因商品房存在质量问题拒绝接收，未收房期间的物业费由谁承担？

【基本案情】

小惠于2017年购买了一套住宅商品房，《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年5月31日；交房条件为竣工验收合格；另约定：购房人在开发商发出的收楼通知确定的期限内到开发商指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如未办理收楼手续，视作被告已对该商品房进行了验收、接管，开发商不再另行通知；购房人应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，物业管理公司有权追讨业主欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金。

在签订《商品房买卖合同》当天，小惠还与物业公司签订了《前期物业服务合同》，其中约定：自开发商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理费；如逾期支付，则从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理费的千分之一计付滞纳金；业主有权要求物业服务公司对本物业内各种违章建筑、违章装饰装修以及其他违反物业管理规定的行为予以制止、纠正。

2018年4月，开发商通知小惠前往物业管理公司办理收楼手续，被告在验收涉案房产过程中，认为涉案房产存在相邻墙体被拆、墙体渗水、部分窗户拉手损坏等问题而拒绝办理收楼手续，并多次向物业管理处反映了该情况，拒绝缴交物业管理费。2020年4月30日，小惠办理了收楼手续，但拒绝承担此前的物业管理费。

物业公司于2020年10月诉至法院，要求小惠支付自2018年6月1日起至2020年4月30日期间的物业费，并支付迟延付款违约金。

【法律评析】

小惠与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件为“该商品房经验收合格”，涉案商品房已通过验收备案，具备合同约定的商品房交付条件，在开发商发出收楼通知后，小惠应及时收楼，其拒绝收楼没有合同依据，故在收楼通知书上规定的收楼期限届满时即视为小惠已收楼，小惠应按照《前期物业服务协议》的约定支付物业管理费。

对于小惠提到的隔壁房屋违规装修的问题，由于涉案商品房已具备交付条件，如果小惠认为隔壁房屋违规装修对其房屋造成了损害，可另行向侵权人主张权利，而不得以此拒绝收楼。物业公司在隔壁房屋装修前已要求业主签订装修承诺书，在发现违规装修后，也已两次向该房屋业主发出违章施工通知书，尽到了物业管理责任。

即使物业公司未尽到物业管理责任，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，小惠也不能以此拒绝支付物业管理费。

【裁判结果】

法院经审理，判决小惠向物业公司公司缴纳截止至2020年4月10日的物业管理费35000元，并支付违约金10400元。

【结论与建议】

1、关于购房人与开发商发生纠纷，导致未按约定期限收房的情形，未收房期间的物业管理费由哪一方承担的问题，我国各地法院裁判尺度并不统一，相差较大。在有些地方，行政主管部门发布的《前期物业服务合同》明确约定，因购房人与开发商发生纠纷导致未按期收房的，购房人无需承担未收房期间的物业管理费，法院也会根据《前期物业服务合同》的约定作出相应的判决。因此，本案的判决结果并不代表全国法院的普遍态度。

2、从购房人角度，在购买商品房时，除认真阅读《商品房买卖合同》及相关协议内容外，还需审查《前期物业服务合同》中关于物业费承担的相关约定，以免在后期发生纠纷时因合同条款对自身不利而遭受不必要的经济损失。

3、从物业公司角度，如果《前期物业服务合同》没有就业主未收房期间的物业费承担问题做出特别约定，则根据《物业管理条例》的规定，物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。如果销售房屋具备合同约定的商品房交付条件，在开发商或者物业服务企业发出收楼通知后，业主应及时收楼，在收楼通知书上规定的收楼期限届满时即视为业主已收楼，其拒绝收楼没有合同依据。如因第三方装修导致已交付房屋损坏，业主应向侵权人主张赔偿责任，而不能以此为由拒绝缴纳物业费。

4、需要注意的是，尽管法院可能判决业主承担未收房期间的物业管理费，但业主也并非没有其它救济途径。如果业主有证据能够证明，其所购商品房确实存在质量问题，影响正常居住，则对于不能正常居住期间的租金和物业管理费等，可以作为实际损失向开发商主张赔偿。