修复城市“伤疤”：珠海3.0版新政整治烂尾楼，71个烂尾楼已盘活15个

本文来源：时代周报 作者：陈佳慧

烂尾楼也能复活。

因开发商资金短缺、债权债务纠纷等原因，部分在建工程停工停建，致使项目“烂尾”。上世纪90年代，是珠海烂尾楼的集中形成期。众多烂尾楼不仅造成城市土地资源浪费，还对市容市貌、社会治安稳定和经济建设带来不良影响。

近年，珠海积极推动烂尾楼盘活处置工作，先后盘活了夏湾批发市场、银丰大厦、斗门皇家花园等烂尾楼项目，并由此总结盘活经验，梳理形成可复制推广的扶持政策。据排查统计，珠海共计71个烂尾楼项目，已盘活15个，另外有7个正在开展前期研究工作。

为进一步解决烂尾楼项目推进的堵点难点，珠海近日出台《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》（以下简称《办法》）。4月27日，在《办法》吹风会上，珠海市自然资源局副局长田建华对该市整治处理“烂尾楼”的办法政策作了系统介绍。

珠海市的“烂尾楼”整治处理政策主要亮点体现在两方面：

一是扶持措施成体系，在规划调整、土地出让、规费补贴等方面，给予了一系列扶持措施。如在规划调整方面，允许具备条件的前提下提高容积率、改变土地用途。在土地出让方面，提出了按照单宗市场评估价30%计地价等降低用地成本的具体措施，并允许土地出让年限重新起算，允许“烂尾楼”项目与其他项目合宗开发、联动开发。在规费补贴方面，提出原建筑规模不计收城市基础设施配套费支持。

二是审批、监管权责一致。将“烂尾楼”项目认定、规划方案申报受理、处置方案组织编制和审批、地价评估及核准等事权全部下放区级政府及部门，同时明确了区级部门的监管责任，要求各区制定适应辖区实际的监管协议、履约保证金核算及缴存、返还规则。

此次出台的《办法》，已是珠海烂尾楼整治处理政策的3.0升级版。田建华介绍，此次进行政策的修订升级，主要有政策衔接考虑、政策补缺、解决项目推进的堵点、难点问题等三方面原因。“接下来将引导市场用好、用足政策优惠，抓住发展契机，解决历史遗留烂尾楼问题。”

政策升级至3.0

烂尾楼不仅是珠海土地价值最大化的障碍，还是横亘在城市地图中的尴尬“补丁”。多年来，珠海一直在修复这些城市“伤疤”。

早在2017年5月及2018年1月，珠海先后出台《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》等政策及配套文件；2020年7月，在上述政策基础上修订形成《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》。各项政策文件实施至今，有效盘活了东方翠景台、豪逸万信花园等一批烂尾楼。

此次《办法》是在前述政策文件基础上修订升级，主要有四个方面，包括调整地价计收标准，允许调整规划条件，取消保证金的统一核算比例要求，以及增补政策衔接处理规则。

具体为：修订调整地价计收标准，对涉及规划条件变更调整情形的，由“按办理地价核准时的基准地价”调整为“按处置方案批复文件印发时点单宗土地市场评估价的30%”计收地价；在履约保证金核算方面，取消了对履约保证金缴存金额按照统一规定比例核算的要求，改为由各区政府另行结合项目实际情况，分类研究制定具体缴存数额核定规则。

田建华介绍，审批、监管权责一致是此次修订的亮点之一。将“烂尾楼”项目认定、规划方案申报受理、处置方案组织编制和审批、地价评估及核准等事权下放至区级政府及部门，同时明确区级部门的监管责任，要求各区制定适应辖区实际的监管协议、履约保证金核算及缴存、返还规则。

发挥市场作用

以珠海市香洲区为例，该区共有“烂尾楼”项目22个，截至目前已成功盘活9个。

“当初开发企业资金链断裂，没有按照规划许可超规模建设，建筑质量不符合验收标准等。”香洲区住房和城乡建设局副局长彭建力分析，这些都是当地早些年项目烂尾的主要原因。

针对因不同原因烂尾的项目，香洲区采取有针对性的方式进行分类处理。例如，如果是债务单一、企业有能力自主解决债务纠纷的烂尾楼，香洲区政府将引导企业在土地产权办理、划拨转出让、容积率等方面给予政策引导和扶持。

一个例子是，珠海夏湾农贸批发市场，该项目在1994年就曾办理规划报建，计划建设批发市场，一栋9层办公综合楼，但在建设至4层后后就遭遇烂尾，项目长期搁置。近年通过市场运作、企业收购的方式，注入新资金盘活了此项目。

“政府要提供政策引导和扶持，发挥市场主体作用，通过市场化运作解决项目问题。”彭建力表示，下一步，将探索推动对部分烂尾楼采取国企介入、政府回收、破产预重整等措施加快推动辖区烂尾楼整治。”

珠海金湾区则专门设立团队，全面梳理烂尾楼项目情况。

上世纪90年代，珠海因西区大开发产生的多个烂尾楼，大部分为原三灶管理区历史遗留项目。据金湾区建设局城市更新室主任李彦林表示，该区专门成立了处置三灶管理区烂尾楼工作领导小组，聘请专业法律团队全面梳理烂尾楼项目的债权债务情况，以盘活区内土地资源。如新金都烂尾楼盘活工程，从修车厂变成新的地标建筑，预计两年内完工，计划完成投资4.2亿，打造为集商业、办公、酒店为一体的高端综合服务体。

截至目前，金湾区经盘活已建成4个项目，分别是青湾花园、金海大厦、中兴花园和原平沙东兴公司综合楼，用地面积达3.35万平方米。