知道了解以下知识：1.售楼处，不要被售楼处的高大上、样板间的美轮美奂搞晕了。要理性思考，认清自己的资金情况，考虑房子位置、通勤时间和周边教育商业医疗配套设施等实在的成本。以及建筑质量和产品设计，还需要注意的是是工地，看施工现场的管理是否规范、施工材料是否整齐等。2.样板间，不要被其烘托和营造而迷惑。一定要注意样板间的亮度、层高和面积，最好是自己带上皮尺去测量一下样板间尺寸。3. 沙盘，不要被沙盘中的美好愿景冲昏了头脑，开发商一定是会在沙盘上扩大楼盘优点，弱化缺点的。一定要看售楼书和户型图，还有电子图纸，以免不知道真正的规划和配套用房。4. 户型图，看到户型图要问使用率和使用面积，还需要一份测绘报告，这个报告能够明确户型的套内面积和使用率。5.不利因素，千万不能忽视，一定要重视不利因素公示牌，最好是拍下来仔细看。一般的不利因素包括：变电所、地下室出风口、公共卫生间、垃圾站；小区红线内外的高压线、化粪池、规划路、轻轨站、地铁站、污染源等。以免后期交付了又维权。

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