黄埔GDP吊打中心区，科学城破8万/平才合理？

最近我们文章下有个评论非常有意思：

“黄埔区的gdp全市第二，现在黄埔的均价还比不上乱哄哄的白云、破烂烂的荔湾、比不上天量大盘的番禺、发不出工资的海珠。”

“黄埔的整体均价在5万以上，科学城核心区8万以上才合理！”

果真如此吗？

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GDP决定房价，太片面了！

其实GDP不是决定房价的唯一因素。

以厦门房价为例，厦门GDP还不到全国30强，但是房价早已晋身一线城市行列，达到4.9万/平。

虽然黄埔GDP为广州第二，但黄埔的二手均价还是要低于中心四区的。

前面也说到，GDP不能决定房价，影响房价的因素是多方面的，就拿广州中心四区来说：

中心四区早就成熟，拥有比较稀缺的资源，例如越秀区就有名校加持，学位房已经是天价。

中心四区宅地供应稀缺，供不应求，加上实行严格限购政策，房价越来越高。

中心区地价也比较高，据统计广州TOP10地价都位于中心区，而且黄埔目前的最高地价还在2万/平左右，但是中心区有地价已经超过了6万/平。

数据截止日期：2021年2月1日

另外本地人对中心区的认可度高，早就形成一定的圈层。

开头言论还提及，黄埔不少区域为新开发的区域，相比以前中心区的城市界面要好很多，觉得黄埔真香。

但是就同拿GDP评价房价一样，拿城市界面来评判房价，也是十分片面的。

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黄埔的机会还是有的

不过黄埔均价上5万+/平，也不是没有机会。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

短期内黄埔的快速发展，吸引不少人才涌入，导致房价出现上涨。

近几年，黄埔常住人口增幅领先，人口涌入催生了大量的购房需求；由于近两年黄埔供应稀缺，黄埔还出现了供不应求现象，从而导致房价上涨。

去年黄埔房价涨幅达到16.55%，超过中心区，房价上涨迅猛。

特别是老黄埔，新房房价从4万/平跳涨到5万/平，最近有新盘吹风价甚至到了7万/平。（详情：老黄埔一手吹风近7万/㎡！信心爆棚or透支未来？）

不少老黄埔二手卖家也十分膨胀，房子都挂上了7万/平的价格！(详情：挂牌价破7万/平，老黄埔二手房开始割韭菜了！）

紧挨老黄埔的科学城，最近也有新盘吹风价到了6万+/平，此前房价5万/平是科学城新盘的天花板价格。

从二手来看，科学城标杆楼盘的成交价格已经达到4.7万/平的高价。

另外从广州城市发展来说，广州发展一路向东，广州第二CBD有很大一部分就位于黄埔，黄埔的崛起也是值得期待的。

如果广州房价继续涨，从长远来看，黄埔也不是没有机会。

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现在黄埔应该冷静一会了

不过这很难在短期内实现。

从短期来看，如果需要黄埔均价上5万+/平，黄埔房价至少还得翻一倍。

去年黄埔房价上涨的大环境是疫情之后货币放水、黄埔人才购房政策放开导致的房价上涨。

但未来房地产方向依然是“房住不炒”，想让房价再翻倍很难，即使要翻倍也要花更长的时间。

现在政策严控违规资金流入楼市，广州银行已经开始严查首付、经营贷等，货币宽松的大环境短期内已经不存在。

黄埔作为楼市热点区域现在已经被约谈，政府对新房限价，下架不合理的二手房源，对人才购房限售、未来可能进一步收紧人才政策。

目前黄埔新盘可能划分5万/平的红线，不少新盘价格要求以上一期尾货价格为参考，这将抑制区域房价的进一步跳涨，黄埔房价未来会呈现缓慢上涨的态势。

另外，黄埔还有许多旧改项目，未来将提供大量供应，供不应求上的现状可能会被逆转。