今天小易君给大家分享一篇关于海口楼宇经济观察的干货文。文章作者王路先生，深耕房地产行业已有27年，现任锦诚 · 海岛服务商董事长、海南省房地产业协会执行秘书长、海口国际投促局产业招商顾问等。
01
【运营层面】
商办：长期看供给，短期看需求，需求看政策，自贸港产业支撑需求格局
商业：政策驱动下，免税、跨境电商业态引领全新商业形态
回顾2020年，海口商办市场优质楼宇（甲乙级）吸纳量达到9.4万㎡，坐拥全球贸易之窗、海南大厦等多栋优质写字楼的美兰区吸纳了绝大部分的写字楼空间。
从租金水平来看，甲级写字楼全年租金趋势小波动上升，龙华区、美兰区、秀英区三区甲写租金分别为115、123、130元/㎡/月，其中秀英区租金水平偏高，但有价无市。
从行业租户来看，在写字楼较为成熟的龙华区和美兰区，金融业、租赁和商务服务业仍为主要的租户来源行业。
从空置率来看，美兰区空置率全年稳健下降至36.5％，龙华区、秀英区、琼山区三区空置率变化甚微。
再看商业市场，目前海口优质购物中心存量有225.6万㎡，国贸、国兴两大商圈占据了“半壁江山”。
从客群特征来看，国贸、国兴、解放西、海秀东四个传统商圈的客源以游客为主，而椰海、海甸岛、西海岸、秀英四个新兴商圈则更依赖于本地客群。
在业态分布上，传统商圈以零售业态为主，延续了明显的百货业态，而随着消费需求愈发多元化，新兴商圈逐步打破传统商业格局，品质档次不断提升，餐饮、休闲娱乐的业态占比呈上升趋势。
从租金水平来看，各商圈优质购物中心项目的首层平均租金为400元/㎡/月，解放西、海秀东商圈以超过500元/㎡/月的租金水平占据高位。
从空置率来看，海口各商圈优质购物中心整体空置率呈现逐步回落态势，仅有国兴商圈因部分商场进行整体业态调整而导致空置率上升。
随着自贸港政策红利的不断释放，免税及跨境电商正成为海南最具竞争力及代表性的商业形态，目前全省免税现有经营面积19万㎡，潜在经营面积约29万㎡。同时，海南跨境电商近年来加速布局，未来发展潜力巨大。
02
【存增量层面】
商办、商业市场均承受存量过剩、增量持续扩增的双重压力
在海口商办市场中，平层办公产品价格实现更高，商办LOFT、商办公寓去化速度更快。据不完全统计，从存量上看，海口商办市场总存量394万方，其中写字楼存量246万方，多集中在美兰区。从增量上看，商办市场潜在供应321万方，其中秀英区贡献了大量办公面积，纯办公产品依然占主力。
再看商业市场，经营型商业占据主导地位。据不完全统计，从存量上看，海口商业总存量712万方，其中包含商业零售市场存量665万方，龙华区以272万方的体量占据零售市场存量首位。从增量上看，未来潜在集中型商业93万方，供应主要来自秀英区；潜在零散型商业62万方，供应主要来自龙华区。
无论是商办还是商业市场，零散业权比重均远高于集中业权，这意味着写字楼、购物中心的运营、管理难度提升，对未来楼宇经济发展而言是一大挑战。
03
【发展趋势】
海口房地产市场步入存量时代，海口楼宇经济驶入快车道
结合以上锦麟海南商用地产网所监测的数据来看，我们可以认为，海口房地产市场步入存量时代，海口楼宇经济驶入快车道。同时，随着海口第三产业比重逐渐增加、自贸港政策持续释放红利、重点产业园区提速发展，海口产业不断夯实与营商环境的持续优化，将助推海口楼宇经济升级。
未来，通过城市价值再造、价值激活来纾困存量负担，以前置自贸港产业发展来规划增量，将成为自贸港背景下海口发展楼宇经济的重要路径和新机遇。
图片来源：证券导报
来源：锦麟
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