北京楼市：北苑板块固化，投资勿碰，过来人血的教训

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐好，新人首问，本人京户，媳妇是工作居住证，在北京SFSD，子弹270w，想最近上车，两人都在西二旗附近工作，近三年有生小孩的计划，希望兼顾一下自住和投资，然后担心年后涨价最近在看房想上个车。 目前在考虑下面三个选择 1. 北苑的绣菊园，莲葩园，主要是单价低，面积大，户型没有特别合适的，看了100平左右的，以西南，西北居多，首付要求比较高。 2. 亚运村，安慧里的三居，总价580左右，缺点是房子年纪大89年的，首付也到260+了，住户多也没配套车位。看上的点是，社区还算完善，去海淀或者望京的互联网都不太远。 3. 回龙观，公园悦府，矩阵小区，优点是离公司上班近，就是昌平学区和商业不太发达，以及现在单价也比较高了。 希望房姐支支招，从自住和投资来看，哪个更合适？以及现在上车怎么样？ 多谢多谢！

　　回答：北苑那一片不建议看了，没有发展前景，板块固化。 亚运村的安慧里有学区属性，你想兼顾未来教育就可以看这里，当然居住体验就很一般了。 回龙观板块也还不错，毕竟有大量的码农支撑。虽然没商业，但跟上大盘还是没问题的。你想兼顾学区可以看 矩阵小区、和谐家园、融泽嘉园，看重居住体验和保值能力就看 公园悦府、国风美唐

　　提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。

　　回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春

　　提问：房姐你好，普通工薪阶层，单身女，2015年在通州首付40w在华业东方玫瑰上车了一套最小的开间总价90w，目前自住，小区物业环境都很好，工作在酒仙桥。现在售出大概能卖200（贷款余50），考虑到养了两条狗，想换个大点面积的，但如果卖通州我就没资格在通州买了，同时环球影城2021年开业，未来这块的升值空间应该还可以。所以，现在换房是否是时候？ 还是说等等？也不想每月还款压力太大....如果换，想尽可能有人车分流物业环境好的小区还能有点投资价值的，总价不超320（二套资格，2010年贷款在长沙买了个小一居），大一居两居都行，大兴、朝阳您推荐对应的区合适的板块有哪些？ 刚被朋友带着浏览了一下，龙湖时代天街85平的两居复式，满五唯一300W；金融街金融汇70平两居大概300W；金融街金色漫香郡北区58平（带36平小院）259W。。。。还浏览了一些常营东坝的，推荐版块选哪一个更合适，或者具体到小区，谢谢！

　　回答：不建议换，华业东方玫瑰这个盘可以持有，200置换到300的标的差距不大。你倒腾的成本还是比较高的。如果一定要换 建议看常营 管庄 板块 例如 北京新天地、柏林爱乐等

　　提问：房姐好：坐标北京，全款买房，二套，想投资总价550-600万左右的房子，打算持5年以上。因为之后要抵押，所以房龄时间不能太长，您建议选哪个区域，哪些小区升值空间更大呢？谢谢！

　　回答：北京买房要具体到单个的房源。 同一个小区，也会有巨大的差异，选好了选坏了，结果可能是正数和负数的区别。 买房先看首付现金，贷款资质，进而推导出可以拿下的房产范围+价位区间。 如果一开始说我要XXX万的房子，一种可能是老司机，完全搞得定首付，搞得定贷款，甚至短期融资个几百万全款拿下都能做到；剩下的大部分的属于小白，因为我们的首付，贷款能力才是决定我们能买到什么样房产的硬性条件。 如果能买到600万的标的，首选还是02年后或05年后的次新房，广渠路及朝阳北路沿线，都可以作为选择。望京需求的总价基本在6-700以上比较好选择。

　　提问：房姐您好！我是外地的，现在想给孩子在北京买房。孩子是首房首贷，工作两年，目前工作有可能再调整，所以买房不考虑他工作地点。另外孩子未婚，但估计3年左右结婚。我现在手里有300，后续每月还贷无压力。现在的问题是1，现在买新房合适还是买二手房合适？2，考虑交通，二手房您推荐什么板块？最好有具体小区及价格区间？新房南四环中铁诺德春风和院有保值增值可能吗？3，我现在成都温江有100平米住宅空置，目前房价大概100万左右，香河有140平米空置住宅一套，大概房价150万，是继续保留还是尽快出手？

　　回答：你的首付能力新盘二手建议都看下，中铁诺德春风不错可以入，还有亦庄的板块也可以淘下。二手建议全款抵押入能拉高杠杆入一套700左右的标的，淘下朝青板块。另外两套可以保留。

　　提问：房姐你好，首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房，一套市区学区房，一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉，卖房也是一时冲动，现在有点后悔了。 希望房姐给予指导： 1、 天通苑西三区的房子，165平，售出价格为520万左右，前期一直出租。如果反悔，是否还有补救的措施；违约的话一般要承担多少违约金？或者怎么做才能让自己损失最小。现在后悔主要是觉得，没多少时间和精力去看房，而且这来回一折腾，中介费加上装修费杂七杂八的，又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成，房子只能继续卖掉。请问，房姐，建议去哪里投资呢？ 原来天通苑房子已无贷款，市内学区房是15年买的，尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+，年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个小区买一套，这样方便出租和打理，但又觉得真的好破好小，还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧，又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子，但感觉那边发展前景不太好，一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房，拿在手里存银行吗？或者有其他更好的投资渠道吗？我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。

　　回答：你好，如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，是可以考虑置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了，目前没有杠杆，利润没办法最大化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，周边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块，子弹700，建议直接入手总价1000左右的楼盘，你们的月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市，比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。

　　提问：房姐您好～ 我家人去腾冲旅游过好几次，都很喜欢这个城市。家父考虑在腾冲入一套40-50平左右的小房子，之后可以自己度假\/租出去当民宿，而且他觉得腾冲这个旅游城市发展潜力还蛮大的，未来有升值潜力(｡･ω･｡) 对此您有什么建议吗～需不需要避避雷？

　　回答：旅游城市，尤其旅游小城市，旅游景区等房产，通常返佣比例最高，部分高于商铺。 属于造成亏损最多的一类物业。 返租多少钱，你可以理解为就是房价打多少折扣，剩下的就是实际价格。 前期通过返租打消疑虑促进签约，项目回本即可开启佛祖模式，从此再也租不出返租的价格，小白散户完全没有精力为了50万打一场异地马拉松纠纷。

　　提问：苹果社区北区和南区价差将近两万，主要的差别是什么？苹果社区北区两房，单价5.3万左右，值得入手吗？双井附近600万以内的两房有啥推荐？

　　回答：南区是封闭式花园小区，次新住宅，加上附近商业配套是百子湾至双井一带的标杆，young fashion促成了一定的溢价。 北区相对南区是完全不同的楼盘，更接近于商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，因此价格较低。 5.3的价格可以入，双井800以上才有性价比。

　　提问：房姐您好，小北漂一个。社保满五之后，想为自己置办一套小户型。因为家人都在亦庄这边，不想离家人太远，所以备选了以下几个选择。在能够满足首付和月供的条件下，请房姐帮忙给排个位： 1.旧宫宣颐家园，LOFT小两居 2.旧宫云龙家园 3.新楼盘亦庄通泰国际公馆

　　回答：通泰国际公馆价格比较高的。 小区环境较差，单价上6万，不建议。 云龙家园 周边有点乱，没什么景观，居住舒适度较差 宣颐家园整体相对好点，1>2>3 另外推荐看下 亦庄的灵秀山庄

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