万年坑九堡补涨在即，脱坑在望，我还要入手吗？| 九堡板块

九堡板块在近几年都是非常寂寞的，原本与之齐名的闲林受未来科技城外溢影响和地铁利好已经全面脱胎换骨，各盘单价也从原来的25000元/㎡上涨到了40000元/㎡，但九堡就是迟迟不动，2018年曾经冲击站上了40000元/㎡这几年反而倒退回来了，让居住在这里的房东们焦虑万分。

其实九堡板块价格一直没有上涨的原因有很多，比如老大哥城东新城这几年没涨生生地压制了九堡的发展，比如经济适用房多、产品老旧、农居房众多板块内各种混杂留在人们心中九堡板块的印象不太好。但现在随着丰收湖的建成，周边部分拆改工作的持续以及杭州行政区域的调整九堡板块已经有了一定的改变，整体单价也突破了33000元/㎡以上，九堡板块正在加速崛起。

一、九堡板块概况

九堡是钱塘堤上预警的第九座堡房得名而来，位于杭州接轨上海的东大门，东临下沙经济开发区，西靠艮北新城，北依杭州笕桥，南接钱塘江，是杭州市东部的重要交通枢纽中心，是连接杭州核心区域、临平区、钱塘新区的重要交通节点。九堡板块作为东部重要的服装经济产业带与互联网直播基地，近年来许多网红都从该处发家，但房价的走势一直并不如意。

从2006年杭州提出“决战东部”战略公布以来，大力推动九堡板块建设已经持续十数年但迟迟没有非常大的进展，让这个当年的明星级板块沦落到在杭州仅仅算三流的板块，可以说在整个杭州楼市中比较罕见。

2008年左右九堡板块作为当时的当红炸子鸡曾经与同期开发的滨江区政府附近板块新开发项目相提并论。

2010年左右九堡板块作为当时的超级网红曾经又与同时开发的申花板块新开发项目对比，并形成碾压态势。

当年的杭州汽车客运中心站，是整个浙江省最大的汽车站，它不单单作为九堡的地标的存在，更是整个杭州城市东扩的象征，作为乘车进入杭州的首站对全省乃至全国都有非常大的吸引力。

但好景不长经历了一波高峰之后，随着政策性严控，温州担保门等因素杭州整体行情出现全面回调，整个九堡板块的价格从2011年接近30000元/㎡，到2015年回落至15000元/㎡左右，在杭州调整周期内基本接近腰斩。而在近几年的行情中，因为九堡板块开发较早，大型配套大多都兑现时间已过，随着拆迁力度放缓后，土地供应量较少，没有新项目进行填充，区块内爆点较少，大量楼盘房龄较老，竞争力不强，这让很多人血本无归的同时也被打上了“万年坑”的标签。

九堡板块范围还是很大的，从南到北，我们可以用钱塘快速路，将九堡划分成两部分，以钱塘快速路为界将九堡分为九堡核心腹地区块与九堡沿江区块。

二、九堡核心腹地区块

九堡核心汇集地铁1号线、客运中心、德胜快速路等一系列完善的路网体系，是大型的交通枢纽所在，作为九堡板块最早开发的区块，前期准备依托客运中心的综合交通网络优势，打造现代化商业综合体，引入大型购物中心、高星级酒店等娱乐设施，形成沿九堡地铁一号线两大站点的商业一体化布局。

可惜九堡板块开发起步太早了，新世纪初期九堡就迎来了经济适用房首期项目，同年九堡两宗住宅用地标志着九堡板块全面进入大众视野，随着杭州地铁1号线一期工程正式启动，九堡成为首批享有轨道交通利好的板块，一时间风光无限。但好景不长很快迎来了杭州楼市大调整行情，同时受随着地铁线路与产业变革影响，原本九堡板块引以为傲的中国四季青服装交易中心、汽车长途客运中心逐渐变成了拖累，汽车站、批发市场、农居房、安置房汇聚在九堡板块中，给人留下的“城乡结合部印象”，一直都无法洗刷掉。

2006年香滨湾花园首开，均价为6000元/㎡，需要摇号当天售罄，同年昆仑红苹果火爆首开。当时6000元/㎡的价格可以买滨江核心，买申花，按照现在购买力计算的话基本接近40000元/㎡，现在这么一看真的是不涨反亏的典型。

2007年作为全国第一的万科集团进入杭州首个项目，万科魅力之城首开，标志着九堡板块正式进入全国视野，左邻右舍、九月庭院等各大楼盘的轮番首开，推动九堡迅速崛起成为一个热点板块，杭州楼市也由此进入了大鳄争抢、全面布局的盛世时代。

2009年火爆圣奥领寓首开当天人山人海，九堡板块热度持续升温。

2010年德信泊林印象首开，开盘当天吸引了超过600名的购房者，一房难求。

2011年大家多立方首开，九堡进入全盛时代。

2012年杭州整体市场转冷，九堡板块受市场冲击影响九润公寓降价至14000元/㎡开盘，同期罗兰春天首开，销售依旧不佳，这两个项目一直卖到了现房依旧还未售完的尴尬现象，与之前项目呈现鲜明对比。

2018年是九堡板块腹地经过几年沉寂后终于又推出新项目节点，可能是九堡板块一下次将运气用完的影响，好不容易新盘供应，选择开盘日子又是正值杭州楼市遇冷时期。金地玖峯汇首开，九堡板块再度遇冷，虽然作为主城区最低门槛，总价不到300万的九堡标杆楼盘但依旧关注的不多，首期开盘中签率33.33%。

三、九堡沿江区块

九堡沿江板块作为与滨江、申花同时起步，曾经定位豪宅区的板块这几年无论商业布局、交通配套，还是产品方面确实落后了。

过去几年，九堡沿江的房价一直不温不火很关键的因素是周边区域的割裂发展，交通严重依赖之江东路，开发较早可供应宅地缺失无法有新的概念，定位偏离户型脱离实际。

作为九堡沿江最主要的交通要道，顺着之江东路一路直行，过了阳光国际全是住宅完全没有商业配套与产业布局，与江河会、钱江新城仿佛是两个世界的存在。

新世纪初期，地铁1号线规划落地、沿江大道加速建设，九堡腹地金海城购物中心商业起步，各种项目呈现欣欣向荣景象，2021年地铁1号线早已贯通，沿江无地铁尴尬局面依存，金海城购物中心依旧是九堡板块内唯一的商业体。

虽然九堡沿江有着不逊于钱江新城、江河汇、钱江新城二期的一线江景，但配套不足、房龄相对较老、户型陈旧、土地年限较短等因素都困扰着九堡沿江的发展。

2008年绿城丽江公寓首开，作为续春江花月后又一豪宅系列初期定位十分高端，精装大盘，一线江景一时成为高端人士的首选之地。

2009年悦麒美寓均价190000元/㎡火爆首开，同年宋都大盘阳光国际首开。

2010年郡原相江公寓火爆开售，九堡沿江板块全面发力，迎来高光时刻。

随着杭州楼市的反转，九堡沿江板块迅速下跌，甚至一度出现腰斩的情况，经过数年的沉寂2016年九堡沿江标杆滨江铂金海岸开盘，作为九堡沿江板块最后的希望确实没有令大家失望，截至2021年滨江铂金海岸价格位持续维持在43000元/㎡以上，近期已经突破50000元/㎡大关。

2018年九堡沿江迎来难得的一次宅地土拍，由德信操盘的钱塘云庄。至今依旧没有上市开盘，按九堡限价体系来看预计限价不会超过43000元/㎡，大概率在39000-42000元/㎡区间，按照新产品、新户型、新外立面配置来说差异还是十分明显的，是九堡值得期待的楼盘，也是在钱江新城二期宅地限价公布、杭州行政区域调整后九堡重新崛起站上价格新高度的希望。

四、九堡板块概况

板块星级：★★★

九堡板块开发较早，整个区块很大，原居民也很多，当初对九堡板块是城东区域的链接上海东大门，交通枢纽中心，中高端改善的聚集地，从2006年数千到2008年的万元再到2010年涨到单价2万仅仅四年。九堡楼市迎来了最高光的时刻，腹地核心板块与沿江板块两翼齐飞，万科、绿城、德信、郡原、宋都当时的大牌房企全部入驻该板块的开发。但价格虽然快速上涨，实际上配套、教育、商业都还没有落地，仅仅是依靠杭州房地产火热的行情以及以温州为代表的外来投资者为主，2012年那场楼市风暴一下子就打垮了这个明星板块。

从这之后整个九堡板块就变了，九堡不再是改善的聚集地，不再是大家希望购置的区域，它就开始被嫌弃，开始沉寂，因为开发较早没有新宅地的刺激，也没有新的楼盘爆点，更没有什么新的规划动作，仅仅依靠2017-2018年大拆迁利好促进，在拆改停滞之后又没了动静。

现在得益于钱江新城二期宅地限价66000-67500元/㎡促进，江干区与上城区合并成为上城区利好，丰收湖概念和丰收湖综合体竞拍，期待九堡以破茧成蝶的状态回归主流市场，重新展示在我们面前。

区域位置：

东至九堡大桥（东湖路）中心线，南至钱塘江北岸江堤，西至沪杭甬铁路，北至艮山东路（下沙路）中心线，规划用地面积768.78万平方米。

交通配套：

地铁1号线、客运中心、快速公交、德胜快速路、九堡大桥、沿江大道等互相交织的路网体系，是个大型的交通枢纽。

生活配套：

新客站商业城、金海城shopping mall、大型地铁上盖综合体等大型商业。

九堡引领着未来城市东扩的发展。中国四季青服装交易中心，它是华东最大的服装专业批发交易基地，未来这里将建设成浙江省规模最大、商务成本最低、物流配套服务最完善、交易产业链最长的全国领先的服装产业集群交易中心。

购房指南：

①板块新盘

目前九堡板块内新盘项目最主要集中在丰收湖区块和九堡沿江区块上，丰收湖作为一个整拆整建的新兴区块，是一个集九堡与乔司的大概念性板块，后续我们将重点分析介绍。

暂时盘点下可供应楼盘合生创展名邸、北辰聆潮府、德信钱塘云庄，这三个盘中最大亮点就是德信钱塘云庄，作为距离钱江新城二期仅一河之隔的存在，准现房配置，预计交付55000元/㎡以上。

②板块二手房

虽然随着杭州行政区域的调整有所促进，但九堡目前的楼市行情不温不火，绿城在九堡沿江板块打造的标杆楼盘丽江公寓，2010年的新房就已经卖到了30000元/㎡以上，现在依旧还在37000元/㎡左右。九洲芳园、九月庭院、悦麒美寓当时开发较早，定位失误，户型设计上都偏大，偏改善，90方配置很少并且都是两房为为主，其他基本都在120方以上产品，严重错估了九堡板块的价值，造成现在整个九堡板块内购买力短缺无法形成有力支撑，高资金的人员会去艮北新城、城东新城改善，资金不足也会选择临平、乔司生活，现在的九堡在中间很尴尬。但随着行情的热度持续加深会接受度会慢慢加强，板块内商品房逐步会站上40000元/㎡。

③板块投资建议及未来的两年价格预测

九堡板块虽然早就有地铁一号线交通加持，但主要站点九堡站、客运中心站与主要的商品房住宅区都有一定距离。商业配套情况也非常尴尬，仅仅只有金海城与东城广场苦苦支撑，大片的经济适用房、安置房、农居房也确实一定程度上影响了板块界面，以服装、市场、直播网红经济产业主导的支撑，让人群的购买力无法真正发挥。

但九堡作为杭州最大的交通枢纽，作为城市东扩的必经之路，随着杭州“城市东扩”步伐的不断加快，随着杭州行情的不断趋热，钱江新城二期概念的不断发酵，地铁进度加快，九堡板块也将逐步进入这次行情的红利期。同时近期丰收湖板块也动作不断，打造约6万平方米的会展中心、产业总部集聚区和高档生活住区，面积达到14万平米的丰收湖综合体地块挂牌，都对九堡有一定的促进作用。

九堡商品房价格将普遍重新站上40000元/㎡区间，以德信钱塘云庄、滨江铂金海岸为首的顶部区域站在57000元/㎡以上。

这波大行情来临之时，各位前期进入九堡的房东们可以置换了，特别是90方还只有两房的朋友们，100多方有两本证的朋友们趁机置换才是最佳选择。这里的地块并不足以支撑第二次飞腾，一波行情会有，第二波行情要等多久就无人知晓了，来了置换更好的吧。

我们整理了板块应该重点关注的部分楼盘信息，供参考。

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