福州大平层成富豪“新宠”，千万级奢宅为何一席难求？

　　
榕城·江上图 | 大平层效果图

　　Part1

　　大平层上演断供潮，趋势愈演愈烈

　　近年来，福布斯评选出的“世界十大奢侈豪宅”中，平层产品一度占据七席，拥有稀缺地段资源的大平层已经成为贵族精英们钟爱的产品。而这些精英贵胄们钟爱的大平层，曾一度消失断供……

　　以国内一线城市北京、上海为例，据CRIC数据统计，200㎡以上的大平层产品，近五年以来，均为供不应求的状态，其中上海近五年供求比约为0.6，北京仅为0.57。

　　
再比如深圳200㎡以上的大平层，近五年供应量逐年减少，最新数据显示：2020年供应量已缩减到五年前的1/7。占比方面， 200㎡以上的大平层从2016年的2.94%降至如今的0.31%，尤其近三年以来几乎呈断档状态。

　　一方面，新经济培育出了越来越多的新贵，譬如互联网精英、网络红人等，他们需要大房子，以彰显自己的身份；

　　另一方面，二孩放开后，家庭结构发生了变化，加之疫情的影响，市场风向变了，购房者对住宅大空间的需求增加了。

　　此外，我们发现，以上一线城市中，大平层的均价远超城市平均房价，以上海为例，近五年住宅均价约为49281元/㎡，而200㎡以上大平层约为82916元/㎡，两者价差幅度高达68%；同样，北京、深圳的城市房价VS大平层的价差比例亦是如此。

　　综合以上两点来看，万物稀缺的本质，注定了其高价值，也成为更多层峰人士的价值优先选择。再比如，全世界货币放水，为了避免财富缩水，在富豪的资产配置中，固定资产的占比也在相应提升。从改善趋势、资源占有到富人的马斯洛心理需求层次，都在方方面面去构筑大平层的“价值体系”，这样愈演愈烈的流行趋势，俨然使大平层成为豪宅市场一支全新力量。

　　Part2

　　迭代大平层需求大爆发，一席难求

　　再将视线转移到福州，据CRIC数据统计，近5年来的楼市成交现象与北京、上海、深圳一线城市有诸多相似之处。典型如200㎡以上大平层的小众产品，近五年成交均价竟也赶超主城区平均房价，早已颠覆以往同一楼盘中小面积单价高、大面积单价低的传统认知。

　　除了网签数据，从近一年福州实时开盘数据来看，占据城市优质资源的高端改善楼盘，大户型的单价几乎都高于小户型。据悉，近期福州在售的两个豪宅盘中，约200㎡的千万级大平层都是“一房难求”，甚至传出近3年罕见的“捂盘”现象，稀缺度可见一斑。

　　单从面积“大”这一角度来看，并不足以构成富豪们疯狂买买买的理由。而是将城市稀缺的自然景观资源（城区滨江、城市级公园等）“集中化”，打造180度甚至270度无遮挡的观景效果，并使得户户观景，这一点在气势上远胜单纯的别墅庭院绿化。

　　对于当代高端阶层来说，如果能够提供给与身份相匹配的景观氛围，无疑是对他们所追求品质生活的最佳诠释。香港天玺、上海汤臣一品，这些蜚声国际的大平层产品，无一不处于城市自然资源聚拢地，并收揽城市江河景观，成为万众瞩目的焦点。

　　除此之外，富豪偏爱大平层，其他的根源所在是什么?

　　微观层面

　　
正如前文所言，随着个人居住观念、家庭改善需求迎来迭代升级。真正的大平层相较于别墅产品，将空间功能以上下层格局划分，例如超大尺度起居室、瞰景露台等通通汇聚于同一层面，避免老人孩子频繁上下楼的困扰，同时又能尊享人居舒适体验，又称之为“平面化”别墅。

　　中观层面

　　
近两年以来，福州高阶层财富精英需求爆发，现有产品早已不能满足自身需求，而目前福州鲜少有楼盘能满足这类买家的需求。目前，福州几乎没有开发商“有勇气”大展拳脚开发大平层，我们也很难在同一个楼盘中见到全是200㎡以上的大平层。可以想象，一旦福州某个楼盘有纯粹的200㎡以上的大平层产品，将成为一个体现富豪身份的符号，也是一种存在于层峰阶层的经济共同体。

　　例如有全国豪宅典范之称的深圳湾1号，该楼盘是深圳南山少有的自带定价权的楼盘，如今公寓二手价格约30万/㎡，远超城市住宅房价。在外地人看来不可思议，却成为全国富豪手中舍不得出手的资产，他们的深湾会，代表的就是富豪的圈层文化和上层视野。这个楼盘房价并非由城市房价基本面决定，而是由为他而来的全国富豪买家决定。

　　宏观层面

　　
买房除了根据自身需求，也要跟着国家的战略规划走。从年初的GDP破万亿、再到福州正式提出争创“国家中心城市”、以及世界非遗举办城市、国家新区、数字小镇落地等，城市实力明显上升，未来潜力上涨，也给予富豪买家们更多的信心。此外，福州零门槛落户政策的落地，也将吸引周边县市更高的购买力，也将加速高端产品的去化。

　　2021年，是国家“十四五计划”的开局之年，也是福州新征程的开启之年。经过近两年的沉淀，2021年也是福州大平层产品更迭后爆发的元年，其正在演绎全新的市场现象,指引高端人居趋势。

　　Part3

　　榕城·江上图稀缺大平层 震撼登场

　　我们发现，市面上“高热不止”的大平层都有一个共性，要么处在城市核心地段，要么具备其他楼盘无法替代的稀缺属性。这背后，除了对城市稀缺资源的提前占位，更考验开发商的综合开发及运营能力。

　　2021年，榕城·江上图为福州带来一种全新的瞰江大平层产品，其开发商嘉里建设作为首批招商引资归国的知名港企，也在北京、上海、深圳、杭州等打造过众多大平层产品，服务客群遍布国内外高端精英。

　　榕城·江上图 | 效果图

　　作为香港豪宅的重要供应者，香港著名的豪宅区—香港半山，约70%的豪宅都出自嘉里建设；杭州嘉里中心逸庐，与杭州西湖为伴，1.6亿元的湖景大房也曾一度登上城市热搜；此外，北京嘉里中心、国贸饭店、上海静安嘉里中心，都是城市的标杆或扛鼎之作。

　　正是基于这些丰富的经验，别具慧眼的嘉里早已看中福州闽江南岸，因地制宜再次打造综合体标杆。从嘉里建设以往的拿地特征来看，要么位于城市中心，要么属于城市稀缺资源中心，并秉承得水为上的理念，这几项也是构成房子未来价值的关键点。

　　榕城·江上图 | 效果图

　　众所皆知，为了全面提升城市形象，福州城区江滨一带早已不批复住宅用地，尤其是处在城市沿江向海发展主轴上的项目，更多是将其打造成甲级超高写字楼，塑造“地标”类的城市新名片和窗口，故一线瞰江大平层也只能在二手市场寻觅。榕城·江上图所处的樟岚板块，为三江口板块发展的桥头堡，也在未来城市发展中抢占先机，加之其一线瞰江的城市可贵优势，地铁无缝对接、且占据片区内优质的资源配套，地位和发展前景不言而喻。

　　更重要的一点，这样的大平层还是生长在30万方综合体之上，可想而知未来随着各种配套的落地，它积蓄的能量又会往上抬高好几个层级。正如杭州嘉里中心综合体，包含4.6万平米城中香格里拉酒店、10.8万平米杭州嘉里中心购物中心、逸庐作为其中的大平层产品，动辄上亿的价格也是对嘉里建设选址、豪宅基因、以及产品打造等多维度的肯定。

　　榕城·江上图 | 商业效果图

　　同样，榕城·江上图作为嘉里建设在福州的首个综合体项目，以“只定制、不复制”的设计理念，因地制宜，以自然、人文、历史为底蕴，以福州坊巷文化激活现代想象，巧妙地在“文化艺术”和“商业”间实现了一种平衡，给置身其间的人带来穿坊过巷的体验，而又自然地融入这座多元化街区，打造属于这座城市的“定制化”产品，未来也将作为福州的城市名片呈现。在福州众多综合体中，拥有独特辨识度，并为福州人带来全新的综合体升级体验。

　　榕城·江上图 | 商业效果图

　　
未来，随着福州城市能级攀升、板块配套兑现、全新升级的商业投入使用之后，榕城·江上图的稀缺瞰江大平层在此基础上，又将有怎样的价值惊喜呈现？也让我们拭目以待。

　　Part4

　　兼具软硬实力，先于客户所想

　　不可否认，过去的十年间，福州市面上也开发过不少大平层，如今二手市场也并不缺这样的产品。但以往的大平层往往只做到了“大”，因其总价较高，受众面较小，属于刚需买不起，富豪瞧不上的淘汰品。所谓的配套、圈层、文化、以及产品打造都无法跟上时代更迭的脚步。

　　虽然产品更新迭代已成为行业共识，但对于客户来说，最担心是莫过于买到“假豪宅”。尤其是没有豪宅开发经验的房企，在限价背景下为了提升楼盘溢价率，也以高端豪宅形象示外，但几乎都在实践过程中发生着一次次的变形。所以，如今产品交付能力的高低，直接决定了产品力的高低。

　　基于多年的豪宅开发经验，以及对福州层峰客户的需求把控，嘉里建设推出的榕城·江上图265㎡-530㎡一线瞰江大平层产品，层高约3.4米，以牺牲容积率，来换取更高的舒适度，也是福州近年来首个全部打造为265㎡-530㎡的一线瞰江楼盘。产品的纯粹性，具备打造圈层聚首的专属领域，单从这一点看，足以窥见开发商对多年豪宅开发的信心与目标客户需求的把控。

　　
此外，在建筑风格、园林打造方面，榕城·江上图也具备较高的辨识度。其以全球视野与国际地标建筑标准打造的榕城·江上图，将以LEED建筑标准打造项目住宅、商业、写字楼定位，为福州精雕细琢一个与时俱进的健康范本与前沿生活。并联合国际二十余家大师团队，将LEED建筑标准的指标，融入设计方案、施工图、施工等过程中，真正将居住者的健康与舒适性置于建筑实践的前列，而非竣工后的检测。也延续了港派房企对品质一贯的追求及产品的打磨，给翘首以盼的客户吃下定心丸。

　　
结语：万亿级福州之上，榕城·江上图265㎡-530㎡封面级大平层震撼开启。其结合了整个城市难得的江景资源、城市占位、纯粹的大平层、高端圈层文化，地铁无缝对接的综合体于一体。并依靠开发商的豪宅硬实力，以及对“不负城市封面”执念，将居住者的繁华都市生活与国际和一线城市接轨。这样的作品，绝非量产，也无法量产。