农用地转用是什么？农用地转用的基本条件你都知道哪些？

农用地转用是土地用途管制制度的关键环节，是控制农用地转为建设用地的重要措施。新《土地管理法》对农用地转用制度进行了重新设计，更加强调对耕地特别是永久基本农田的保护。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您详细讲解“农用地转用”制度的相关问题。

01

农用地转用是什么？

农用地转用是指现状的农用地按照土地利用总体规划（国土空间规划）和国家规定的批准权限，经过审查批准后转为建设用地的行为，又被称为农用地转为建设用地。这是实施土地用途管制的手段。

有审批权的自然资源主管部门根据土地利用总体规划（国土空间规划）、土地利用年度计划和落实耕地占补平衡责任等方面的情况，对农用地转用申请进行审查，并提出意见。因此，农用地转用必须满足以下基本条件。

02

农用地转用的基本条件

（一）符合土地利用总体规划（国土空间规划）

土地用途管制的核心是土地利用总体规划（国土空间规划），通过规划划分每一块土地的具体用途，确定土地使用的条件，向社会公告。农用地是否能转为建设用地，首先要看这块土地是否符合规划，如果符合规划确定的用途，即在规划的建设用地范围内，则可以转为建设用地，否则原则上不能转为建设用地。土地利用总体规划（国土空间规划）一经制定，必须严格执行。

（二）符合土地利用年度计划

土地利用年度计划也是国家对建设用地实行的管控措施，其中包括农用地转为建设用地的计划指标，目的是控制建设用地总量和建设占用农用地，避免耕地特别是基本农田大幅度减少，维护我国粮食安全和生态安全。近年来土地管理的实践证明，土地利用年度计划是对建设用地规模和时序控制的有效手段。

（三）拟订补充耕地方案，落实耕地占补平衡责任

我国实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

03

农用地转用的审批权限

（一）建设占用永久基本农田必须由国务院批准

新《土地管理法》规定，永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。只要建设项目用地涉及占用永久基本农田的，整个项目的农用地转用都需要报国务院审批。

（二）建设不占用永久基本农田的，根据城镇建设用地规模范围内外划分不同审批权限

办理农用地转用的主要依据是土地利用总体规划（国土空间规划），农用地转用是规划实施的具体步骤。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按照土地利用年度计划分批次根据国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或其授权的机关批准。