全市区级首例！龙岗区“工改保”审批指引新政解读

2021年3月26日，龙岗区住房和建设局发布关于《龙岗区“工改保”项目审批工作指引（试行）（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见的公告，现合一就政策内容梳理各方面解读如下：

政策沿革及背景

全市首个“工改保”区级政策出炉

自2015年以来，深圳市发布了多部涉及“工改保”项目具体内容的政策，包括《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》等等，都在政策中鼓励“工改保”项目的实施工作。而此次龙岗专门针对“工改保”项目的审批出台指引政策，为全市区级层面首个政策，凸显了其通过规范工改保项目立项环节要求，以达到加大供应保障性住房的决心及重视程度。

深圳市“工改保”现行主要政策

纵观本次《征求意见稿》，全文主要从“工改保”项目前置条件、需满足条件、政府审批程序及监管机制等方面进行阐述，重点内容如下：

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“工改保”前置条件

“工改保”项目必须为土地使用权利人单一的空地或已建现状为工业厂房、仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划的前提下，无偿移交相应公共利益用地后，即可拆除全部现有建（构）筑物用于建设公共住房。

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满足“工改保”所需条件

项目满足“工改保”，需在规划及公配环境类两大层面满足以下要求：

五项规划类条件要求

1、土地使用权利人单一，且已建的现状居住、商业、工业和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂用地），需拆除的全部现有建（构）筑物建成时间原则上应大于10年；

2、土地使用权利人通过协议方式取得且尚未开发建设的工业用地、物流仓储用地、原自用住宅用地（即已批未建用地），不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的土地。

此项条件与《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》中的内容相衔接，鼓励已批未建用地或闲置用地已处置过的特殊项目，通过“工改保”途径进行盘活。

3、项目调整需符合城市发展定位以及橙线、蓝线、黄线、 紫线、高压走廊、微波走廊、轨道控制线、国家安全区、地质灾害、压覆矿产、林地、“双一百”产业空间等相关规划控制线管控要求；

4、申请用地面积不得少于3000㎡；

5、规划的工业用地不在工业区块线内。此项条件要求与市级政策《深圳市工业区块线管理办法》不同，《深圳市工业区块线管理办法》规定在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则不超过该区块总面积的10%，若要在工业区块线内安排上述用地功能，需同时满足相关环境保护要求，并按程序调整城市规划。而对于龙岗区“工改保”项目最终落地审批的工业区块线的要求，未来有待正式稿或具体项目的落地情况明晰。

三项公共配套及环境类条件要求

1、项目需满足教育、交通、供排水等公共配套要求，如若现状不满足教育配套要求，申报单位应在“工改保”研究方案中充分论证并明确解决途径，可通过新增、项目内统筹解决或教育部门统筹解决等三种途径解决；

2、项目周边1公里范围内无易燃、易爆、有毒物质的贮罐、库区等重大危险源，无产生空气、水及噪音污染等邻避效应的企业或设施，如垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂等；

3、对龙岗区城市发展有突出贡献且项目不满足公共配套要求的，如确需实施“工改保”，可根据项目实际情况，报区住房保障工作领导小组审议。如为龙岗区解决片区环境污染、民生痛点等方面作出突出贡献的项目，在不满足公配要求的情况下亦可申请单独审议。

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审批程序

在审批程序层面，本次《征求意见稿》按是否涉及规划调整分两种情形，对相应“工改保”项目的推进程序做了详细规定。

首先宗地权利人应向市住建局提出申请报告，市住建向市规自局去函征求意见，市规自局委托龙岗区管理局进行项目可行性研究，并征求各部门意见。宗地权利人应未雨绸缪，自行或委托专业机构提前进行项目可行性研究，为项目推进提供有力支持。

在整体流程审批完毕后，市住建局进行审议项目“工改保”是否可行，若可行则纳入安居工程计划，此时相当于城市更新项目的立项环节。此后按程序进行法定图则调整，审查公示后，申请用地规划报批，此时相当于城市更新项目的专规环节，最后获得市政府的用地批复及市规自局龙岗管理局的法图调整复函，实现宗地权利人的“工改保”项目落地。

整体流程清晰明了，具体流程图示如下：

综上所述，本次龙岗出台全市区级层面首例“工改保”新政，基本衔接了市级层面此前出台的各项政策要求，并在项目要求、审批程序上进行了详细的明确规范，为“工改保”项目的实施提供了更加明确的依据，其它区也或将加快“工改保”政策的出台步伐。《征求意见稿》于“十四五”首年发布，意义重大，或将对龙岗部分停滞不前的“工改保”项目或具备“工改保”潜力的存量地块起到积极的推动作用，其“工改保”项目将迎来新一轮机遇，也将进一步加大龙岗区公共住房的供应。

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