调控加码，后市如何？热区将触顶回落，市场进入1-2月观望期

昨日（4月2日），广州发布最新调控政策分别从住宅用地供应监管、新建商品住房价格备案、人才政策购房、加强房地产金融管理等六大方面进一步调控。

千呼万唤始出来，一石激起千层浪。在北上杭深多个热点一线从政策面出手收紧调控后，广州终于跟进。

其中值得关注的新政亮点包括：

1、通过供给侧增加土地和住房供应

增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；

在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式；

2、重启一手房价格指导

继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

3、调控精细化人才购房限售3年

通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

（文末可查看政策原文）

本次调控总体而言被认为“力度较温和”，能否为当下涨声一片的广州楼市浇一瓢冷水？对近期远期入市购房又会带来什么影响？我们综合广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉、克而瑞广佛区域首席分析 肖文晓、地产经济学家邓浩志三位业内专家解读，从多维度剖析。

01.

广州房价领涨一线

调控势在必然

从数据来看，今年以来广州楼市一个字“火”。

根据70城房价数据，今年2月份，广州一手房价环比、同比涨幅均在一线城市中排第一。

其中，新房环比上涨0.9%，全国第三，一线城市排第一；同比上涨6.9%，排全国第十，一线城市排第一；

二手房方面，2月份广州同比涨幅9.8%，在一线城市中仅低于深圳16%的涨幅。

从市场观感看，还是一个字“火”。黄埔春节后热盘新开普遍5-6万+，南部番禺万博稀缺一手上周开盘5字头变6万+，还一房难求，广氮去年底喊话7万/平的新盘最近已经改口叫价8万。

半年之间报价上涨一万/平的热点项目比比皆是。

在两会“房住不炒”的定调下，今年来全国已经进行近百次调控，广州确实该管管了。

横向对比各一线城市，李宇嘉分析，当前，北京楼市比较稳定，去年底以来的行情被控制住（北京打击经营贷、下架虚高二手房挂牌），上海、深圳去年以来出台多次调控政策，周围的东莞也是政策频出的情况下，广州必须要调控，不然的话，这种涨势会蔓延至整个珠三角、大湾区，对稳定全国楼市不利。因此，广州调控一直在酝酿过程中，今天终于出炉。

02.

警惕政策“副作用”

误伤刚需

每次楼市调控政策出台，难免会误伤刚需。这一轮收紧，业内人士提出几个担忧：

“限价”下会否重衍“双合同”，直接加重刚需购房首付负担？肖文晓指出，重启一手房价格指导。这意味今后广州新房限价或成为常态，不过在吸取了上一轮限价的“双合同”经验之后，希望广州能够参照板块周边的房价水平来科学制定细则，如果受到影响的仅是部分中高端项目，对于刚需就不至于有太大的误伤。

限价地之下，会否重蹈深圳“打新”覆辙？肖文晓分析，广州将在部分区域推出限价地。这意味着广州未来将会跟很多热点城市一样出现限价商品房，那么会否因此导致“一二手倒挂”继而引发“打新热”的隐忧，这个需要审慎研究，提前做好预案，稳定市场预期。

03.

政策力度如何？

总体而言，业内外观感本次政策力度温和，但也具有力量。

关于新房限价。李宇嘉分析，该政策比较特殊，其他城市采用的比较少，主要就是针对近期广州房价领涨一线城市、库存消化周期低，有的热点区域到了无房可卖的境地，部分开发商“捂盘惜售”、市场预期开始不稳定，加剧了供求紧张的局面，也加剧了房价上涨的预期。因此，当下的广州房地产市场已经失灵，必须要借助政府的适当干预，才能恢复常态，给滞后的供给留足空间和时间。

关于人才购房限售三年。肖文晓分析，这个是限制以人才的名义投资购房的组合拳之一，配合之前对人才购房贷款资质的收紧，可以有效抑制一些“挂羊头卖狗肉”的投机需求，防范局部区域市场过热。

但邓浩志则认为这一条对市场影响相对轻微，楼市政策一直以来都不支持短线炒作，持有两年还是三年其实没有太本质的区别，也不会对各类购房需求的决策产生太大的影响。

关于禁止网上散布房价上涨言论。邓浩志认为，这主要是针对近期出现的中介群、业主群集体哄抬房价行为。从一定程度上为楼市降“虚火”。

04.后市预测：

部分区域将触顶回落

加码调控或陆续有来

广州楼市高位触顶，部分区域或将一定程度回落。

李宇嘉分析，金融监管、严查经营贷、强化授信审核、强化杠杆控制，以及加强市场巡查、信息披露等，广州已经开始执行了，从2021年后就开始严格审核贷款条件，对首付的资金来源，监管非常严格，不亚于其他城市。同时，房贷额度也开始收紧了，供地集中放量，4月份将供应货值900亿的量，差不多是2020年一半的规模。

总之，金融、土地这两个源头上的关键工具用的好，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度就一定能够控制得住。从这个角度看，广州楼市开始高位触顶，开始高位徘徊的走势了，预计部分涨价太高的区域，特别是外地人买房多、炒房多的区域（南沙、萝岗等），可能会出现一定程度回落。

邓浩志指出，市场将进入有1~2个月左右的观望期。会看过往历史与其他城市经验，但凡新政出台，市场无论是买方还是卖方都需要观察，买方出手会更加犹豫，卖方推新货也更慎重。这个阶段成交量会出现一定程度的下滑。

全球宽松下，单独行业难以扭转资产价格上涨，后续调控仍会加码。

邓浩志预测，后市仍以平稳向前为主。过去几年，全国仍坚持房住不炒的基本原则，各地方也没有明显的放松调控行为。而这轮楼市的过热，本质上源于全球的宽松货币政策。当前不但房产，证券、黄金、大宗商品乃至比特币等各类资产都出现了一轮明显上涨。所以只要全球宽松货币政策不结束，单纯调控某个行业，很难彻底抑制资产价格的上涨。但毕竟调控有抑制市场需求的作用，所以后市稳健前行仍是大趋势。

调控政策后续仍有加码可能。此次新政相对温和，如果有效稳住市场，则政策继续保持稳定。但如果出现类似之前深圳、东莞调控后市场依旧过热的情况，则调控有肯定进一步加码。

肖文晓则认为，整体而言，本次新政的主旨还是维护广州房地产市场的稳定，市场各方参与者也要明白政策的呵护之心，不炒作、不添乱方是正解。

附新政原文：

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