楼市出现“排队卖房”？2大逆转政策，2021年房产走势已经清楚了

房子卖不掉？可能很多看涨房价或者不了解楼市目前环境的人会觉得好笑，但是这就是目前楼市真实存在的情况。不仅房子不好卖，就是一些城市的房价也出现了很大幅度下跌。就比如在2020年初属于环京房概念的燕郊就出现了罕见的“免费送房”，这所谓的免费自然不是免费的，因为燕郊的房价相对于2017年4万多的高点，现在已经跌到了2万元/平方米左右。这意味着在2017年购房的人，不仅首付亏没了，并且房子也已经资不抵债。所以，这种所谓的免费送，虽然不要任何首付，但是也要接受房子所有的房贷。很明显，现在这种房子欠的银行贷款比现在房子本身的价值还高，所以就算免费送，也没有哪个冤大头去接手。

并且随着2020年过去，环京区域的房价又进一步下跌。就比如在前一段时间的清明假期，同属环京区域的香河县，有开发商为了回笼资金，就推出了一大批特价房，不仅单价仅在8000元/平方米左右，并且买房就送车位。另外，还有开发商更是推出了价格更低的特价房，如果付全款，单价仅合7100元/平方米。可以看出，相比于当时香河9200元/平方米的平均房价，香河的房价又进一步出现下探。虽然环京区域的房价下跌只能算作特例，但是最近几年这种特例现象越来越多，很多经济不发达、人口不断流失的中小型城市都出现了这种现象。所以，就算大家所在的城市还没有出现这种现象，最好还是要有所警示。

如果大家去了解一些目前楼市实际情况，大家可能会发现，不仅是环京区域，在全国范围内都出现了“排队卖房”的现象。

首先，新房库存数量不断上涨

根据易居研究院的调查统计数据显示，截至2021年2月底，全国100城新建商品房库存数量为4.98亿平方米，环比减少2.2%，同比增长5.6%。可以看出，虽然相对于2020年底5.1亿平方米的库存数量有所降低，但是目前楼市新建商品房库存数量依然非常高，房企的库存压力非常大。另外，根据数据显示，2021年前两个月全国新建商品房平均售价为11030元/平方米，随着新建商品房价格越来越高，房企们卖房子也就越来越困难。

更让人担心的是，根据中泰证券宏观分析师陈兴3月15日发布的报告显示，截至2020年年底。全国的商品房广义库存数量已经超过了70亿平方米，如果按照目前全国每年平均销售16亿平方米的房子的话，70亿平方米就需要销售4年多。并且每年还有大量新建成的商品房流入楼市，这会让楼市的库存压力越来越大。

其次，全国各地二手房挂牌量都在不断激增

相比于新房的库存压力，目前二手房的库存压力似乎更大一些。根据2021年《3月国民安居指数报告》中的数据显示，全国二手房新增挂牌数量环比上涨了83.9%。可以看出，在今年3月份二手房挂牌量出现了激增的现象。

根据数据显示，目前郑州、武汉、成都、青岛、重庆、南京、哈尔滨、广州等城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中重庆（仅市区）的二手房挂牌量更是超过了20万套。可以看出，随着二手房挂牌量的不断激增，未来二手房市场的库存压力只会越来越大。

最后，房住不炒的影响下，人们对住房的需求正在不断减少

一边是新房二手房挂牌量的不断上涨，而另一边是人们对住房的需求正在不断降低。其实，目前我们国家的住房资源已经过去，并且96.86%的城镇家庭也都有了房子，户均超过1.5套。因此，随着房住不炒慢慢深入人心，投资客正在慢慢退出楼市，所以楼市中的购房者数量正在慢慢减少。

虽然现在楼市中还有很多需要买房的刚需购房者，但是这些刚需大都也买不起目前这么高房价的房子，真正有经济能力购买房子的刚需真的不多。因此，在这种楼市环境下，房价已经失去了大涨的基础。

央行开始对楼市“去金融化”，2大政策逆转，风向变了

1、不仅提高房贷利率，同时出台“限贷令”

今年以来，随着楼市调控政策不断加码，房贷利率也在2021年出现了上调。就在4月28日，广州的房贷利率再度上调，首套和二套房贷利率均较月初上调10个基点，这已经是今年以来广州房贷利率第三次上调。除了广州之外，今年以来东莞、深圳、郑州、武汉、南京、成都等城市的房贷利率都有所上升。

而银监会在2021年初就出台了“限贷令”，对不同级别的银行和金融机构都设置房贷上限，不仅限制给房企融资，同时还限制给购房者的住房贷款。因此，从今年以来，购房者申请房贷的审批时间大大延长，不少银行都需要好几个月。而在之前，对于审批快的银行仅需要一到2周的审批时间。房贷审批时间的延长，很大程度上影响了房企回笼资金的速度，资金压力越来越大。

2、严查经营贷、消费贷等违规资金流入楼市

要说最近两个月楼市最热议的话题，那就应该是经营贷违规流入楼市的事情了。在今年春节之后，不少城市楼市迅速回暖，并且出现了过热现象。而在这种楼市火热的城市，楼市炒作现象严重，其中很多投资客都违规使用经营贷投资房产。特别是广州、东莞和深圳等城市，这种现象尤为严重。

在这种情况下，银监会要求各地开始排查经营贷使用情况，一旦发现经营贷违规流入楼市，就要采取措施，包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式。另外，除了经营贷之外，信用卡、网贷等消费贷也都在排查范围之外。随着金融调控政策的收紧，不少城市的楼市都由热转冷。很多房地产业内人士都表示，2021年的楼市“小阳春”还没开始就已经结束了。

最后，在笔者看来，根据今年以来的楼市调控政策可以看出，目前楼市环境已经发生了彻底逆转，不仅是政策环境的逆转，就是楼市的供需关系也已经发生了逆转。随着央行在2021年对楼市的金融调控政策不断收紧，楼市“去金融化”的速度会越来越快。并且随着房价走势稳定已经“房住不炒”慢慢深入人心，人们的购房观念已经发生了根本性的转变。因此。2021年的房价走势基本上已经很清楚了，不会出现大涨的情况，房价走势基本稳定，房企们不时会出台降价促销活动。