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最新干货分享!多个核心数据披露,海口楼宇投资必看!

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  今天小易君给大家分享一篇关于海口楼宇经济观察的干货文。文章作者王路先生,深耕房地产行业已有27年,现任锦诚 · 海岛服务商董事长、海南省房地产业协会执行秘书长、海口国际投促局产业招商顾问等。

  01

  【运营层面】

  商办:长期看供给,短期看需求,需求看政策,自贸港产业支撑需求格局

  商业:政策驱动下,免税、跨境电商业态引领全新商业形态

  回顾2020年,海口商办市场优质楼宇(甲乙级)吸纳量达到9.4万㎡,坐拥全球贸易之窗、海南大厦等多栋优质写字楼的美兰区吸纳了绝大部分的写字楼空间。

  从租金水平来看,甲级写字楼全年租金趋势小波动上升,龙华区、美兰区、秀英区三区甲写租金分别为115、123、130元/㎡/月,其中秀英区租金水平偏高,但有价无市。

  从行业租户来看,在写字楼较为成熟的龙华区和美兰区,金融业、租赁和商务服务业仍为主要的租户来源行业。

  从空置率来看,美兰区空置率全年稳健下降至36.5%,龙华区、秀英区、琼山区三区空置率变化甚微。

  再看商业市场,目前海口优质购物中心存量有225.6万㎡,国贸、国兴两大商圈占据了“半壁江山”。

  从客群特征来看,国贸、国兴、解放西、海秀东四个传统商圈的客源以游客为主,而椰海、海甸岛、西海岸、秀英四个新兴商圈则更依赖于本地客群。

  在业态分布上,传统商圈以零售业态为主,延续了明显的百货业态,而随着消费需求愈发多元化,新兴商圈逐步打破传统商业格局,品质档次不断提升,餐饮、休闲娱乐的业态占比呈上升趋势。

  从租金水平来看,各商圈优质购物中心项目的首层平均租金为400元/㎡/月,解放西、海秀东商圈以超过500元/㎡/月的租金水平占据高位。

  从空置率来看,海口各商圈优质购物中心整体空置率呈现逐步回落态势,仅有国兴商圈因部分商场进行整体业态调整而导致空置率上升。

  随着自贸港政策红利的不断释放,免税及跨境电商正成为海南最具竞争力及代表性的商业形态,目前全省免税现有经营面积19万㎡,潜在经营面积约29万㎡。同时,海南跨境电商近年来加速布局,未来发展潜力巨大。

  02

  【存增量层面】

  商办、商业市场均承受存量过剩、增量持续扩增的双重压力

  在海口商办市场中,平层办公产品价格实现更高,商办LOFT、商办公寓去化速度更快。据不完全统计,从存量上看,海口商办市场总存量394万方,其中写字楼存量246万方,多集中在美兰区。从增量上看,商办市场潜在供应321万方,其中秀英区贡献了大量办公面积,纯办公产品依然占主力。

  再看商业市场,经营型商业占据主导地位。据不完全统计,从存量上看,海口商业总存量712万方,其中包含商业零售市场存量665万方,龙华区以272万方的体量占据零售市场存量首位。从增量上看,未来潜在集中型商业93万方,供应主要来自秀英区;潜在零散型商业62万方,供应主要来自龙华区。

  无论是商办还是商业市场,零散业权比重均远高于集中业权,这意味着写字楼、购物中心的运营、管理难度提升,对未来楼宇经济发展而言是一大挑战。

  03

  【发展趋势】

  海口房地产市场步入存量时代,海口楼宇经济驶入快车道

  结合以上锦麟海南商用地产网所监测的数据来看,我们可以认为,海口房地产市场步入存量时代,海口楼宇经济驶入快车道。同时,随着海口第三产业比重逐渐增加、自贸港政策持续释放红利、重点产业园区提速发展,海口产业不断夯实与营商环境的持续优化,将助推海口楼宇经济升级。

  未来,通过城市价值再造、价值激活来纾困存量负担,以前置自贸港产业发展来规划增量,将成为自贸港背景下海口发展楼宇经济的重要路径和新机遇。

  

  图片来源:证券导报

  来源:锦麟

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