意外！天津二手房价跌了？

　　3月，才是天津楼市小阳春的完整月。

　　2月底刚开始，4月中旬又快结束了，今年还真有点“速战速决”的意思。

　　小阳春成色几何？

　　必须要复盘一下3月的二手房市场，这是真实底色。

　　或许在刚过去的3月，我们更关注成交量，的确成绩傲人。

　　但拿到最新的数据后大感意外，价格竟然跌了。

　　先下个结论：

　　2021年小阳春的二手房，价格没涨上来，只是量的狂欢。

　　3月天津二手房成交均价（市区+环城），环比降幅0.47%。

　　没想到，去年12月的价格，反而是个高点，也是被和平学区房拉上去的。

　　如果去除学区房价格的暴涨，二手房价始终在低位徘徊。

　　要回答一个谜题。

　　小阳春来了，二手房价不是应该量涨价涨吗？

　　怎么回事？大概有4个原因。

　　❶ 被平均了。

　　无论是新房还是二手房，天津都不会出现普涨行情。

　　客观来说，和平、河西、南开的重点学区房确实涨了5%以上；

　　150万以内的落户房，前提还是上三区位置好的，总价能有3-10万的涨幅。

　　比如兰江新苑这种，就看总价段，能涨一些。

　　河西、南开的品质次新房，能抗价，甚至微涨一些。

　　格调春天97平米户型，3月成交这套房涨了28万。

　　现在楼市的香饽饽，就这三类，其它的，都没有机会涨价。

　　比如降价比较多的房源，基本都是高总价。

　　千万级以上的，纯属市场无人接盘，降价其实也很难有效。

　　200-500万的这些，几乎都没有太出挑的产品，买得起这个段位的人，能有更好的选择。

　　分化之下，涨价的敌不过降价的，成交均价被拉低。

　　❷ 新房分流严重。

　　红板块的新房，会吞噬附近二手房的成交量。

　　量没起来，价格自然起不来。

　　比如宾水西，有位群友本来拿着150万的预算想买个王顶堤的老破小，后来直接“倒戈”到宾水西。

　　有学校，有地铁，对于没有重点学区房情结的人来说，何乐而不为？

　　国展西、中北镇、金钟街……都是同样的路径。

　　新房市场已经历价格回调，买新不买旧，这种选择是对的。

　　❸ 改善需求急迫，急于购房。

　　想在河西、南开的买改善房的需求量很大，否则新梅江3月签约量也不会冲到全市第15名。

　　再加上好产品、好价格的吸引，不排除业主割肉抛售。

　　❹ 大家心态越来越冷静了。

　　天津房价跌了4年了，不仅是价格，包括买卖双方的心理都被按在地上摩擦无数遍。

　　累了，不想纠缠了。

　　所以你会发现，还有多少人傻傻的挂高价？还有多少人会傻傻的买高价？

　　价格差不多，业主能接受，就赶紧拿走吧。

　　买卖双方的“博弈感”，越来越低了。

　　有一说一，3月的成交量，真心不错。

　　贝壳找房、我爱我家、中原地产三家共成交7245套房源。

　　不跟2月比了，没啥意义，与2019年的小阳春相比，还增长了13.2%。

　　同时，也是近两年来的峰值。

　　进入3月以来，基本每周末贝壳找房的成交量都能突破300套。

　　工作日也都在100套以上，至今仍如此。

　　这个数据是真实的，跟大家的切身感受也相符。

　　身边或者小区里，确实看房的人多了起来。

　　目前，二手房的成交量还处于“保温期”，预计4月下旬会回落。

　　五一小长假是小阳春的最后一个小高峰，之后成交量会慢慢下探。

　　一般成交量大涨连续3个月，价格才会明显上涨。

　　比如上海，4月二手房开始起量，到了8、9月，价格才急剧拉升。

　　对于天津也不要“一棍子打死”。

　　如果现在的量，能再持续两个月，就有必要警惕价格了。

　　大概率还不具备这个可能。

　　带看量是成交量之母。

　　今年的小阳春起势挺猛，带看量一路走高。

　　3月日均带看量5512次，也是近两年的最高点。

　　3月，每个周末带看量都超过8000次，其中4天破万。

　　从清明小长假来看，带看量已经不再冲高，但热度还有，说明大家的买房需求还没释放完。

　　带看量比较高的，有低总价的落户房，也有高总价的改善房。

　　前10名中，有8套房源都下架了。

　　如果有的业主只是试水温，那不卖就不卖了。

　　但如果有的是为了涨价，那就要戳心窝子说一句：你可能接下来也不会比现在卖的更贵。

　　这两年的小波段行情，我们不停的奉劝业主：诚心卖，理智卖。

　　挂牌量继续增长。

　　3月挂牌量延续了2月春节后的反弹态势。

　　目前，贝壳找房的挂牌量已突破14.1万套，上一个峰值是去年10月的14.3万套。

　　估计很快就突破了。

　　但其实，贝壳内网还有很多我们看不到的，实际的量能高达19万套。

　　这其中，有想卖房的，也有想探价的。

　　新组团越来越多，商品房不断在交付，挂牌量上升是必然。

　　今后看到突破20万套，也不用惊讶。

　　3月，市区和环城中，除和平区以外，成交均价全部下降。

　　和平是“万绿丛中一点红”，学区房的行情下，全靠学区吊着一口气。

　　你说它的房产优秀吗？并不。

　　天津的重点教育资源正在被稀释，生源好？还是老师好？答案越来越明显。

　　和平这口气，接下来依然会在，可能中气不再十足。

　　如果你有套和平老破小，等不用学籍了，就出了吧，换更好的筹。

　　因为它透支太严重了，南开、河西倒不必有这个担忧。

　　小建议，供参考。

　　3月，92个板块中涨价数量仅20个，降价数量占比约78%。

　　3月二手房板块成交TOP10中， 7个来自和平、河西、南开。

　　“大王”组合重回榜首，劝业场、小海地、万兴街、越秀路等，都以学区、落户为主。

　　所以，今年的小阳春，依旧是被低总价房源推动的。

　　但这样的房源，供应量太大了。

　　王顶堤有1991套房源挂牌，小海地有1531套挂牌，但3月各自只成交了100多套。

　　靠什么脱颖而出？比什么呢？

　　3月二手房成交量最高的几个小区：

　　云江新苑、元兴西里、珠海里、碧春园……

　　在最好的行情中，天津二手房确实依旧难言涨价。

　　所以，千万不要图便宜去买没价值的房子。

　　人类社会内卷，房子何尝不是，过于便宜的房子，总有它的哀愁。

　　我们普通老百姓，承担不了。

　　 学区、低总价、品质次新，总要占一个，这是将来你换房的筹码。

　　小阳春二手房的价格就这意思了，量还会平稳持续一段时间。

　　五一小长假是“最后一战”，把握好节奏。