济南盛福片区两个新盘：招商和越秀利弊分析……

今天继续来聊两座盛福片区的纯新盘。一座是招商蛇口盛福A8地块，招商滨河府，另一个是越秀机床四厂地块。

1.招商滨河府

该项目就是去年12月3日招商蛇口拿下的盛福A8地块，位于盛福片区东北部，中林路以北，凤凰路以西800米，案名定为招商滨河府。

估计很多人看到这个案名的时候都很懵，为什么叫滨河府？滨的是那条河？没记得盛福片区有大河啊，如果我说滨这下面这条河，会不会感觉很幻灭？

没错，这就是招商地块旁边的那条河，名叫汉峪河。目前这条河的面貌，已经不能用“原生态”来形容了，除了丛生的杂草、还有不断排入的污水，就差把“臭水沟”三个字打在公屏上了，而且目前也没有动工治理的迹象。只能期盼以后能有所改观，让“滨河府”三个字名副其实。

重点来说项目。

招商滨河府，是继CBD招商公园1872之后，招商蛇口在济南主城区开发的第二个项目。不过与CBD招商公园温温吞吞的姿态不同，该项目动作却是非常迅速，拿地不久便规划公示，今年年初就已进入施工阶段，如今临时售楼处已开放，今年入市基本没问题。

毕竟周边的竞争还是比较激烈的，西侧不远有在售的绿城蘭园，东南不远有中垠御苑，不过房源所剩不多，西南不远还有在售的万科翡翠公园，和去年拿地的越秀机床四厂地块。估计也是吸取了招商公园的教训，不抓紧入市，就只能眼巴巴的等着别人吃完肉，自己捡肉渣渣吃。

招商滨河府产品本身还是比较不错的，占地约49507平米，容积率不高，只有2.1，总建筑面积约10.3万平米，共规划有12栋住宅，共830套房源，全部为15-18层小高层，均好性还可以，偏改善性的楼盘。据悉共包含128、143、166平米三个户型，精装交付。

不过关于招商滨河府，还有三点需要特别说明：一是小区内现存一座姜家庄玉皇庙，拿地之初就被要求予以保留和修缮保护，交付后交给历下区智远街道办事处负责后期管理等事宜并对外开放使用。

这意味着自家小区有一座可能会对外自由开放的庙宇，可以想象这是一种怎样的生活体验。

从年初公示的规划图中我们能看到，玉皇庙位于地块中间位置，周围被4栋楼包围，但实地探访后发现，玉皇庙已经被平移到地块东北角。

值得注意的是，玉皇庙的信息在招商滨河府的推广图片中，直接被选择性删除了，取而代之的是童梦乐园。如下图：

玉皇庙的保留是对历史建筑的保护不假，但中国有句俗语叫“衙前庙后，人穷折寿”，这是风水学上的一种说法，衙门前被认为煞气太重，如果八字弱可能会扛不住；而寺庙则被认为是阴气极重的地方，因为宗教场所选址，大都是经过仔细勘验的，占据旺气最盛之处，其他地方余气所剩无几。当然每个人对于风水学的态度不同，可能有的人买房时比较注重风水，尤其是一些做生意的老板，而有的人则不信，这都是因人而异的事情，在此也只是给大家提个醒。

二是，根据前期公示的规划，东北角为规划防护绿地，什么是规划防护绿地，与公园绿地有什么区别，看百度百科上的介绍：

防护绿地是指为满足城市对卫生、隔离、安全的要求而设置的绿化用地。其功能是对自然灾害和城市公害起到一定的防护或减弱作用，不宜兼作公园绿地使用。

为什么东北角规划防护绿地，这里有什么可以需要隔离的，或者不卫生的，等等，通过实地探访不难发现，东北角有个北控水务集团，或许与此有关。

根据盛福片区规划，东北角也是公共设施用地和一类工业用地。所以，这个角落为什么是规划防护绿地，是有道理的。下图是招商滨河府航拍全景照片，可以扫码观看。

不宜兼做公园绿地使用，却在推广的图片上写了童梦乐园，并且掩饰了还有玉皇庙，可见开发商自身对这些也是有所忌讳，不然大大方方的告诉我这里是一座庙了。更有，这个规划防护绿地，并非项目地块，何谈打造童梦乐园一说?

三是小区存在部分租赁住房，主要集中在5#楼上，当时的挂牌条件是不少于地上建筑面积10%的租赁用房。这与改善也有些冲突，一边租赁，一边改善。

再说一下周边情况。其实从大的区位上来说，招商滨河府南侧紧挨着贤文片区，距高新、CBD都不算远。另外周边也有地铁，但不算太近，小区北侧距离2号线姜家庄站约1.2公里。

但目前盛福片区北部发展有些不如人意，周边还处于待开发状态，还有大片已整顿好和未整顿的土地，稍显荒凉。包括商业、学校等配套目前也比较短缺，这也是区域内一些楼盘去化缓慢的一个重要原因。

而面对同样的问题，招商滨河府是会步这些楼盘的后尘，昙花一现然后陷入泥淖，还是一飞冲天，我们也只能拭目以待。

2.越秀机床四厂地块

该项目也是非常值得一说。首先，这是越秀地产在济南的首秀之作，此前虽然与金地合作开发了金地越秀凤鸣艺境，但没有输出品牌，这次的机床四厂地块，算是越秀地产在济南首次实质性落地。

其次，项目位于万科翡翠公园北侧，与万科翡翠公园一路之隔，两项目都曾是机床四厂地块，位置相近，周边环境、配套情况也基本相同。众所周知，万科翡翠公园自2018年入市以来便一直是不温不火，开盘四年网签还未过半，所以，越秀项目市场反响会如何，很多人也是抱着看热闹的心态。

不过，与万科翡翠公园相比，越秀地块还是有一定优势的。一是地价相对较低，万科是2016年拿的地，楼板价9040元/平米，但若算上7万多平米的安置房成本，实际楼板价至少在1.5万/平米以上。越秀项目是去年12月拿地，成交楼板价12528元/平米，虽然包含5000平米的租赁住房，但综合地价应该低于万科翡翠公园。

二是容积率低，万科翡翠公园容积率高达3.3，产品都是密密麻麻的大高层，这也是该项目的一大痛点。越秀地块容积率只有2.5，产品相对也比较低密，共规划有19栋住宅，全部都是17、18层的小高产品，优势显而易见。

越秀项目的体量不算小，总建筑面积约18.6万平米，共计1314套房源。具体产品户型还未公布，据推算套均面积在140平米左右，预计也是一座大户型改善社区。

值得一提的是，虽然南侧有万科翡翠公园遮挡，整个项目19栋楼没有一套居住公寓，这一点还是比较难得的。

项目西侧是八涧堡小区，北侧和东侧稍显荒凉，主要是拆迁后的空地。根据盛福片区控制性规划，北侧规划为商业用地，东侧规划为中小学教育用地以及住宅用地，但具体什么时间建成还不确定。

从航拍照片来看，该项目目前进度比较缓慢，还未有动工迹象。可以扫码观看项目航拍全景照片：