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黄埔GDP吊打中心区,科学城破8万/平才合理?

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  最近我们文章下有个评论非常有意思:

  “黄埔区的gdp全市第二,现在黄埔的均价还比不上乱哄哄的白云、破烂烂的荔湾、比不上天量大盘的番禺、发不出工资的海珠。”

  “黄埔的整体均价在5万以上,科学城核心区8万以上才合理!”

  果真如此吗?

  .01

  GDP决定房价,太片面了!

  其实GDP不是决定房价的唯一因素。

  以厦门房价为例,厦门GDP还不到全国30强,但是房价早已晋身一线城市行列,达到4.9万/平。

  

  虽然黄埔GDP为广州第二,但黄埔的二手均价还是要低于中心四区的。

  

  

  前面也说到,GDP不能决定房价,影响房价的因素是多方面的,就拿广州中心四区来说:

  中心四区早就成熟,拥有比较稀缺的资源,例如越秀区就有名校加持,学位房已经是天价。

  中心四区宅地供应稀缺,供不应求,加上实行严格限购政策,房价越来越高。

  中心区地价也比较高,据统计广州TOP10地价都位于中心区,而且黄埔目前的最高地价还在2万/平左右,但是中心区有地价已经超过了6万/平。

  

  数据截止日期:2021年2月1日

  另外本地人对中心区的认可度高,早就形成一定的圈层。

  开头言论还提及,黄埔不少区域为新开发的区域,相比以前中心区的城市界面要好很多,觉得黄埔真香。

  但是就同拿GDP评价房价一样,拿城市界面来评判房价,也是十分片面的。

  .02

  黄埔的机会还是有的

  不过黄埔均价上5万+/平,也不是没有机会。

  房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

  短期内黄埔的快速发展,吸引不少人才涌入,导致房价出现上涨。

  近几年,黄埔常住人口增幅领先,人口涌入催生了大量的购房需求;由于近两年黄埔供应稀缺,黄埔还出现了供不应求现象,从而导致房价上涨。

  

  去年黄埔房价涨幅达到16.55%,超过中心区,房价上涨迅猛。

  特别是老黄埔,新房房价从4万/平跳涨到5万/平,最近有新盘吹风价甚至到了7万/平。(详情:老黄埔一手吹风近7万/㎡!信心爆棚or透支未来?)

  不少老黄埔二手卖家也十分膨胀,房子都挂上了7万/平的价格!(详情:挂牌价破7万/平,老黄埔二手房开始割韭菜了!)

  

  紧挨老黄埔的科学城,最近也有新盘吹风价到了6万+/平,此前房价5万/平是科学城新盘的天花板价格。

  从二手来看,科学城标杆楼盘的成交价格已经达到4.7万/平的高价。

  

  另外从广州城市发展来说,广州发展一路向东,广州第二CBD有很大一部分就位于黄埔,黄埔的崛起也是值得期待的。

  如果广州房价继续涨,从长远来看,黄埔也不是没有机会。

  .03

  现在黄埔应该冷静一会了

  不过这很难在短期内实现。

  从短期来看,如果需要黄埔均价上5万+/平,黄埔房价至少还得翻一倍。

  去年黄埔房价上涨的大环境是疫情之后货币放水、黄埔人才购房政策放开导致的房价上涨。

  但未来房地产方向依然是“房住不炒”,想让房价再翻倍很难,即使要翻倍也要花更长的时间。

  现在政策严控违规资金流入楼市,广州银行已经开始严查首付、经营贷等,货币宽松的大环境短期内已经不存在。

  黄埔作为楼市热点区域现在已经被约谈,政府对新房限价,下架不合理的二手房源,对人才购房限售、未来可能进一步收紧人才政策。

  目前黄埔新盘可能划分5万/平的红线,不少新盘价格要求以上一期尾货价格为参考,这将抑制区域房价的进一步跳涨,黄埔房价未来会呈现缓慢上涨的态势。

  

  另外,黄埔还有许多旧改项目,未来将提供大量供应,供不应求上的现状可能会被逆转。

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