广州楼市：刚需自住，在增城板块买房如何？现在入手合不合适呢？

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，刚需自住，想在增城买房，增城板块如何？现在入手合不合适呢？

回答：你好，增城板块虽然已经迎来回暖，但是要走向普涨还是需要一定时间的。从地理位置来看，增城有一定优势，由于增城周围几大热门板块房价都普遍上涨，再加上对于购房资格的严查，按揭收紧和限贷等政策，使得部分购房者流入增城，增加了其购房热度；而增城房价的上涨也经历了较长的一段过程，随着广州房价普遍上涨，增城的房价也随之起伏，以投资者的角度来看，增城现在的一手房已经过了最佳买点，但是二手房市场价格稍微有回跌，值得入手。另外购房者需要选择合适的区域购买，其中新塘最佳，中新和朱村次之，荔城适合本地人自住。但是对于刚需的来讲，入手增城板块是没有什么大问题的，交通出行便利，比较适合刚需人士。

提问：云叔好，在广州工作，有购房资格，科学城板块买房怎么样？这里发展得如何？请问你有什么好的建议呢？

回答：你好，科学城位于珠江新城附近的产业园区，整体产业实力强劲，多为产业聚集区，而且经济上也很发达，发展前景好；科学城的房产较为适合投资，一般来说，购买科学城的客户可以分为以下两类；首先就是在科学城地区工作的人士，该区高薪白领较多，购买力较强，购房需求也比较大；第二类就是市区外溢的购房者，市区房价过高而科学城整体房价低且交通便利，这也是吸引大量的外来购房者；整体来看，建议选择地铁站附近的楼房，交通出行方便。

提问：云叔，一个城市的某个板块或小区，不是价格调整深度越大，上涨反弹的力度越大，通俗讲，这些小区适合投资，除了政策，规划等因素外，对于存量房来说，纯投资目的，通过哪些指标甄选笋盘？可以帮我分析一下吗？十分感谢！

回答：大概来讲的话，上一轮跌多，下一轮涨多。但也有例外，比如上一轮上涨是大行情，则一个城市郊区的房价涨幅很可能超过市区。房价下跌之后，郊区的跌幅大于市区；但当下一轮房价上涨时，如果不是大行情，只是中小行情，则市区的涨幅可能大于郊区；笋盘，是指售价低于市场价的房子；纯粹只关注价格，市场价是多高，这个需要对一个板块微观市场很熟的人，比如附近的中介人员，才能较好的鉴别。投资二手房，主要还是看区位、环境、小区品质，还有学区等配套。如何买到市场价8折的笋盘？具体详见内部分享！

提问：云叔好，请问骏景单价7w左右还能入吗？会不会高位接盘被套呀？可以分析一下吗？感谢

回答：你好，是可以考虑的，从中长期上看，还是有发展潜力的，现在好的地段都涨上去了。

提问：云叔你好，最近看了南城二手房：南城金域华府二期，单价6万左右；恒大御湖和金悦香树，单价5万左右；虎门南部湾万科城，单价3.5万左右；都是100平左右的3房，请问准备现在入手的话还有升值的潜力吗？3房总价过高，这几个小区的2房值得投资吗？能否帮忙排个先后顺序？感谢

回答：你好，潜力的话，还是有的；尽量考虑选择三房或者小三房，没有就考虑2房挂牌量不大的楼盘；重点考虑南城，就按照你这个顺序选就行。

提问：云叔，请问除了深圳以外，买房对于珠海，佛山，惠州哪一座城市比较好呀？

那

回答：你好，看地图惠州临深圳，佛山临广州，惠州蹭惠深一体，佛山蹭广佛同城，珠海不临深圳也不临广州，还是靠自己；看面积，惠州最大，是佛山的3倍，珠海的7倍；看GDP，佛山最强，仅次于深圳广州，惠州其次，珠海第三；佛山的优势在于，经济强悍，广佛同城；珠海的优势在于，小而美、旅游业发达、有城市IP、粤港澳大湾区核心区位；惠州的优势在于，临深、临深、临深；综合来看：珠海>佛山>惠州。

提问：云叔好，现在打算买虎门，预算总价120万左右的房子，改善型的，配套好的，请问哪些楼盘值得下手？

回答：你好，总价120万，这个总价在虎门还是比较难找到改善型的，能买到的可能楼龄方面偏老的，具体可以看看虎门公园，详见内部分享！

提问：云叔好，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择？或者您有其他好的建议？谢谢

回答：你好，100万首付，五成首付，在深圳的话，只能买到200万的房子，这个价位的房子虽然有，但居住体验和升值潜力都不是很好，再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗？