红星地产牵手远洋资本，两大商业巨擘如何“谋大事”？

强强联合，优势互补。

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强者之间才会互相吸引。

3月28日，红星美凯龙控股集团有限公司（下称“红星控股”）宣布与远洋资本有限公司（下称“远洋资本”）签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（下称“红星企发”）及其下属红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿，入股后双方将展开进一步战略合作。

消息一经发出，即引来各方高度关注。

业内人士普遍看好此次牵手，一方面红星地产手握十大超级IP，且土地储备实力雄厚，另一侧的远洋资本则在资本方面具备强大的优势，两者牵手后所产生的协同性和互补效应，有望成为地产行业强强联手的又一个新范式。

01

一次“多赢”的战略结盟

纵观红星美凯龙多年来的整体布局，就通盘角度而言，其早已不能用单一家居卖场的逻辑去定义了。经过十数年的积累，红星美凯龙的投资触角已深入到家居产业的方方面面及各条细分品类当中，目前公司形成的“大生意”格局是——

以家居卖场为基石业务，上下贯穿了房地产开发、建材品牌、定制家居、智能家居、家装服务等粗线条业务线。与此同时，还有如毛细血管一般的内部创业机制，以及通过多种投资方式与市场上近百家市场化的公司产生关系。

如果按照业务进行划分，红星美凯龙整体的商业版图主要分为以下三大部分：

其一，上市公司部分（A+H股），主体为红星美凯龙家居集团股份有限公司（下称“美凯龙”），主营为家居卖场及周边服务等业务；

其二，重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”），其主营为地产地产开发、商业投资开发运营与商业资产管理输出，这也是此次参与和远洋资本签订战略合作的主体企业；

其三，红星控股，为红星家居和红星企发的控股公司，对前述两家企业的持股比例分别为69.87%和68.29%的股权。

可以看出，由于红星美凯龙的商业布局纷繁多元，且颗粒度各有不同。

这其中，作为成立于2009年的上海红星美凯龙房地产集团有限公司（即红星地产），是以“地产+商业管理+资产管理”三大业务协同配合，集大型商业和高端住宅开发于一体的综合性开发商。

尽管红星地产的声量并不算高调，然而其潜在的发展势头却颇为强劲。

根据CREIS中指数据，红星地产在最近3年的中国房地产百强企业中，位置均稳定在36、37名；在商业地产百强企业中，更是连续8年排名第2。

排名高当然是因为有坚实的业绩做支撑。红星地产的销售合约额从2014年的96亿元增长至去年的654亿元，6年涨了近7倍！即便遭遇疫情冲击，依然实现了37.7%的年复合增速。

十余年来，红星地产打造出十大顶级IP，包括商业Mall爱琴海、美学大宅红星天铂、文旅项目梦系列等。集购物、餐饮、娱乐、休闲、亲子等业态于一体的精品商场爱琴海已经进入全国100余城，年服务消费者近2亿人次。

有如此雄厚的实力，也就不难理解为什么会被远洋资本相中。

据知情人士透露，事实上，合作正式落槌之前，曾有多家房企参与过对红星地产的尽调，最终远洋资本获得了“入场券”。而远洋资本在远洋体系中属于类金融板块，其最擅长的领域就是不动产投资、债权投资、股权投资、投资顾问、战略投资等相关科目。

对于此次远洋资本入股红星地产一事，某资深金融机构从业人士给出了这样的说法，“远洋资本的业务实力极强，某种角度上，红星系将其战略引入，对于红星控股、红星地产及远洋资本都是一次‘多赢’机会。特别是对于红星美凯龙而言，这将有助于公司调动更多资源获得更大的发展。”

02

合理估值，新价值空间待启

对于此次联手，有部分媒体将交易和红星控股的债务问题联想到一起，这显然是过度解读。

实际上，红星系在地产领域一直动作频频。2020年4月，红星家具集团旗下的广东弘敏企业管理咨询有限公司就从融创手中获得了11%的金科股份。当时有业内资深人士表示，金科侧重于住宅开发，而红星美凯龙在商业地产的开发和运营上具备优势，因此双方可以实现业务互补。

此次红星地产与远洋资本的合作，本质上还是以资本为纽带，整合多方资源，优势互补，共同做大做强，以应对行业未来的发展与挑战。

从价格来说，按照远洋资本对价10.3亿元获得红星企发18%股权进行核算，标的整体估值在57.2亿元左右。参考布局路径、销售规模较为相似的佳兆业等其他地产巨头的市值，已进驻全国57座城市、落子120多个项目以及实现654亿元年销售额的红星地产，上述估值尚处于一个合理区间范围。

一位接近交易的人士称，由于此次交易并不涉及红星置业板块，以及上海吴中路爱琴海等项目，因此上述定价还是很公允的。

与此同时，远洋资本对红星地产是财务投资，资金所得将归并到红星控股的股权转让净收入。而基于本次战略结盟，双方后续或将存在其他项目和更深层面的合作可能，这也将进一步催化红星地产的潜能。

首先，为了抢占更加有利的市场占位，红星美凯龙近年来不断加大家居、家装、数字零售等方面投入力度，有分析认为这是公司按照“合纵连横”的眼光布局未来：一方面，以家为核心进行业务的跨界外延，布局整个家居产业链，另一方面，用收并购的方式撬动更大的市场。

因此，当下引入生态外部资源，有望帮助双方结合各自的核心优势，最大化发挥“长板效应”。

其次，在当前监管“三道红线”、房贷集中度和土地两集中等新政影响下，地产行业普遍承压较大。这并不仅仅是简单要求房产企业扩渠道、降杠杆的问题，这可能会从本质上引发未来商业模式的变革。

当然引战远洋资本并不意味着“红星系”大生态流动性吃紧，促成此次合作的根本原因，在于房地产行业已步入调整期，新的机遇与挑战随之而来。瞬息万变下，头部玩家需要强强联手，在共生共荣氛围中，找到打开未来之门的钥匙。

更何况，大型生态企业的融资能力和品牌价值本就不容小觑。

据此前市场传闻，红星控股旗下子公司，即持有9家商场的爱琴海商业可能被分拆，并预计以120亿-150亿元的估值独立上市。

与此同时，红星美凯龙还通过定增、发债进行融资。3月1日，美凯龙的37亿元的股票定增方案通过；3月2日，上交所审核通过美凯龙的11亿长沙ABS发行计划，并将择机发行；3月10日，红星控股发行了一笔规模30亿的公司债券（即“21红星01”）。

假如以上融资全部落地，红星美凯龙整体融资规模或高达百亿，这意味着公司短期内即可实现资本结构调整。而长期来看，随着疫情对国民生活影响的减弱，红星美凯龙也将逐步恢复自身经营“造血”能力，夯实安身立命之根本。

03

轻装走远路：多举并重优化财务

房产行业已经进入深度调整期，轻资产、重运营、降杠杆，成为关键词。

过去数十年里，红星美凯龙的经营理念更倾向于自持、自建这样的层面，因此红星系在地产领域一直动作频频，甚至一年前还从融创手中获得了侧重住宅地产11%的金科股份。

如此大规模的买房置地自然免不了对外借款，然而到了新的发展阶段，想要匹配监管要求、想要在商业上走得更远，优化财务结构成为红星美凯龙必然关注的问题。

事实上，红星美凯龙很早之前就开始探索轻资产运作，提出轻资产、重运营、降杠杆，且取得成效。

自几年前起，公司便已逐渐放缓“拿地”方面的资本支出，现阶段的投入主要是对过去在建项目的收尾，一旦现有项目投建完成顺利开业，公司每年的资本支出预计降到10亿以下，这对接下来开展的轻资产运营大有裨益。

尽管在重资产模式下，红星美凯龙大生态手中掌控着910亿的优质物业，这意味着企业拥有强大的变现能力。然而近年来，公司还有意识地调控借款规模，用信额度只要能够覆盖大部分一年期债务即可，全力转型轻资产、重运营的新商业模式，赋能公司发展的新纪元。

根据公开资料，美凯龙每年经营活动能够产生55亿元至60亿元的净经营现金流，在轻资产战略下，覆盖近两年的资本开支绰绰有余。未来，将在适度范围内的定向增发股票与进行债务置换作为降债“组合拳”，让当下沉重的资本结构得到最大程度优化。

显然，无论是引入战略伙伴，“高筑墙、广积粮”，推动“轻资产、重运营”的经营模式；还是发起各类资本手段降低杠杆，优化财务能力；亦或是集成家居、家装、爱琴海、地产、新零售、美凯龙爱家、红星云“七大家居生活美学产业链”引领行业革新......红星美凯龙都在以不断创新的姿态，向外界展示着自身的能力与价值。

从牵手远洋资本后市场给出的热烈反馈来看，人们对于红星美凯龙这个金字招牌的期望值还是极高的。期待红星地产与远洋资本的此番联手，不仅为双方企业带来更强的发展势能和护城河，也为行业树立一个新的互惠互利、合作共赢的经典范例，为行业的创新探索“打个样”。