“同一小区，凭啥我家便宜三十万？”答案来了！看这4个细节！

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我们说过很多买房的注意事项，无一不是和大家聊如何挑选房屋的地段，但你知道吗？同一小区中，即便是同样的户型，也会因为楼层、楼栋等多方影响，而产生价格差，有的能相差数十万。

曾经就有一位朋友在卖房挂房的时候发出这样的疑问：“同一小区，凭啥我家就得便宜30万？”

今天我们就来聊聊同一小区房屋选择的注意事项。

01

房屋性质：回迁房or商品房or商铺？

在同一小区中，权属类别不同的房产，价格显然是不同的。我们通常购买的房产是商品房，但有些小区内，也会有一部分房屋作为“安置房”使用，也就是我们常说到的“回迁房”。

部分小区拆迁之前，是集体土地上的私房或经济适用房，那么拆迁以后的“回迁房”，同样不会是商品房。也因为动迁导致开发商的利润较小，所以在质量上，动迁房和普通的商品房，也会存在一定的差异，动迁房所处的位置、户型等一般会略次于正常的商品房，往往会面临靠近马路、户型较差、土地性质不同的问题，这类房屋的价格低于商品房，自然是情有可原的。

而在正常的住宅之外，有的小区会在建造之初，规划社区底商等商业配套，有的商铺就分布在住宅楼的一二层，但价格与住宅也是完全不同的。

商铺和住宅在产权、房屋性质等方面都有不同，商品房是为了自住，而商铺是为了经营盈利，可以说是两个不同的定价体系，相对来说，互相之间的价格参考性不高，但可以肯定的是，住宅价格越高意味着居住人群收入越高，商铺盈利空间就越高，商铺的价值也越高。

02

楼栋位置：与大门、景观、垃圾站等的距离

在影响房价的因素中，比较重要的就是楼栋在小区中的位置，要关注楼栋距离小区大门、景观、停车场以及垃圾站等“红线”的距离。

首先要提及的就是“景观”，随着人们对于居住环境和生活质量要求的提升，优质的景观成为社区中重要的一个部分，我们能够清晰得看到，小区内观景最佳的“楼王”和边缘的楼栋，价格差异不是一点半点，如果是一些特殊的小区，如湖景房等，价格差异会更大。

另外，小区大门的设置也是一个关键，一般小区正门会距离公交车站或地铁站较近一些，而有的后门则可能通往一些较为偏僻的区域，在选择楼栋时，要关注通行出门的距离。在大多数家庭都拥有车辆的情况下，关注停车场和车位也是一件非常关键的事，关乎出行的便利性。

最后是关于垃圾站、配电间等“不利因素”，部分设施会对业主产生不好的影响，所以在挑选这类设施时，要关注小区整体的规划图，如果在购房时，看到楼栋周围存在未标明用途的空地时，这时候就要特别小心了。

03

楼层选择：不选底层，不选顶层

楼层选择也是关键的一点，这里要注意的是，一般来说，顶楼和底层都不是特别好的选择。底层潮湿、易生蚊虫，采光也容易被树木所遮挡，外部行人通过，也常会有安全隐患；而顶层则面临漏水风险，同样，一旦出现电梯停运等突发情况，上下楼都会比较困难。

需要强调的是，很多文章里劝诫不要购买“设备层”、“扬灰层”，但当下的房屋中，设备层往往在地下二层左右，对于住户的影响比较少；同样，扬灰层这一说法也没有足够的科学依据。

04

“好”户型，“送”面积

户型是购房者考虑的重中之重，通常来说，我们建议购买的都是常规意义上的“好”户型，如户型方正的、南北通透的、干湿分离的、卧室客厅都朝南的......这些市场普遍认可的好户型，一般都不会错，不会愁卖不出去。

而在另外一方面，赠送面积也是可以考虑的一个范畴。当下房价普遍较高的情况下，一些开发商会在房屋中“赠送”部分面积，不计入产证，但可使用面积实际是增长了的，譬如常见的阁楼或地下室，又或是一层的花园等，如果有这样的好处，那么整体性价比也是比较高的，也可以按需购买。

“同一小区，凭啥我家便宜30万？”这个问题，你解决了吗？