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中介战场硝烟再起:姚劲波控诉贝壳垄断

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  4月10日,一张182亿罚单,似乎将过去一段时间笼罩在阿里头上的利空一次出尽。
今日,阿里巴巴股价高开高走,盘中一度上涨8.99%,投资者纷纷感慨,“抄底时机到了”。
“罚款,未拆分”已经是对阿里的最大利好。
如果说阿里事件之前,中国经济对于托拉斯还停留在“大而不倒”的认知层面;那阿里之后,中国社会尤其是具有垄断地位的企业将对垄断拥有全新认知。
阿里被罚事件一出,安居客董事会主席姚劲波也来“蹭热点”。4月10日姚劲波在其微博发文称,房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿(4%标准),并建议将此罚款打入国家公积金账户,以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。

  

  
对此,贝壳很快回应称,自创立起,贝壳坚持依法经营,完善合规体系,以科技驱动行业良性发展。
此次姚劲波对贝壳发难并不简单是个人情绪宣泄,或许是为自家公司上市造势。4月8日,安居客正式向港交所递交招股说明书,这是58同城私有化后,姚劲波再次试水资本市场。若安居客顺利上市,这将是姚劲波搭建起的第二家上市公司。
作为商业模式类似的竞争对手,贝壳找房赴美上市后获得资本追捧,其市值相当于我爱我家、房天下、58同城(私有化前)、易居、房多多市值总和的5倍还多。如此高的估值不仅让众多开发商加紧布局中介服务赛道,作为行业“宿敌”,姚劲波的心情或许更加复杂和急迫。
2020年,安居客营收80亿,而贝壳同年营收达到705亿,约为其十分之一。从GTV(平台总交易额)来看,贝壳已经成为中国最大的房屋交易和服务平台,也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。
真假垄断?
虽然有人质疑姚劲波控诉贝壳的动机不纯,但放到国家反垄断的大背景下,讨论贝壳是否真的具有垄断行为更具意义。
从链家到贝壳,关于其垄断的争议从未停止。具体到其业务,大多聚焦在二手交易、对中小中介竞争合作策略、新房渠道几个方面。
判断垄断的一大特征即,是否利用自身优势碾压式消灭对手。
参考此次阿里被罚事件,政府给出的调查结果显示,阿里实施“二选一”行为排除、限制了中国境内网络零售平台服务市场的竞争,妨碍了商品服务和资源要素自由流通,影响了平台经济创新发展,侵害了平台内商家的合法权益,损害了消费者利益,构成反垄断法第十七条第一款第(四)项禁止“没有正当理由,限定交易相对人只能与其进行交易”的滥用市场支配地位行为。
可见,拥有垄断地位并不是政府处罚阿里的的原因,利用垄断地位,妨碍公平竞争才是阿里被罚的原因。
这也是姚劲波此次攻击贝壳垄断的主要原因,其微信配图中显示,贝壳在新房渠道合作深度上主要分三个等级。

  

  
其中A级和B级合作都对乙方(贝壳平台下的某分销渠道)做出了排他性约束。
简单说就是,A级合作只能卖贝壳独家代理的项目,B级合作只能卖贝壳代理的项目,C级合作可以卖贝壳代理项目,也可以卖其他人代理项目。
对于不同等级的合作,贝壳对其经纪人人数、分佣比例都做出了规定。
姚劲波控诉贝壳垄断的证据主要集中在新房,这也是贝壳近年来快速增长的领域,其营收甚至超过二手房,2020年贝壳总营收为705亿,其中二手房306万亿,新房379亿。
根据贝壳年报,2020年,贝壳新房GTV同比增长84%,达到1.38万亿,贝壳新房市占率上升至9.2%,其中链家新房GTV达2767亿元,链家新房市占率略有下降达1.84%。
对于2020年新房中介GTV扩大的原因,贝壳的解释是,监管压力下的房企迫切需要快速回笼资金以降低杠杆率,不得不更多让渡利润,以借助中介机构参与新房销售。
可以看出,艰难时期开发商对于渠道的需求更加迫切。
尽管新房为贝壳的营收和规模提供了更大的想象空间,但左晖一直坚持二手房是基本盘。
贝壳上市前,左晖曾在朋友圈表示,“我们很难把重心放到新房业务上,这里面原因很多。一个从未来看,二手GMV占比一定越来越高;另外开发商一直有房地产夜壸论,其实渠道也是开发商的夜壶,市场不好拿出来用用,市场好了就放回去。只是我们甘心作为夜壶被使用,但从风险控制角度还是做好二手更确定”。
判断垄断的另一个关键问题,就是它是否拥有超级定价权。
今年,一些城市陆续爆出,链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%,买方2%(之前是卖方0%,买方2%)。不仅提高了中介费率,同时卖方也要掏服务费。
尽管没有开发商的土地投入,但技术投入,门店成本,招募大批经纪人,线上线下结合的模式就注定贝壳无法像其他互联网企业一样走低成本路线。
对于高费率,贝壳找房CEO彭永东曾经说过,“有一个消费者给我聊,说链家的费率高不高?我说链家的费率真的挺高的。我说核心是这样的,核心的是有了这些能够让经纪人活得更好一些,让他们更长期的从事他的职业,等他们的效率变高了以后,我认为整体上来说,自然会降下来,这是行业进步的必然趋势。”
中介骂战,从抱团到各自为战
不同于开发商间的“江湖义气”,中介行业的争斗有着互联网式的“刺刀见红”。
此次,姚劲波除了控诉贝壳垄断之外还宣布,58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域。
对此,链家董事、前链家高级副总裁、现任愿景集团合伙人陶红兵在姚劲波朋友圈评论:“以前姚劲波承诺永远不做房产交易,现在他食言了。”陶还称,“感觉他(姚劲波)最近工作压力太大,有点饥不择食口不择言。” 不久,陶红兵便把文字全部删除。

  

  
陶红兵所说的“反壳联盟”是2018年,链家推出贝壳找房,姚劲波联合58、我爱我家、中原地产、21世纪不动产、万科朴邻、麦田、中环互联、龙湖冠寓等发起真房源誓约大会,对抗贝壳找房。彼时,姚劲波发出了100年不变的 “誓言”:不做房产交易,只做信息服务,如今他反口称要做新房交易,亲手给陶红兵攻击安居客提供了靶子。
不到三年,21世纪和中环互联相继登上贝壳大船、龙湖开启了“塘鹅计划”,瞄准新房代理和二手房销售业务。
对于姚劲波炮轰贝壳一事,业内人士看法不一,有人认为,“路是脚走出来的,不是嘴。要是姚总率领六大门派围攻贝壳赢了,估计今天就不会发帖了。”
中原地产首席分析师张大伟表示,姚劲波对战贝壳对于普通购房者来说,没有任何坏处,“要是不想以后买房中介费5个点、10个点,别拦着,别拉偏架!让他们继续骂继续打”。
对于自身是否具有垄断地位时,贝壳通常采用市占率指标作为回应。比如在一次财报会上,贝壳称,所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元,2018年贝壳市占率只有5.3%,2019年达到9.1%,今年达到12%-13%。
对此,景晖智库首席经济学家胡景晖表示,判断房产交易平台是否存在垄断应该以不同城市市占率分析,而不是看全国整体的市场份额。
战局至此,姚劲波率领的“反壳联盟”已然土崩瓦解。趋利避害,曾经的盟友纷纷用脚投票,受制于高企的渠道费,开发商们开始加紧自建渠道,伴随安居客大张旗鼓杀入新房代理赛道,新的竞争格局正在加速重构。

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