雨水管主管道破裂造成业主财产损失，物业公司应否担责？

背景：星辰幼儿园（乙方）于2017年5月10日与业主方（甲方）签订了房屋租赁合同，承租约450平方米商业用房；房屋租赁期自2017年6月1日起至2022年5月31日止；合同特别约定：如果乙方在经营期间发生一切事故，由乙方承担，甲方不负任何责任。随后，幼儿园对房屋进行了装修，在装修过程中将雨水管包至天花板吊顶内。

2020年3月，幼儿园在做春季开学前的准备工作时发现，因商业街雨水管总管爆裂，导致幼儿园天花板、地面、墙体、幼儿午睡床铺以及电器、设备等财产被水淹没浸泡，造成了巨大的财产损失，并导致幼儿园一直无法开园。2020年7月11日，幼儿园与出租方解除了租赁合同，将该房屋按现状退还给了出租方。

幼儿园认为物业公司没能对其管理的物业尽到管理职责，对幼儿园的损失负有赔偿责任，因而向法院提起了诉讼。

面对幼儿园的索赔，物业公司辩称：

1、物业公司并非侵权责任人，幼儿园也无证据证明雨水管道爆裂的原因是由于管理不善所致，本次浸水事件也有可能是排水系统设计等质量问题所致。

2、前期物业服务合同明确约定了物业公司对于排水系统的维护管理义务，为每三个月检查一次排水系统，根据需要及时进行疏通，物业公司也提供证据证明了每月去检查疏通一次排水系统，符合日常排水的要求。物业公司已尽到了物业管理责任，在履行义务过程中并不存在着过错，不应当承担赔偿责任。

3、幼儿园在装修时未依法向物业公司进行装修备案，擅自将雨水管道用吊顶封住，造成维护和事故发生后的维修困难，幼儿园对损失的扩大也存在着过错责任。

案件审理过程中，幼儿园申请对因水淹浸泡造成的装饰装修项目及财产损失进行鉴定，最终鉴定报告载明幼儿园因水淹浸泡造成的构筑物及附属设施损失为8.8万元。

法院还查明，当地新冠疫情防控工作指挥部于2020年5月发布《通告》，载明：全市幼儿园2020年5月13日可陆续返校复课，需经属地疫情防控指挥部验收合格后，方可返校，但要根据幼儿家长意愿实行按需弹性入园，本学期不入园的孩子不得收取任何费用。同时教育局也颁布文件，要求在疫情防控停园期间，不得收取保教费。

法院观点：

1、雨水管总管属于物业管理范围，物业公司负有维护、管理、及时排除堵塞的责任。对于雨水管总管爆裂造成的幼儿园的财产损失，物业公司应当承担相应的赔偿责任。

2、关于幼儿园的损失认定，分为三个部分：

（1）因管道爆裂造成的财产损失。鉴定报告载明幼儿园因水淹浸泡造成的构筑物及附属设施损失为8.8万元，但幼儿园在浸水事故发生后，并未进行任何修复行为，而是直接将受损房屋原状返还给出租人。故鉴定报告书中确认的受损装潢拆除费8000元不属于幼儿园的损失。因此，幼儿园因浸水事故造成的直接损失为8万元。幼儿园在装修过程中将雨水管总管包在天花板吊顶内，对损失的发生有一定的过错，故酌定物业公司承担80%的赔偿责任，即64000元。

（2）自2020年3月浸水事故发生时至2020年5月13日期间的间接损失。因受新冠疫情影响，全市幼儿园在2020年5月13日前均无法开园，故幼儿园在该期间内并没有因浸水事故产生任何损失。即便没有浸水事故，幼儿园亦无法开园，其收取的学费亦应当予以退还，未开园期间支出的相关费用应当由幼儿园自行承担。

（3）自2020年5月13日起至2020年7月11日租赁合同解除期间的间接损失。幼儿园称因浸水事故无法开园，产生了学费、房租、人员工资等相关损失。因2020年春季学期实行弹性入园，未入园的幼儿不得收取保教费，故幼儿园未发生学费损失。结合幼儿园已支付租金至5月31日以及向教师发放基本工资等事实，法院酌情确定幼儿园的损失为2万元。鉴于幼儿园未对受损房屋进行任何修复，至与出租人解除合同时亦未进行任何修复，其对该损失的产生具有一定的过错，故酌定物业公司承担50%的赔偿责任，即1万元。

综上，物业公司需赔偿幼儿园因浸水事故造成的损失共计74000元。物业公司在承担赔偿责任后，如有证据证明因其他原因造成雨水管总管爆裂，可以另行向侵权人追偿。

启发及总结：

1、 雨水管总管为共有设施，属于物业管理范围，物业公司负有维护、管理、及时排除堵塞的责任。如雨水管总管爆裂造成的业主财产损失，物业公司应当承担相应的赔偿责任；

2、 确定损害赔偿责任以损失实际发生的数额为主要依据，对于因疫情等不可抗力因素导致必然发生的损失，违约方或侵权方可免除相应的法律责任；

3、 受害人对于损害结果的发生有过错的，应当减轻违约方或侵权方的法律责任。