集体经营性建设用地使用权出租合同约定超20年部分是否有效？

集体经营性建设用地使用权出租合同约定超20年部分是否有效？关于集体经营性建设用地使用权出租合同约定的期限的法律问题，我们在司法实践过程中经常遇到这样的案例，企业在租赁厂房、租赁土地的同时还会签订土地租赁合同，这种情况的发生大部分都是工业用地或者经营商业的用地。

这种情况下在实践过程当中，往往会法院判决土地的租赁合同超过20年的部分是属于无效的。那么，今天北京楹庭律师事务所合伙人，中华律师协会会员、中国法律年鉴入选律师、楹庭政企纠纷律师团孟雷律师来给大家探讨下土地租赁合同约定超过20年是否就是无效的问题。我们认为根据新的法律规定，应当说超过20年的期限的问题，并不是必然的无效。

首先根据2021年1月1日实施的《民法典》规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的部分属于无效，以及以前的《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年也是部分无效，以前均有相关的规定。

我们认为《民法典》、《合同法》规定的是普通的租赁合同，土地的租赁合同是一个特别的合同的规定，根据《土地管理法》第63条的规定，土地利用总体规划，城乡规划确定的工业、商业经营性用途依法登记的体经营性建设用地，土地使用权可以通过出让出租的方式交由单位或个人使用，应当签订书面合同载明土地的界限、面积、动工期限、使用期限、土地规划条件等等其他的一些权利义务。这是《土地管理法》最新的63条的规定。

《土地管理法》第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务……

在《土地管理法》实施以前，农村的集体建设用地在一定的条件下，公共设施、公益事业的建设才可以使用农村集体建设用地。一般的工业或者商业用地只有是符合农村的公共设施、公益事业等等符合条件的情况下，才能使用集体建设用地。自从新的《土地管理法》出台之后，集体建设用地、工业商业等经营性用途的土地是可以出租和出让的，出租出让期限是多少年呢？

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

在本条第四款 规定的集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让，参照同类用途的国有建筑用地执行。集体建筑用地出租出让签订的年限，可以签订出租出让的年限是多少年，20年、30年？还是40年、50年？到底究竟是多少年可以是合法的？

在新《土地管理法》生效之前没有规定，不符合一定条件的集体土地建设用地是不可以出租的，没有合法法律的相关依据。新的《土地管理法》出来之后已经明确规定，集体土地租赁的合同是可以出租和出让的，而且规定的年限是可以参照国有土地出租出让的年限执行。

国有土地出租出让的年限，是多少年呢？根据国土资源部关于印发的《规范国有土地租赁若干意见》的通知，国有土地的出租是有年限规定的，国有土地的出让也是有年限规定的。大家比较熟悉的就是国有土地使用权出让，国有土地使用权出让的年限是根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第12条商业旅游用地，这里有规定是40年。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

第12条明确规定的土地使用权出让的最高年限，根据用地的土地的类型用地的性质不一样，年限是不一样的。比如说居住用地是70年，工业用地是50年，教育科技等等也是50年，商业、旅游、娱乐用地是40年，综合用地是50年。那么显然《土地管理法》的第63条明确规定是参照国有土地执行，那对于出让的年限显然是有按照土地的性质分为40年、50年、70年不等，大家根据具体的用途来确定。

能大家对出租的期限不是很熟悉，《规范国有土地租赁若干意见》里面也明确的规定，国有土地租赁可以根据具体情况实施，实行短期租赁和长期租赁，对短期使用或者修建临时建筑物的应实行短期租赁，短期租赁的期限一般超过5年，对需要进行土地上建筑物构筑物建设后长期使用土地，并实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同来约定，最长租赁期限不得超过法律规定同类用途出让的最高年限。

《规范国有土地租赁若干意见》四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

那么也就是说对于国有土地租赁相关的法律规定，他们的期限是参照国有土地出让的最高年份来确定的。刚才我们讲国有土地出让的最高的年份有40年、50、70年不等，那么显然根据该条的规定，国有土地出租的期限也是按照性质分为40年、50年、70年不等。

《土地管理法》第63条规定的该条参照国有土地的去执行，那么显然集体土地经营性建设用地、工业用地等出租的期限，也是可以约定40年、50年、70年的规定。那么也就是说对我们以前经常出现的，跟村里签订的土地租赁的合同期限是可以约定超过20年。

我们认为新的《土地管理法》出台之后，对于这类的租赁期限预定有很多30年、40年、50年，超过20年的部分，我们认为不能说是无效的，应当说根据新的《土地管理法》的规定，出台之后，所以说对于现在的超过20年的问题，现在法律出台之后，我们认为要慎重的对待。

对于以前案件过程当中出现过的土地流转、土地租赁合同的效力的问题，我们认为以前在《土地管理法》出台之后，对土地流转相关的一些法律规定，《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），在2004年的38号文件中也明确了它是规定引导兴办乡村工业建设，确定的小城市集中，在符合规划的前景条件下，村庄集镇的农民集体所有建设地可以依法流转。

之前就有很多的一些规范文件，行政法规规定可以去流转，《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》里面也规定了在符合规划的前提下与国有土地享有平等的权益。

最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知，也明确规定将符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与国有土地享有平等权利，集体建设用地的权利，应当说国有土地是享有平等权益的。在涉及到现在征收的补偿当中，我们认为对集体经营性用地的补偿也应当参考国有土地相关的规定补偿标准，当然要扣除相关的一些其他的征地费用以及其他的费用，因为集体经营性建设用地与国有土地是享有平等权利。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。