金地集团盈利增速放缓，债务危机明显

近日，金地集团发布2020年年报。公告显示，金地集团2020年实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%；；累计签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%；签约金额2426.8亿元，同比增长15.23%。

而过去一年，金地集团的盈利增速出现放缓趋势。年报显示，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%；扣非净利润97.76亿元，同比增长8.13%。2019年，公司这两项指标的增速分别为24.41%、29.39%。

为了冲刺规模，金地集团通过降低土地储备权益占比以换取规模增长。截至2020年末，公司土地储备总计6036万平方米，其中一二线城市占比约71.2%，累计土储权益占比约53%。

由于近年来连续高速扩张，金地的债务危机也开始显现。自2017年至2019年，金地负债总额分别为1499.86亿元、2118.77亿元和2524.47亿元，有息负债从553.54 亿元上升至947.58亿元，资产负债率从66.80%上升至75.40%。

根据金地2020年中报显示，截至2020年6月末，公司总负债为2921亿元，同比增长20.7%；有息负债已超千亿，达到1084.5亿元。

同时，据克而瑞分析，金地短期负债同比再增长17.1%，达到422.7亿元，现金短债比下滑至1.18，长短债比下滑至1.51，债务结构不及以往。 迫于债务压力，金地多次发债以“借新还旧”。

据统计，今年上半年，金地已发行四期超短期融资券共计40亿元、三期中期票据共计60亿元，以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券。

过去一年，金地集团密集使用短期融资券、中期票据、小公募债券等融资手段以偿还到期的公司债券。

年报显示，2020年金地集团资本化的利息支出合计27.77亿元，没有资本化的利息支出约为29.72亿元。

截至2020年12月末，金地集团有息负债合计1130.01亿元，其中，银行借款占比为49.52%，公开市场融资占比为44.32%，其他融资占比为6.16%。债务融资加权平均成本为4.74%；公司长期负债占全部有息负债比重的 63.28%。另外，公司有息负债中，境内负债占比91.98%，境外负债占比8.02%。

以2011年至今，金地集团的市值增长约90%，表现一般。可以说，过去几年，金地集团的经营情况不尽人意，并没有体现出其地产龙头的优势，反而被头部房企拉开了差距。

金地的落后主要是由于公司对房地产走势的一次误判。

时间回到12年前，上市后，公司的营收与利润稳步增长，公司对房地产的前景看好，并决定进行大举扩张。

2007年，公司斥资162亿元拍得14幅土地，而当年公司的营业收入仅75亿元。

然而，好景不长，市场有变。次贷危机冲击全球，国内楼市也受到了波及，房价、地价同跌。房地产是高负债行业，房子是否畅销都需偿还借款。为了回款，地产商纷纷降价。

金地在07年激进扩张，偿债压力极大，只得将工作的重点放在销售与回款上，错过了低价拿地的好时机。

09年楼市转好后，金地才缓过气来，为了弥补08年拿地不足带来的损失，2009年金地又开始频频出手，拿下多宗土地，然而2010年“国十条“出台，堪称史上最严限购，金地旗下80%的项目处于华东限购区域，销售再次遇冷，公司不得不花费大量的精力来回款。

两次踏空让金地损失颇大，经营也从激进转向谨慎。在2012年-2014年去库存中，金地开始止步不前，和另外几家头部房企的差距逐渐拉大。

新冠疫情引发的“黑天鹅”，使得2020年至今的宏观经济走向和地产市场环境，对于每一家房地产企业都是一个巨大的挑战。

2021年开年以来，多项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。

中央对房地产行业管控政策的持续不放松，使需求端受到了一定的压制，虽然行业整体规模仍处高位，但增速已然放缓。土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的收益率也面临着下行挑战，加之疫情影响，显而易见，2021年对金地而言必将充满艰辛与挑战。