记者调查丨购房时，实际房屋与沙盘模型不符怎么办？

湘潭日报社全媒体记者 吴珊 见习记者 李靖

2017年，彭先生根据售楼部沙盘模型，在岳塘国际商贸城买下了两个临街门面。收铺时现场查看才发现，门面前被一个巨大的楼梯挡得严严实实，商铺采光受到了严重的影响。眼看几年前投资的200多万元就要大打折扣，彭先生心急如焚，多次找开发商、销售商协商解决，但一直没得到满意的答复。

起因

商铺规划“货不对版”

2014年，岳塘国际商贸城商铺开盘之际，彭先生和妻子在朋友的介绍下打算投资两间商铺。当时商贸城正在施工期间，只能在售楼部的沙盘上一览商贸城全貌。根据销售人员的介绍，彭先生选购了商贸城1号馆一楼151号和152号的两间商铺，并支付了20万元订金。

2017年9月，商贸城大楼主体已经建好，彭先生实地察看后，并未发现任何与沙盘展示不符的情况，就一并交齐了尾款。

按照合同的约定，2017年12月31日是交铺的最后期限，但彭先生并没有如期收铺。开发商表示，商铺没有按时建好，会根据合同的约定，支付逾期的违约金。

直到2020年5月，彭先生终于收到了开发商的通知，可以交铺了。但这一回再到商铺查看时，彭先生傻了眼：沙盘展示的商铺与实际交付的商铺大相径庭，原本应该敞亮的商铺，被门前新建的大型楼梯遮挡得严严实实，“我的商铺采光被严重影响，价值大打折扣，原本在沙盘上规划的绿化带也不知所踪。”

我们在销售中心的沙盘展示区上看到，1号楼151和152号门面前确实是一大片绿化带，楼梯离商铺还有较长一段距离。但实际上，目前建成的楼梯正挡在彭先生购买的两个门面前，即使在白天也需要开灯才能看清门前的路，更不要说商铺内的采光了。另外，沙盘上展示的绿化带也没有建设，但门前却多出了4个1米多高的消防栓，商铺与前坪还出现了1米左右的落差，并非沙盘展示的在同一个水平面上。这些差距让彭先生无法接受，“这样的商铺根本无法出租，只能当作仓库用，我的投资等于打了水漂。”

方案

换铺或走法律途径

3月18日上午，彭先生带着两份商品房买卖合同，再次来到岳塘国际商贸城售楼部讨要说法。“这样的商铺我不要！”彭先生找到楼盘开发商新中弘置业有限公司，要求解决此事。

彭先生认为，开发商存在违约行为，他有权单方面解除合同。首先，在沙盘展示中，商铺前没有楼梯，销售人员也并未告知，购房时开发商和销售人员也从未向他出示过建筑结构图纸，因此，彭先生认为，新中弘置业有限公司存在虚假宣传的行为。其次，开发商原定于2017年交房，一直拖到2020年才完成，期间整整3年时间，没有任何人告知他商铺的规划有变。

彭先生要求解除购房合同，新中弘置业有限公司除了要退回购房本金外，还应另按银行利息给予相应赔偿。

新中弘置业有限公司销售经理刘文表示，该公司不存在虚假宣传的行为，商铺前的人行楼梯是消防设施，一直就在施工图纸中；而延期交房的问题，公司会严格按照合同规定，对交房延期所产生的费用进行赔偿。对彭先生的退款要求，购房合同上已明确规定，只有当房屋的规划、设计发生变更时，买方不同意，买方才有权提出解除合同的要求，但在施工期间，开发商从始至终未在规划和设计上发生变更。

因此，刘文提出了两种解决途径。第一，公司提供位置条件较优的商铺供彭先生选择更换，如更换的商铺面积与彭先生现在所持有的商铺不对等，则以当年认购时的价格补退差价；第二，如果彭先生坚持解除合同，可诉至法院，按法院判决执行。

争端

沙盘在购房时是否有法律效应？

到底是选择更换门面，还是诉至法律？彭先生还在考虑之中。但对此次合同纠纷，彭先生最想不明白的是，开发商说购房不以沙盘为准，而是以施工图纸为准，但销售人员不会拿图纸给客户看，客户也不一定能看懂图纸，“这是不是剥夺我们的知情权，侵犯了消费者的利益呢？”

就彭先生的纠纷，湖南人和人律师事务所陈彩虹律师分析，房地产开发商应当确保商品房宣传彩页、楼书、沙盘模型、广告等宣传资料与所公示图纸内容一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

据此可知，商品房宣传彩页、楼书、沙盘模型、广告等宣传资料并非一定为房屋买卖合同的内容且必然具有法律效力。本案中，沙盘宣传内容能否成为房屋买卖合同内容，主要看该宣传是否对规范范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，以及是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

“对房屋和商铺这样的大宗不动产，消费者在购买时一定要慎之又慎，多方面考量和求证，切不可听信销售人员一面之词，仓促作出决定，否则可能蒙受损失。”陈彩虹提醒。