开发商拼命降杠杆，投资客死命加杠杆，我们怎么办？

撰文：悟净美编：刀妹校对：紫藤

郑州之外的房地产江湖，远比波澜不惊的郑州市场更魔幻。

外面的世界很精彩，外面的世界也很无奈。

当你看不清郑州时，不妨看看外面的观点和事件，反观郑州，或许会豁然开朗。

三道红线严控房企加杠杆

对于房地产而言，我一直有一个信念，就是多参考身在一线冲锋实战派的意见，少听一点人云亦云的理论。

因此，开发商每年年终的总结会上，掌门人对于未来楼市的判断，我总会想尽各种办法去研究并关注。

因为，他们作为深度参与房地产游戏的圈内人，有着你无法企及的政策敏感度和信息资源，有着你无法匹敌的一手市场情报和对于未来市场冷暖的切身感受。

嗯，他们是一线战场中闻过硝烟的人，这些人的话极具参考价值。

今天，我们要分享的，就是国内的一家头部房企融创掌门人孙宏斌先生，在融创2020年业绩发布会上，对于过去一年的总结以及2021年乃至后续市场的预判。

首先，我们先看看融创去年的业绩怎么样？

2020年，因为众所周知的疫情原因，很多人开年之初对于房地产走势相当的悲观，认为这一年业绩年报会相当惨淡。

但事实上，作为首家发布财报的国内房企过去一年的成绩单可谓亮眼。

1、财报预增

营收和盈利双双大涨，盈利能力进一步增强。财报显示，2020年全年营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。

2、多元化发展初见成效

2020年，其主业的房地产销售额约5753亿元，行业排名第四。并且，继续在核心城市保持领先优势，其中在12个城市合同销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。

除了主业外，物业服务、冰雪文旅和电影投资三大项业务，也表现不俗。

3、大刀阔斧的去杠杆

过去的2020年，房地产行业外部面临疫情下经济增速放缓，老百姓观望情绪加重等多种不确定性，政策面又以“三道红线”等频繁加码的调控政策扼住房地产行业的资金命门，不少房企经历了生与死的考验。

当时，融创曾被列为红档企业。但一年后，根据数据显示，其净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。

显然，过去的一年，曾被众人担心的房地产行业不仅没有在疫情重压下崩盘，反而各大头部房企活的都不错。

其次，我们听听，他到底讲了什么？

讲话很长，我抓取的重点有以下几点。

1、市场并没有你想象中的那么差，2021的业绩预期还要向好。

2、三道红线和集中供地利好大房企，未来很多融资困难的中小房企会暴雷。

3、收缩战线并集中火力在一线、二线城市拿地，因为城市轮动的趋势很明显。

4、按照“三道红线”标准，公司预计2022年将符合要求。

未来几年，活下来的头部房企将会坐拥更好的市场环境和更大的市场份额，但是如何活下来，重中之重的任务是合规！

简单来说，就是降低负债率、降低杠杆率符合三道红线对房企的硬性要求，是能否生存下来的重点。

显然，在连续的房地产调控下，过去大跃进式野蛮生长的时代已经过去，未来是高手与高手之间的华山论剑。

其中的核心，就是如何又好又快的去杠杆。

——2——

买房人：经营贷、消费贷，贷贷相传？

开始前，先回答一个问题。

如果买房子，必须要全款，有几个人能够真的靠房致富？

想明白这个问题，就清楚了中国房地产调控的核心。

其实，说一千道一万，任何时候房子的涨跌，都是供求关系的结果。其中最重要的两项供给，就是土地和资金。

因此，针对房企的三道红线控制的是融资资金，土地集中供应控制的是土地供应端。

对买房人而言，也是一样。就如同郑州市场上通行的限购政策中，最难破解的就是认房又认贷，仅此一条，就卡住很多有意投资房产者的咽喉。

你要想买，可以。先结清上一套房贷再说！这等于变相的提高了买房的门槛，但是经营贷、消费贷却成了这一政策的BUG，很多人依靠这类违规资金，杀入楼市，绕过资金监管，疯狂加杠杆。

显然此举与政府一贯高举的"房住不炒"大旗是背道而驰，迎来监管的重锤只是时间问题。

其实，早在3月，悟净就撰文提示过，关于经营贷、消费贷的风险。

其中深圳，早就开始严查经营贷的问题。据统计，2020年4月以来，监管共对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷，进行了全面排查。发现21笔、5180万元涉嫌违规贷款，提前收回。处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

3月底的时候又加大力度继续查，加码监管全部涉房贷款，要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。

先是《南方日报》报道“深房理”会员已经出现被抽贷的情况。有几个被通知了（要求提前）结清贷款，有经营贷被查，也有首付款来源不明被查。

之后，深房理号召会员们不能在群里发任何贷款和房产类广告，或者政策相关内容。

直到日前，终于迎来，深圳市7部委对于“深房理”的全面调查。

可以说，从严查经营贷流入楼市，到对“深房理”这类顶风作案的炒房团深挖严打，也再次说明了政府对于投机性购房的态度。

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为何调控政策都紧盯资金端？

只要你对房子稍有关注，一定就听说过一句话。

涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。

很多人对这句话深以为然，并且身体力行。但是，我却对此嗤之以鼻，在我看来，杠杆最多算是催化剂，因为：

杠杆*涨幅=收益

杠杆*不涨=持有成本增加

杠杆*跌幅=GAME OVRE

杠杆是刀，可以切菜喂饱你，也可以杀掉你。

真正的收益是取决二手房的成交价格，也就是扣完税费后打到你银行卡的钱，可不是你挂牌在贝壳那个卖不出去的浮盈价格。

所以，如何能够尽可能的降低融资成本，缩短持有周期，才是盈利的关键，而不是杠杆大小。在没有涨幅的资产面前，杠杆只能扮演屠刀的角色！

你信不信，对于绝大多数的购房者，从2017年开始的三年时间都是亏损的，包括房价浮涨的楼盘都没有回本。

更何况，早在两年前，中国金融杂志作为央行直管的官媒，发表了一则消息《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，短短两天内，就被删除。

其中有一点：中国居民资产配置中，房产占到7成，居民杠杆率达到75%左右。

就生活而言，房贷挤压着其他项生活开支比如购车、旅游、日常生活等，为了房贷，不敢消费，这都是每个人能够切身感受到的。

因此，掌握着详实数据的国家层面对于加杠杆这件事是深恶痛绝，不管是房企的“三道红线”，还是个人的资金严查，都是源于居民房贷杠杆过高。

换句话说，大多数老百姓的口袋都已经被房贷掏空了，杠杆加不起，也加不动了。

我们咋办？

随着国家层面对于房地产调控的不断深入，对我们的买房行为必然产生很大的影响，具体会有哪些影响呢？

对于投资性购房的人群来说：

1、投资、投机性购房行为，将遇强监管。你要认识到，未来投资、投机性的购房行为是不被鼓励的，非法的资金来源必然会受到持续的严控。

2、投资性购房要特别谨慎。除非你有好区域内明显低于周边房价的单位团购房，和周边二手房相比有明显倒挂的新房，或是可靠渠道低于市场价格的法拍房，有强烈兑现利好的新区房产，或者是能够低价买入内部房源可更名的员工房。除了这种低风险套利的机会，其他的尽量少碰为妙。

对于自住购房的人群来说：

1、该买还是要买，但别硬着头皮强加杠杆。其实银行要求房贷不超过月收入的一半是十分有道理的。很多人虚构假流水，强行上房贷时，赌的就是未来房价上涨的预期。

近些年来，除了一线城市之外，大多数城市的房价涨幅，并没能覆盖你的购房成本，很多人都在亏钱。但是，你是自住，涨跌、市场冷热与你关系不大，你也不必要过于看重未来，就买交房后有学校、有地铁、有商业的大开发商房产大概率就不会错！

2、未来，房贷利率很有可能平稳上升。郑州房贷利率一直维持高位运行。随着国家严控金融端，加息的预期增强。未来买房，珍惜首付FQ的项目，同时要将困难估计的足一些，别太过于乐观，做好防守资金。

对于开发商来说：

主城区四环内的楼市，确实在回暖。别再大张旗鼓的吆喝涨价，要有ZZ敏感性，闷声发大财，没事儿偷着乐。趁机多回款，降低负债率，提高抗风险能力才是正途。

毕竟郑州楼市目前只能算回暖，不能算普涨，我们需要做的是小心呵护，而不是一口气把来之不易的小火苗给吹灭了。

万一，真的因此招来强力调控，你们哭不哭？

不管是三道红线也好，或者是严查“深房理”也罢。去杠杆、房住不炒依然是当下的主旋律，多项政策针对房地产和个人贷款的改革，直指房地产的金融属性，也正是基于这种原因，未来对于房地产投资的预期，要降低！

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