成都“地产一哥”跌下神坛？

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　　世道好轮回，时隔13年，蓝光似乎又回到了“辟谣周期”。

　　视线回拉至2008年，一条“成都本土最大开发商蓝光集团可能面临破产”的消息在网上留言。不过该传言很快被蓝光戳破了，华西都市报的头版上刊登了蓝光的严正声明，核心归结为六个大字：

　　我们没有破产！

　　2008年华西都市报版面截图

　　彼时，在汶川大地震及金融危机的双重冲击下，整个成都楼市的日子都不好过。

　　而刚在2006-2007年疯狂扩张了一轮的蓝光，不仅遇到地震后的降价潮、退房潮，还面临因激进的拿地策略导致资金链陷入险境的传言。

　　在成都街头走一走，能看见蓝光“骨折价”售卖新盘的广告。

　　这也是蓝光第一次被“破产”的流言包围，但随着包下报纸头条版面辟谣，以及多方联合施救，蓝光熬过危机。

　　一路披荆斩棘扛到了2009-2010年楼市反弹，蓝光彻底复活，并在2011年迎来爆发，那一年，蓝光14盘齐开，2.75亿元资金挺进长三角拿地。

　　此后多年，顺风顺水，从西南到全国，从“四川蓝光”到“中国蓝光”，从高层到别墅，甚至文旅，从百亿做到千亿……

　　但福祸相依，秉承“快”字诀的蓝光，实现了千亿目标，然而疯狂扩张的“后遗症”也开始逐渐显现。

　　13年一轮回，如今蓝光似乎又要努力渡过难关了。

　　近日，有自媒体发文称，融创正与蓝光洽谈部分收购事宜。

　　网络截图

　　谣言不止，但这一次，蓝光没有以包下报纸头版方式辟谣，而是直接回应：

　　严重夸大，不实。

　　并顺带表明公司经营正常，销售持续向好，一季度销售回款创历史新高，整体经营稳健。

　　01

　　蓝朋友变“难朋友”

　　不过有意思的是，与“历史新高”同步的，是利润下滑、负债高企、大规模裁员、出售物业回笼资金“自救”等负面消息频出。

　　4月12日，蓝光发展发布2020年年报。年报显示，企业实现净利润36.76亿元，同比下降11.6%；实现归母净利润33.02亿元，同比下降4.53%；实现扣非归母净利润29.97亿元，同比下降10.7%。

　　2020年蓝光发展的盈利能力，用“惨淡”二字来形容，并不为过，核心盈利指标均呈现下滑态势。

　　蓝光发展2020年度业绩快报

　　盈利能力下滑的同时，蓝光发展的经营获现能力也出现恶化。

　　2017-2020年，其经营活动产生的现金流量净额分别为75.54亿元、4.62亿元、38.33亿元和-61.27亿元。

　　跻身千亿新兵阵营的蓝光发展，显然有点后劲不足。

　　公开数据显示，近三年来，蓝光发展的权益销售金额占比分别为73.53%、70.46%及68.63%，下滑明显，低于百强房企平均水平。

　　蓝朋友，正在变成“难朋友”。

　　02

　　“失守”成都大本营

　　蓝光业绩增速下滑，一部分原因在于大本营成都市场同比大幅锐减，严重拖了后腿。

　　财报显示，2020年蓝光成都区域销售金额153.92亿元，同比下滑18.67%。

　　另外，根据易居发布的成都房企销售排名显示，2020年，蓝光连成都的前十名都排不进去。

　　克尔瑞数据

　　在扎根发家的成都本土市场，蓝光的“存在感”似乎越来越低。

　　事实上，从2018年开始，蓝光就开始逐步削减在成都地区的投资力度，近年来的土储布局明显“下沉”至三四线城市，并且这些新增土地大多价格 " 高昂 "，其中不乏“地王”身影。

　　2020年以来，蓝光发展拿地溢价率TOP15地块

　　反观成都，则平平无奇。波澜不惊的局面中甚至透露出一丝寂寥。

　　成都市场在售住宅项目寥寥无几，蓝光最近两年新开的住宅项目不超过5个。今年3月份新推的蓝光未来项目，含精装单价约2.2万-2.7万/㎡，目前还剩大量房源在售。

　　透明房产网数据

　　此前大肆渲染的蓝光文旅产业同样困难重重，位于都江堰的“水果侠星球”项目，仍处于暂停营业状态，多个规划中的项目都未完整落地。

　　显然，失守成都“大本营”的蓝光，也错失了近几年成都的房地产发展红利。2020年大成都土地出让金约1400亿元，减去商业、远郊用地，一二圈层核心区的住宅用地，根本不够分。

　　生于成都却“看空”成都的蓝光，属于“赔了夫人又折兵”，如果当初能重仓成都，何至于此？

　　业内普遍认为，这个局面的产生，一方面源于蓝光自己经营战略的失误，另一方面则与其高管团队频繁流失有关。

　　最年轻的“房二代”接班，蓝光曾经的“二把手”张巧龙、副总裁王万峰、人力“一把手”孟宏伟相继提出了离职。核心团队的频繁异动，一定程度上也影响了战略的落地。

　　只能说，外因+内因，共同影响了蓝光的命运。

　　03

　　踩入红线“危险区”

　　战略失衡下的快速扩张，步子迈得太快，当融资出现问题后，不得不寻求“接盘侠”，或者“卖子求生”。

　　为了“活下去”，蓝光将自己旗下的物业上市公司蓝光嘉宝服务64.62%的股份，转让给碧桂园旗下的碧桂园物业香港，交易对价48.46亿元。

　　这场“大鱼吃大鱼”的交易是物业领域迄今为最大的一次收购，堪称史诗级别。

　　着急卖资变现，可见蓝光有多缺钱。

　　但为什么急着回流资金？

　　上述提及的业绩增速下滑只是一部分原因，另一个原因则是“三道红线”压顶。

　　截至2020年末，蓝光发展总资产2582.64亿元，总负债2118.68亿元，净资产463.96亿元，资产负债率82.04%。

　　根据央行和住建部发布的限制开发商融资的三道红线，其中包括了剔除预收款后的资产负债率大于70%。

　　显而易见，蓝光已经迈入了红线危险区，这无疑掐住了蓝光融资的咽喉。

　　要借钱，先还债。所以，在这个时候有地产界的并购大佬来敲门并不意外。

　　只是剧情到底怎么走，还是未知数。

　　写在最后

　　蓝光一路走来，花了30余年，很不容易。

　　1993年，杨铿的“蓝光大厦”正式开工，立于春熙路上一片高楼新瓦之间。随后，蓝光在四川越做越大，一度被公认为成都“一哥”。

　　如今“一哥”的地位早已不保，反而如同彰泰，福晟一般，陷入“一哥魔咒”，未来是保规模还是降杠杆，对于蓝光而言，无疑仍是一道选择题。

　　“一哥”难当，但这些“一哥”的经历也给房企提了个醒：产品力、服务力才是房企的立根之本，盲目狂奔之后，后患无穷。

　　· 本文已完 感谢阅读 ·

　　本文作者：Zhang Hong

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