姚劲波再谋资本局 安居客没有新故事

58私有化债务曝光

撰文 | 舒克

出品｜大摩财经

姚劲波正在孵化下一个上市平台。

4月8日，58同城旗下房产信息及交易服务开放平台安居客在港交所递表，美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。

根据外媒报道，安居客本次IPO将募资至少10亿美元。去年8月，另一家房产中介巨头贝壳找房在纽交所上市，募资额达到24.4亿美元。

去年9月，姚劲波的58同城在美股私有化退市，彼时市场猜测其将会顺应中概股回归潮回港上市。但是从58同城率先分拆安居客上市来看，姚老板的目的可能不再是整体上市，而是逐个击破。

阔别资本市场不到一年，姚劲波这回带着安居客能讲什么新故事？

业务模式没有新意

作为国内领先的互联网房地产信息服务平台，安居客上次传出要上市的消息，还是在七年前。

安居客成立于2007年，创始人为梁伟平。凭借互联网化的浪潮，安居客迅速破圈，2009年营收已达数千万元，挤进国内房产中介网站的“第一阵营”，2014年时估值最高达到15亿美元，意图顺势登陆资本市场。

但创业后一直顺风顺水的梁伟平很快遭遇到最大的挫折。2014年，距离上市只差临门一脚时，安居客宣布上调端口流量费用，受到了线下中介的强烈反弹，被多家中介联合抵制。提价不了了之，安居客也因此估值断崖式下滑。最终以2.67亿美元卖给了当时信息分类领域的老大58同城。

时隔七年，安居客如今再闯资本市场，能否得到资本市场的认可，还要看其本身的故事动不动听。

2018-2020年，安居客营收分别为62.16亿、75.79亿和80.52亿，期间净利润为19.07亿、23.06亿和19.55亿。

招股书中，安居客将自己称为“领先的房产信息及交易服务开放平台”。安居客援引艾瑞咨询报告称，安居客2020年第四季度平均移动月活跃用户量为6700万，是中国最大的在线房产平台，超过第二三名的总和。截至2020年底，安居客活跃经纪人数量为72.6万人，二三名分别为49.3万人、21万人。

不过这种显而易见的线上优势，并没有给安居客带来垄断效应。作为房产中介的另一巨头，贝壳找房去年的收入为705亿元，净利润达到27.78亿，营收和净利都明显超过安居客。

和贝壳一样，安居客的业务也包括新房和二手房。其中新房业务主要通过爱房平台开展。爱房起初是合资企业，于2020年12月成为安居客全资附属公司。同样被打包进上市体系的还包括房产经纪SaaS提供商巧房，也在2020年12月被全面合并。

通过整合安居客、爱房和巧房 ，安居客从一个在线营销服务提供商转型为一个开放型房产信息交易服务平台，提供包括房产在线营销、交易服务、SaaS解决方案等。

具体来看，爱房2020年的交易总量达653亿元，同比增长282%。截至2020年底，巧房累计拥有超过34.4万个经纪人用户。安居客线上覆盖的城市及县城数量超820个。

极光数据显示，2020年12月，安居客APP的卖房、租房渗透率达到3.81%，遥遥领先同一领域的贝壳找房、链家等。同时，安居客APP的用户时长达到每天51.3万小时，第二名分别为13.4万和9.4万。

不过，虽然安居客目前规模尚可，但业务模式相比已经登陆资本市场的贝壳找房并无新意，在相当一段时间里交易还是偏向于线上。对比背后有链家强大线下优势补充的贝壳，想象空间明显不如后者。

安居客是个流量平台，就是只管收流量费不管成交：由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用，这一模式曾在互联网1.0时代风靡一时。这也是安居客和贝壳的不同之处：贝壳早在2019年就是GMV规模仅次于阿里巴巴的线上平台，而安居客招股书并未披露GMV规模。

贝壳强调GMV规模也很好理解。2018年，安居客的老对手链家推出贝壳找房，后者包含链家花费十多年时间打造的楼盘字典真房源系统，同时提供ACN经纪人多环节合作、助推成交、分佣模式。

贝壳成立之初，其助推成交分佣模式被视为“既当运动员又当裁判”，安居客曾与21世纪不动产、我爱我家、麦田房产、中原地产结成反贝壳联盟。

为对抗贝壳，安居客也顺势推出房源字典，对标贝壳的楼盘字典，意图推动真房源。目前，房源字典收集了中国1.94亿套房产数据，这是国内第二大房源数据库。

但安居客本身不具有链家的线下门店，也不直接提供线下服务，这就让其虚假房源难以杜绝。特别是，安居客的流量收费模式，受限于竞价排名，重复房源、虚假房源问题很难根治，直到2020年7月，仍被北京住建委通报批评。

对于资本市场来说，虚假信息太多且容易掺水的商业模式，信任度并不会太高，这可能导致安居客的融资规模远低于贝壳找房。

递交招股书前，安居客完成了一笔2.5亿美元融资，投资方包括碧桂园、雅居乐、恒基等。反观，贝壳找房早在2019年完成了一笔高达24亿美元的D+轮融资，去年贝壳上市后也受到资本热捧，市值最高突破800亿美元，成为第四大中概股互联网公司。

值得注意的是，无论是已经上市的贝壳找房，还是正在闯关港交所的安居客，都有腾讯背书。从目前股权架构上看，58同城持有安居客45.3%股份为第一大股东，腾讯紧随其后，持有安居客14.1%股份。58同城实际控制人姚劲波透过Quantum Bloom持有58同城54%的股权，也为安居客实际控制人，并担任董事会主席、行政总裁。

能挑58的大梁吗？

安居客上市，是58算盘中关键的一枚棋子。

2015年，58同城以现金+股票的方式用2.67亿美元的低价将安居客收入囊中，相较一年前的15亿美元估值，缩水超过八成。收购完成后，58同城将58平台房产业务划给安居客，此后58同城收购赶集网，赶集网的房产业务也划到安居客。

在“房住不炒”的大背景下，房地产已经进入存量竞争时代，不仅房地产行业集中度逐渐加强，未来的房产经纪业务也将逐渐向头部集中。

位列第一梯队的安居客有着天然的规模优势，而且其收费模式避免了与经纪人直接竞争，可以更快速的扩大规模。但是，安居客提供的单纯的信息交互只是一单房地产业务的前端，中后端的实地看房、签约等环节，现在还无法在安居客的线上完成，这些环节的长期缺位，可能是其与贝壳竞争的阿克琉斯之踵。

值得注意的是，安居客可能存在向大股东58同城输送利益的行为。安居客的销售成本中，最大头的是流量获取成本和佣金分成成本，排在二者之后的就是“由58集团提供的技术支持和其他服务”这项成本。而且该成本贯穿安居客的销售、营销、行政、研发四项开支，2020年累计款项达到6.81亿。并且根据招股书披露，安居客在未来将继续为58同城提供该笔款项。

除此之外，安居客还在为58同城“背债”。2020年安居客财务开支暴增169倍，达到2.07亿，这部分财务开支用于缴纳利息。而安居客则在招股书中解释称，财务支出的增长是因为分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支。截止2020年底，安居客长期有息借款高达105.24亿元，其中，替58同城背负的贷款为101.57亿元，关联方借款3.67亿元。

目前，58同城拥有招聘求职、房屋租售、二手交易、家政服务等四大业务。其中招聘求职领域中，前程无忧、智联招聘的市占比一度超过58同城；二手交易领域上，阿里闲鱼与58转转正在一决高下；家政服务领域具有最大想象空间的货拉拉刚刚在舆论风口浪尖撤下。此时分拆市场占有率最高的安居客上市，是58同城重回资本市场的尝试。

近年来，58同城开始新一轮整合。去年5月，姚劲波公开表示，58同城正在从一个以流量收入为主的平台迈向将来以服务收入为主的时代。此番安居客赴港上市，无疑是58同城新一轮发展的节点。

除了首先分拆上市的安居客，姚劲波手中还握有快狗打车、天鹅到家、转转、瓜子二手车等多个明星业务，一旦安居客闯关成功，未来不排除继续分拆子公司上市。

不过用房产中介当敲门砖打开资本市场可能并不容易。除了老对手贝壳在身侧虎视眈眈，互联网电商也盯上了这块蛋糕，甚至曾经与安居客并肩作战的房企们，不想被流量平台“卡脖子”，也在上线自建的线上营销平台，安居客正面对着越来越激烈的市场竞争。

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