本文作者：赵海峰律师，北京衡杓律师事务所执行主任
[背景及现状]
农村房屋买卖是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，再加上相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散，农村房屋买卖一直客观存在。近些年房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因，根据《宪法》、《土地管理法》及《民法典》物权编的规定，农村土地属于集体所有，法律、政策限制集体土地流转是一种现实。但是要认识到此类案件产生的复杂性，需要司法及行政机关在维护法律规定的前提下，妥善处理纠纷。
[合同有效的情形]
买卖双方都是同一集体经济组织的成员（即同一村的村民），经过了宅基地审批手续，可以认定合同有效。
[主要纠纷产生的情形：合同无效]
根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：
首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
农村房屋
[违约责任及赔偿方式]
基于《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，2006年《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》进一步探讨了在司法实践中处理农村房屋买卖合同的处理办法。
（1）信赖利益损失赔偿。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。
（2）添附价值损失赔偿。买受人如果对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。
实践中，农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。
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