新城控股 杯葛650天

　　创始人随手扬尘的阴霾下，996打工人撑起千亿市值。

　　时至4月底，春夏之交。上海的街头，梧桐树已生机勃勃。如同黄昏时分的城市光影，调控常态下的地产业，扑朔迷离又波澜不兴。

　　夜幕下上海中江路新城控股大厦照常灯火通明，在这家地产公司的总部，地产职业经理们，以996打工人的自我修养，在过去的650多天内，穿越创始人丑闻阴霾，力撑起这家千亿市值的公司。

　　2021年以来，在股市大幅调整的背景下，新城控股（601155.SH）以35%的涨幅，成为大中型房企中股价表现最好的公司。相比之下，同期的龙头地产公司，如碧桂园、中国恒大等年度股价涨幅均为负值。

　　此时此刻，没有人知道，新城控股创始人王振华，内心深处会否对这群打工人充满感激。

　　1、穿 越

　　稍早之前，新城控股发布了一份看起来不错的财报。2020年，新城控股实现营业收入 1455 亿元，同比增长 69%；归母净利润153 亿元，同比增长 21%。与此同时，在疫情冲击的背景下，2020年新城控股实现销售金额 2510 亿元，略超 2500 亿元的年度销售目标。一大批券商和评级机构，都上调了新城控股的投资评级。

　　如果将时间回拨650天前，没有人敢预测：新城控股能否穿越丑闻阴霾，更别提稳定的营收增长。

　　2019年7月1日，新城控股创始人、时任公司董事长的王振华因私德问题在上海被捕。这位曾资助儿童慈善事业的企业创始人做下的与公众形象完美背离之事，严重冲击了人们的心理底线，舆论讨伐声一片。

　　一场震动社会而不仅限于地产界的突发事件，无情裹挟着新城控股的打工人群体，在震惊、愤怒、焦虑等要素构成的复杂氛围中，无意有意间，有打工人离开、也有人选择留守。事件发生之后，王振华之子王晓松成为新城控股董事长兼总裁，在职业经理人团队的努力下，新城控股通过变卖资产等一系列操作，迅速稳住了资金链，为新城度过危机赢得了时间……

　　没错，时间就是一把刀，刻下烙印，也削去创伤。

　　2、赢 家

　　时隔近两年后，逐步走出事件阴影的新城控股，秀出一波财技。

　　《东地产财经周刊》关注到，尽管经营现金流较上一财年出现显著下滑，但2020年的财报，新城控股提出了一个慷慨的分红方案。公司年报披露，拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），合计拟派发现金红利46亿（含税）。按照4月21日股票收盘价47.09元计，股息率达到4.3%。横向比较来看，这算得上是A股市场上属于较为豪气的分红派息。

　　但从结果来看，大股东王振华家族将成为最大赢家。在股东持股名单中，王振华家族掌控的富域发展集团有限公司、常州德润咨询管理有限公司分别持股61.26%和6.13%，合计持有15.158亿股股份，由此推算，大股东将拿走31亿元，占总分红比例近七成。

　　在A股市场上，有一个被投资者诟病的定律：但凡现金流不怎么样却又大比例分红、看似慷慨的公司，其大股东持股比例一定较高。

　　这当然没有对错，成年人的世界，只有利弊。

　　与之形成鲜明对照的，是经历因丑闻导致暴跌的二级市场股东——那些曾经看好公司发展，最终因丑闻打断投资进程的中小投资者。2019年7月4日，因王振华猥亵女童案发酵，新城控股股价连续数个跌停，一众二级市场上购入的散户与机构被“闷杀”，很多中小散户只能割肉离场。彼时，曾有投资者在“股吧”中呼吁向大股东王振华索赔，但微弱的声音淹没在纷乱的信息洪流中。

　　3、本 质

　　在汹涌的时代浪潮中，个体微不足道。新城控股能穿越危机，时代的助力是其中关键。

　　客观地说，发展了数十年的房地产业，经历了数个复杂的行业波动周期，中国地产界已经涌现出一批成熟的职业经理人群体，当新城控股创始人丑闻发生时，行业已具备了应对突发性危机的人力资源基础。与此同时，历经多年发展，一批房企规模上已成气候，经营策略已日益成熟，拿地方式趋向多元。

　　更为重要的是，2019年的房地产行业，仍处于大上升周期中，地价、房价的持续上涨，让重资产属性的优质房地产项目，成为市场上的硬通货，当企业面临危机时，正是这些快速变现的硬通货，让企业安然度过危机。

　　于是，当创始人带来的危机发生之后，职业经理人团队的果断执行力，快速变现的核心资产，一群伺机而动的买家，构成新城控股稳住资金链的几个关键。事实上，正如这家公司所验证的那样，大环境大趋势才是发展的关键。在一个向上的行业周期中，有没有创始人，企业都能经营好。借用万科创始人王石的话：“对许多企业家来说，不是企业离不开你，而是你离不开企业。”

　　然而，如同其它行业所经历的那样，房地产业也不会永远向上。

　　4、悬 念

　　在后疫情时代，全球的宏观环境正变得动荡不安。

　　疫情仍未好转，欧美撒钱助推股市频创新高；大宗商品持续上涨，通胀苗头若隐若现；美债收益率攀升，资金收紧忧虑卷土重来……凡此种种，均构成中国房地产市场的不确定因素。

　　置身于一个动荡的大时代，企业个体同样渺小。

　　新城控股看似体面的业绩背后，仍有一些财务数据为企业未来发展留下悬念。

　　其一，公司经营现金流状况起伏较大。财报显示，公司2020年经营活动产生的现金流量净额为3.8亿元，2019年为435.8亿元，2018年为38.2亿元。考虑到2019年资产甩卖导致的异常，可以推断，2020年新城控股的经营策略，再次走向激进。

　　在一个高杠杆的房地产业，重仓押注楼市向好，在大周期见顶的背景下孤注一掷，并不是一个稳健的策略。疫情之下全球央行大幅放水，借钱确实容易；但如果未来全球市场因通胀而紧缩倾币，高杠杆企业首先将面临考验。

　　事实上，在龙头企业万科的财报中，《东地产财经周刊》就不出所料看到了其逐年稳健增长的经营现金流。

　　当企业规模越来越大，摒弃赌性，才是一家成熟房企的应循之道。

　　其次，公司净利润有粉饰之嫌。公司2020年的利润增长中，非经常性损益项目贡献了22亿的利润。其中，2020年，公司投资性房地产公允价值变动收益为25.49亿元，占归母净利润的16.71%。也就是说，扣除非经常性损益的公司净利润，增长仅为个位数。

　　其三，公司真实的债务状况仍然是个谜。财报显示，截至 2020 年末，公司净负债率为 43.65%，现金短债比为 1.68，剔除预收账款后的资产负债率为74.12%。按“三道红线”规则，公司处于黄档。不过，由于行业系统性地存在“明股实债”的表外融资，其真实的债务状况未必完整体现于财报之内。这也将成为后续观察这家公司的看点之一。

　　在一个动荡的宏观周期中，新城控股仍然沿用过去略显激进的经营策略，这将是这家公司未来迈向成熟的真正考验。

　　正如彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑。”