洋房真的比高层住宅升值空间大吗？建筑学家一席话说清楚

从现在的住房市场来看，楼市比较主流的两种住宅分别是高层住宅和多层洋房，相信很多人在买房的时候都曾犹豫过到底买多层洋房还是高层住宅。

不过购房者要区别洋房和过去的老房子，虽然洋房和老房子都是多层住宅，但是两者的居住体验却天差地别。现在洋房的统积率很低，小区的绿化率非常高，同时洋房基本都有电梯；而过去的老房子容积率非常低，基本就是房子挨着房子，小区的环境也非常差，基本上没有什么绿化。

在很多人心目中，高层住宅是普通老百姓居住的住宅，而洋房是一种改善型住宅，也是一种高档住宅。因此很多人认为洋房的升值潜力要大于高层住宅，事实上真是这样吗？下面我们就对洋房和高层住宅进行多方面的分析。

第一：买房压力方面比较大。

一般同地段的洋房的价格比高层住宅高出20%左右，如果高层住宅的价格为1万元，那么洋房的价格基本在一万二左右。同样购买100平米的住房，购买洋房的成本为120万左右，购买高层住宅的成本为100万左右。

如果从买房压力上来比较，购买洋房需要36万的首付，而购买高层住宅需要30万的首付，对于普通家庭来说，这6万元确实不算小数目。本来30万的首付可能就是全家的积蓄，很难再拿出那6万元的首付。并且对于普通家庭来说，房子能居住就可以，没必要多花钱去承受更大的买房压力。

当然除了首付压力之外，购买洋房后期的房贷压力也更大，如果按照基准利率上浮15%（5·635%）来计算，选择30年等额本息：购买洋房的月供为4840.81元，购买高层住宅的月供为4043.01元，两者月供相差800元左右。对于普通打工者来说，一个月多出800元也会承受非常大的压力。

因此从买房压力上来说，购买洋房的压力确实比高层住宅大很多。并且在实际买房的过程中，洋房多为大户型，100平米的小户型洋房基本都是两室，并不适合家庭居住；而高层住宅是专门为那些买房压力比较大的人准备的，有很多小三居房子，更适合普通人购买。

第二：公摊面积方面比较。

影响公摊面积的因素一共有两个：一个是有无电梯以及电梯的数量，另一个是楼栋的高度。有电梯的公摊面积比没有电梯的公摊面积更大，并且电梯的数量越多，公摊面积就越大。另外楼栋的高度对公摊面积的影响也很大，楼栋的高度越高，住房的公摊面积就越大。

根据最新的《住宅设计规范》，不管是洋房还是高层住宅，未来新建4层及以上的住房都会加装电梯，因此不管是洋房还是高层住宅都有电梯。不过因为洋房大多都是6层以下的住宅，而高层大多都是18层以上的住宅，因此高层住宅的公摊面积比多层洋房大很多。

通常情况下洋房的公摊在15%左右，而高层住宅的公摊在25%左右，也就是说同样购买100平米的洋房和高层住宅，洋房的套内面积有85平米，而高层的套内面积只有75平米。

第三：居住体验方面比较。

如果和过去的老房子相比，不管是高层住宅还是洋房，在居住体验方面都有很大的提升，不管是小区的容积率、绿化率还是住房内部的建筑材料和户型设计，现在的住房都远远领先于过去的老房子。

不过如果高层住宅和洋房相比的话，高层住宅还是比不上洋房，基本上算是洋房的低配版。从居住密度方面来说，洋房的楼层比较低，楼间距也比较大，居住密度非常低；而高层住宅因为楼层很高，容积率也很高，居住密度会非常高。另外洋房的定位是中高端住宅，物业服务水平也比高层住宅高很多，绿化率以及小区内的设施也会比高层住宅好很多。总而言之，居住体验方面，高层住宅和洋房还是没法比的。

第四：未来的发展潜力。

现在网络上讨论的比较激烈的就是高层住宅的老化问题，随着时间的推移，现在的高层住宅都会慢慢老化。很多设备设施的老化会严重影响高层住宅的居住体验，并且这些设施设备的老化同时还会增加高层住宅的居住成本，因为设施老化之后，业主就要拿出一定的资金来维修，设备的老化程度越厉害，维修的频率就越高，居住成本也就越高。

有人可能会疑问，高层住宅可能会发生老化，难道洋房就不会发生老化吗？事实上洋房也会发生老化，不过对业主的影响相对比较小，一方面洋房老化速度比较慢，因为高层住宅住户比较多，楼层也比较高，楼栋内的设备负荷更大，老化速度会更快；另一方面洋房老化对居住体验影响并不大，就比如电梯的老化，电梯故障之后高层住宅无法上下楼，但是洋房楼层不高，即使走楼梯也可以。

还有最重要的一点，高层住宅因为居住密度比较大，拆迁成本过高，开发商可能不愿意拆迁高层住宅，高层住宅可能会面临拆迁难的问题，而洋房完全就没有这方面的担心。

结合以上4个方面的分析，高层住宅的优势在于价格比较便宜，当然居住体验也不错，可以满足普通人基本居住需求；而洋房属于中高端改善型住房，居住体验非常好，长期的发展潜力也优于高层住宅。

基于以上的比较，洋房真的比高层住宅升值空间更大吗？建筑学家一席话说清楚：

从短期来看，大多数人买房压力比较大，会优先满足自己基本的居住需求，因此短期内高层住宅的流动性更强，升值空间比较大；

从长期来看，随着时间的推移，一方面人们对居住体验的要求越来越高，另一方面人们收入水平逐渐提高，更多人拥有购买洋房的能力，洋房会受到更多人的喜爱，更重要的是一点是洋房的长期发展潜力更大，而高层住宅会面临严重的老化问题，因此洋房长期的升值空间更大。