济南楼市大分化：有的抢不上，有的卖不掉

　　上周公司事务较多（交房外带划车位外带搞活动外带拍视频外带写约稿），同时身体偶感风寒暂未更新，不过令我意外的是虽然没推文，粉丝量居然还上升了不少，后台咨询的需求快爆炸了……

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　　后台催更……

　　传统的金三银四置业好季节也接近尾声，纵观整个小阳春，绝大部分楼盘依然呈现量升价稳的状态，所谓量价齐涨的区域（或者说楼盘）仅限于小户型青黄不接的东部片区；某些楼盘价格上调后，销售量下滑的趋势明显。

　　△源于荣置地

　　从不同片区所反馈的不同形势看，同在蓝天下，命运大不同，有的片区需求旺盛，量价齐涨，有的片区依然萎靡不振，依然需要各类特价房续命，而且这种态势不单是新房，更蔓延到了二手房领域，高新带学区的房源在上调，但绝大多数二手房依然有不小谈价空间……

　　属于济南楼市的第二次“分化”已经到来，正如题目当中所说，质地优良的楼盘基本靠抢，越抢越贵；有的楼盘看起来挺便宜，但是前景却看淡……今天这篇文章预计会得罪不少玻璃心，如果你有“居住兼具投资”的置业需求，不妨好好看看

　　01为什么会出现分化

　　若干年之前，济南楼市并不存在“分化”这个词汇，城市范围小，楼盘数量少，购房者可以选择的余地小，在2015年前，济南地产市场一直维持着一荣俱荣，一损俱损的态势，城东城西，城南城北的销量与售价没有显著的不同，所以这个时期有个显著特点，只要便宜就不愁卖。

　　包括在2016-2017年去库存济南房价疯涨的阶段，不管是质地优良的改善楼盘，还是现在看起来完全搞不动的老破小，不论高矮胖瘦颜值高低，济南房产的套均涨幅均翻倍；

　　之所以2019年后济南楼市会产生显著分化，洋楼认为可以归纳为三个原因：

　　1.在过去的五年里面，济南市已经拉开了基本的城市骨架，10年前济南各大新区都有炫目的头衔，经历几年发展后，谁发展快谁发展慢，只要不瞎都能看得出来；区域分化带来功能分化继而带来房价分化，比如汉峪片区。

　　2.别看键盘侠成天狂喷济南房价高，一个毋容置疑的事实是，济南市的住宅供应早已倒挂，绝大多数人并不缺房，只是缺一套能长久居住的好房，有车有房在千佛山参加相亲大会已经没有光环加成了……二环内40万的一室一厅同样无人问津。

　　△车位还是得买

　　3.五年前买房的那批刚需，现在多数30上下，正处于置换置业的当打之年，对于这批人而言，电梯，学区，物业，环境等，20多岁因经济原因导致难以企及的X因素，正逐渐成为“新一代置业刚需”，这批人事业上正值当打之年，过去吃到了地产红利，出手不但阔绰而且特别坚定。

　　千万不要把原因归结为全球大放水，富人资产避险这类扯淡因素，最起码济南还用不上……不同的物质需求自然会产生不同的选择，分化很正常，不分化才不正常。喊你们上车改善盘学区盘，抓紧趁着小阳春抛掉老破小，这就是原因。

　　02新老分化

　　大家要明确一个问题，房价涨跌基于人口流入，新老分化即二环内老城与二环外新城的分化，供应量小的老城并没能因为地段和配套形成房价增长点。

　　房价涨还是跌究竟靠谁？是靠几百万有房的济南土著吗，还不是依托持续涌入的外地年轻人。

　　洋楼也很喜欢大明湖千佛山趵突泉，毕竟寒暑假我也没少去三大名胜搞义务劳动。但关键的是，决定未来房价走势的年轻人并没有老济南的城市情怀，并不能因为山湖泉产生特殊情绪，他们最在乎的还是就业，对于他们而言，华山湖和大明湖的区别并不算大，华山房价还低。

　　置业投资角度，”二环内就是好，代表济南灵魂，我就喜欢XXXX”之类的言论格外幼稚。

　　举个例子

　　保利大名湖，这盘花园路上，大明湖旁，定位高端，2011年的房子，楼层不高，历下学区，堪称具备老城区新盘的一切优点。2011年的开盘价14000元/平，因为地段优越吸引了不少外地做生意的业主，现在贝壳参考均价在26000元上下，十年间不过涨了一倍，并没有因为地段和档次而形成超出同类的收益。

　　△保利大名湖，档次不低

　　保利大名湖的涨幅在老城中已经算很不错，更多没有学区的普通住宅（哪怕次新）连同类涨幅都没能维持住，绝大多数的新城楼盘涨幅均在一倍以上，个别甚至涨了两倍，比如汉峪的凤凰国际（涨了1.5倍），当年4500的绿地城也涨了1.5倍……如果算上资金使用率外加贷款利息，保利大名湖的投资收益并不高。

　　再比如泛二环内的老城盘，一年了基本没有价格波动，市场差就慢慢卖，市场好也不抬价，相当佛系，表现相当一般。

　　地段这个东西一直在变化，好地段加成未必能转换成房价实际收益，对于老城而言，城市界面短期内难以发生天翻地覆的改变，想想近几年的二环内，除了洪楼的印象城和刚动工的德云社之外，多久没添置大件了？

　　反观新城区，大件层出不穷，5月份东部融创mall开业，前几年的华润开业，工业北TOD、中粮大悦城，连西客站的万达都落地了好伐，各类配套成型的时间越来越短，业态构成也越来越先进，概念更强，想象力更足，买单的人更多，（可类比股票）

　　洋楼认为，现在的老城区，除了医疗设施与部分教育资源外，并没有绝对意义上的领先，未来的老城区代表济南文化，更加趋向休闲旅游娱乐，以老济南人为主以及上学人群为主，新城区则代表济南未来，将会集中大量前沿业态，新济南人涌入将会更多。

　　找了个同类城市对比，合肥老城区在庐阳，除了上学别的意义不算大……房价也落后于滨湖政务两大新城区，这大概也会是济南老城区的未来，发现了吗，土著的心态格外雷同……

　　△伟大的知乎截图

　　新老分化的形势会越来越明晰，老城将变成以存量房为主加少量豪宅的市场，内部房源差异极大，新城区则是继续新房开发为主体，新老城区买房逻辑将会完全不同，或许很长一段时间内，老城区的房子依然不愁卖，价格也很高，但是跑不过新城。

　　03东西分化

　　不要抱着太强烈的投资目的置业西部（不是说每个西部盘都没有投资价值，还是要看价格）

　　这波小阳春已经分化的非常明显，济南东城楼市和西城楼市好似是两个天气……19年房价凉凉的节奏中，东部跳水动作频频，但是效果不错，西部并不是没有跳水，而是跳下去发现市场动静并不大，各位没听说过排队的西部楼盘吧……

　　在2021年这波小阳春中，东部贡献了济南楼市所有热点新闻，从雪山万科城送大米再到龙湖天耀两次售罄，以及神武片区雪山片区抢房视频，西部与北部堪称默默无闻。各类自媒体新媒体所谓济南楼市回暖，多指东部楼盘而非西北部楼盘，小阳春东部有涨的态势，西部却依然靠优惠续命。

　　去年疫情期间，大家晚上都无处可去，洋楼开车在西客站做了下入住率调查，西客站住宅入住率高达80%以上，但是写字楼的入住率（或者说加班率）至多20%，说明西客站大部分人群要么工作在别处，要么从事第一第二行业，写字楼上班人群数量有限。

　　西客站的楼盘的绝对数量并不多，剩余的住宅用地极其有限，就是在这种形势下，小阳春房价和销量表现比较一般（暂未听说涨价），说白了就是人口导入有限，辐射力有限导致住宅需求有限。

　　有时候我和朋友开玩笑，西客站是济南市“敌人”最多的板块，开始对标汉峪之流，后面对标唐冶之流，现在看估计要开始对标孙村了……

　　我不知道济南国际医学科学中心究竟能带来多少新增人口，但是就目前的态势看，西客站还有非常非常长的路要走……不要杠，如果真发展的不错不会提“西兴”两个字，正如东三省，发展不错国家提哪门子振兴老工业基地。

　　北部片区也就是天桥区所属范围，作为置业非热点区域，X因素有点多，前景如何，能不能带动房价，要看拆迁政策能量的深入，

　　投资讲究“强者恒强”，投资请多看东南，东边日出西边雨，东部或许真的要慌一下，西部却依然稳稳当当，东西分化有进一步加深的可能。

　　△感受下一季度销量差距

　　04简短建议

　　一、自住的朋友不需要过多考虑分化问题，上车的关键还是为了居住，不要过多的考虑投资问题，另外XX区域是否值得投资在营销中心就能看出来，一个小阳春过去了，营销中心所传递的信息依然能够让你波澜不惊，这个盘自然前景较为一般。

　　二、改善的朋友，洋楼建议你是要适度跳一跳够一够的，现在改善房的房票动辄200万上下（6成首付），年纪在这摆着，还是建议一劳永逸，有学区有环境的房子永远不愁卖，另外也多了解一下市场趋势，140平不可变三室竖厅户型有落伍的趋势，买新房当然要买时代潮流……

　　三、与其选择昂贵的老城新盘，不妨把眼光放长远点，在不影响工作居住的大前提下，可以选择待发展的区域，用时间换空间，有地就有想象力，随着配套的改善，新城新盘更加容易抬升价格，入手时一片荒地，5年后应有尽有，这例子着实太多。

　　四、在济南投资的朋友，建议这个阶段可以淘淘二手房，二手房抬头总归比新房慢一些，二手房东砍价的空间会更大。

　　济南早就过了买房就涨的阶段了，认真选仔细选好好选，做好功课千万不要一厢情愿，情怀这东西不值钱。

　　字数挺多了，不展开讲了以免被喷，现在这个光景，买在哪很关键，便宜盘未必涨，昂贵盘未必跌，卖不掉与抢不上同在……