业主可以更换物业吗？《民法典》实施，业主可以享受这3个新权益

随着房地产行业的发展，越来越多人开始重视房子的居住体验，而物业服务对居住体验的影响非常大，因而现在人们逐渐把物业服务水平也当作非常重要的买房因素。

首先好的物业服务管理会定期维护小区的绿化设施，定期保持小区的环境卫生，可以让业主住得更舒心；然后好的物业管理会有一定的安保措施，对于外来人员和外来车辆都进行登记，可以让业主住得更安心；最后好的物业管理会对小区的公共设施进行定期维修和检查，尽可能减少公共设施出现问题影响业主居住体验，可以让业主住得更放心。

可以说物业对于小区来说真的非常重要，物业服务是居民居住体验的重要保证。不过近些年取消物业的呼声却越来越高，为什么会出现这样的现象呢？主要是因为近些年来业主和物业的矛盾越来越多，业主交了物业费，却没有得到物业尽心尽力的服务，有时候反而要受物业的气，这是业主难以忍受的事情，因此现在越来越多的业主呼吁取消物业。

从定位上来说，物业是服务人员，是为了服务业主而存在的，但是实际情况好像刚好相反，越来越多物业更像是小区的主人，而业主反而处于比较弱势的地位。有些物业利用自己的权利乱收物业费，一些物业合同上没有的收费项目，物业也找业主索取；另外还有一些物业以不按时交物业费为由，通过断水断电来逼迫业主缴纳物业费；还有一些物业设置门禁，门禁的作用根本不是用来安保，而是用来收取物业费的一种手段，如果业主没有按时交纳物业费的话，门禁卡就会失效，以此来强迫业主缴纳物业费。

当然物业和业主的矛盾中，业主也有不对的地方，比如很多业主拖延缴纳物业费，不过大多数情况下都是物业服务态度不好而造成的矛盾。面对这样的物业，业主应该如何维护自己的权益呢？2021年起，《民法典》正式实施，出台了一些关于物业管理的新规定，在新的规定下，业主可以享受到这3个新的权益。

第一：业主有权利更换物业公司

相信很多业主都有疑问，业主有更换物业的权利吗？《民法典》告诉我们，业主拥有更换物业的权利。《民法典》第二百八十四条规定：

对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

现在大多数小区的物业都是建设单位聘请的物业服务企业，业主根本就没有选择的机会。虽然很多人建议购房者购买物业服务水平好的房子，但是大多数情况下，购房者都会忽视物业的选择，因为物业公司都是开发商选择的。因此即使物业服务水平不好，业主也从来没有想过可以更换物业，因为物业不是自己的选择，自然觉得自己也没有更换的权利。

事实上购房者有更换物业的权利，《民法典》明确告诉业主，即使是建设单位聘请的物业服务企业，业主也有权依法更换。因此如果业主真的遇到那些物业服务水平非常差的物业服务企业，没必要去容忍，只要大多数人愿意更换物业，就可以通过业主大会解聘现在的物业，聘请服务水平更高的物业管理公司。

只要业主都充分利用自己更换物业的权利，那么服务水平差的物业就会逐渐被淘汰，这也会提醒物业服务企业，只有提高自身的服务水平，才能长久生存下去。

第二：物业不能采取断水断电的方式催缴物业费

现在物业服务行业出现了一个很常见的现象，只要业主不按时交纳物业费，物业就通过断水、断电等方式催缴物业费。事实上这种做法是不被法律允许的，这种方式只会影响业主正常的生活。

笔者一个朋友因为出差，没有按时交物业费，回到家里的时候发现已经断水断电好几天了，冰箱里的菜也都坏了，并且朋友在出差的时候根本没有接到物业的通知。

不过根据《民法典》的最新规定，物业的这种做法是违法的。《民法典》第九百四十四条规定：

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

如果业主没有按照约定支付物业费，物业服务人可以在催告其在期限内支付物业费，如果过了约定的期限业主仍然不交纳物业费，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，以上就是《民法典》给出的催缴物业费的方式。

因此物业服务人一定不可以用威胁的方式来催交物业费，笔者还见过物业服务人直接上门殴打业主来催缴物业费，这些都是法律所不允许的行为。、

第三：业主有权获得小区公共区域经营所得的收益

相信很多人乘坐电梯的时候，都会看到电梯间和电梯内部的广告，这些广告都会产生一定的收益。除了电梯广告之外，小区还有其他很多公共设施会产生收益，比如小区公共停车位的租赁收益，小区一些公共设施的经营收益等，根据《民法典》的最新规定，这些收益归全体业主共有。

《民法典》第二百八十二条有明确规定：

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

因为电梯、公共停车位还有其他的一些公共设施都是全体业主共有的，因此这些公共区域产生的收益也应当归全体业主共有，当然要扣除物业的运营成本，虽然物业不能占用这一笔收入，但是也不能亏钱。通常都是通过业主大会投票来决定这笔钱的用途，大多数情况下都是用来设置维修基金，当然也有把钱分给业主的案例。

以上3个新权益都是《民法典》赋予业主的新权益，业主一定要充分利用自己的新权益来保护自己。当然业主有也不能因为这些新权益就拒缴物业费，为难物业服务人员，业主和物业服务人员本来就是互利共赢的存在，只有物业和业主相互体谅相互配合，业主才能享受更好的服务，获得更好的居住体验，物业的各项工作也能顺利进行。