500万在海淀西四环买房 还能挨着地铁？

在海淀二手房均价达到8.4万的整体状态下，有这么一个既有地铁、又在五环和四环之间的地块，均价却只有6.8万，这里就是田村。相比较下，田村北侧的西山板块均价在7.6万，南侧的玉泉路板块均价7万，而同属海淀、位置在北四环的学院路板块均价更是达到了8.2万。

按理说，田村的位置在四环边上，怎么会成了价格洼地？但实际上，它不仅在四环边上，也是在海淀南部的边上，紧挨着石景山的老山和玉泉路，这里是实打实的两区交界。而且田村的配套建设，真担得起一个“村”，从田村地铁站顺着阜石路往西，就能看到城市面貌从城镇渐变成村里的样子。另外，田村在教育资源上也没有足够的吸引力，没有太好的学校，像小学阶段，只有一个二流二类的田村小学。

但从另一个角度看，田村的均价相对低，地铁6号线又能提供交通配套，这对于预算在500万以内又想要在海淀置业的人来说确实是值得考虑的地方。

如果说真打算看田村的房，那咱们先看看田村这里具体是啥情况。
【田村整体】

田村的位置在海淀南部的边缘地带，通俗点说就是在海淀的最南边，位于西四环和西五环之间，南侧就是阜石路。从位置来说的话，田村距离西四环不远，以田村地铁站为起点，往南500米进阜石路，向东大概1.6公里就能够上四环线。虽然不是核心城区，但是去往中关村、西单大悦城、丰台总部基地等，甚至国贸、CBD都比较便利。

（田村位置图）

再看田村的配套

交通方面，6号线在田村板块有田村站和廖公庄站两个站点，通过地铁去往西单、东单都可以在40分钟内实现。如果是自驾，走阜石路进可入四环，退可到五环。周边生活配套有京粮广场，购物和日常消费能够满足。

医疗方面的话，往南1.3公里左右有三甲医院航天中心医院。教育配套方面，小学的话能够直接上北京教育学院附属海淀实验小学，也就是原来的田村小学，属于二流二类小学；中学的话则是按照海淀的升学办法，但田村这里没有比较优质的中学。

（京粮广场）

（航天中心医院）

看了前面的配套，您心里大概也对田村的基本情况有数了，这里能够提供的最大优势就是位于海淀的位置和相对合适的价格，要想追求学区或者繁华的城市生活，这里就不太合适。如果能够接受这样的条件，那咱再接着看田村的刚需二手房小区。

【田村的二手房】

田村的二手房多数房龄都不小了，但并不是说田村就没有比较新的二手房，也有像乐府江南、大苑海淀名著这样2012年左右建成的小区，但都是大户型，价格都在千万以上，这种和咱们要聊的刚需房对不上号。还有一些价格看着便宜，但是在八几年、九几年建成的老房子，这种房子要是沾着学区还能看，但田村又没学区，所以这种“老破小”咱也不看了。

在田村主要看的还是能够利用上6号线和四环的便利，同时价格合适的次新二手房，能够符合这两点需求的有碧森里、景宜里、中国房子、兰德华庭和永达逸家这么5个小区。这5个小区建成时间都是在2004年、2005年，都有500万以内的一居，并且都在田村地铁站周围。

（中国房子小区楼栋）

（永达逸家小区内部）

这几个小区各有自己的优势和短板

比如说碧森里南侧紧挨着一条铁路，小户型都在这一侧，会受到影响；景宜里和中国房子不是人车分流；兰德华庭的一居户型都不方正；永达逸家价格便宜，但两梯九户、楼栋老旧，而且小区物业管理约等于无。

综合来看，兰德华庭相对短板少一些，所以咱们这次先看看这个小区。

【兰德华庭】

兰德华庭是2004年建成的小区，板楼和塔楼都有，共有10栋，房屋总数1538户。小区楼间距比较大，一梯三户，有电梯，集中供暖，物业费2块3，内部绿化有维护的痕迹，整体上比较干净。

（兰德华庭南侧楼栋）

想要进入兰德华庭有两个入口，分别在北侧和南侧，北侧门只能过行人，距离地铁口近，田村站D口出来右转50米左右就到了，但是南侧门人车都过，属于半人车分流。小区有地下停车场，单个车位年租金6000元，产权车位单个购买价格40万至45万。另外，小区外的路边也有可以停车的地方，每个月的停车费300元左右。

（兰德华庭小区南门）

（兰德华庭物业在整理小区绿化）

兰德华庭的59平一居总价在450万到480万，均价在7万7到8万1左右，位置都在小区最南侧的几栋楼。而同小区的正规两居都是大面积，面积在110平左右，总价在850万以上。

在兰德华庭里，能够满足500万以内上车的房源只有59平一居，这个户型都是南向，采光方面情况比较良好，而且屋内的墙体多数都可以进行改造，可以将一居改成二居。但是户型不是特别方正，屋内的面积使用可能会有浪费和不合理的地方。

（59平一居户型图）

介绍完兰德华庭的大体情况，接下来要说说它的优缺点了

先说优点，首先是位置好，位于海淀，临近地铁，紧靠四环，小区南门出去上个桥就是阜石路，无论是公共交通还是自驾，都非常便利。

其次，物业在同一板块内算比较好的，相比较同板块内500万左右的二手房小区，兰德华庭的绿化和建筑物外立面情况等都很不错，明显能看到日常维护的痕迹。然后是价格，对于想要获得海淀学籍的人来说，500万以内就能实现确实很实惠。

（兰德华庭小区内的幼儿园）

缺点的话，首先一点，也是最突出的一点，离阜石路太近了，尤其是兰德华庭的59平一居都是在小区最南侧位置，正对着阜石路，噪音问题明显，即使是关着窗户也能感受到。其次是没有好的学校，小学阶段只能够上二流二类的田村小学。然后是周围的配套整体来说并不出色，生活配套只有一个京粮广场。另外，前面也说了，兰德华庭外的马路能够停车，这使得小区外的交通会比较乱，而且临近阜石路和四环，高峰期不可避免会出现拥堵问题。

【置业建议】

500万的价格买二手房，必须要考虑的就是位置和流通。兰德华庭在位置上是有优势的，而且对于有通勤需求的人来说，兰德华庭临近地铁这一项也非常加分。在流通方面，由于出房量有限，兰德华庭的一居室在今年2月份的成交量只有2到3套。而作为2004年的商品房，如果买了这里，住个3、5年以后，就是楼龄20年以上的房子了，未来流通能力确实有限。

看完这里的优缺点，如果是您，会选这里吗？