房地产项目执行中如何实现建设工程价款优先权?|保全与执行

涉房地产财产执行中建设工程价款优先受偿问题浅析

作者：倪知良 钱松青 胡双（上海市第二中级人民法院）
来源：《人民法院报》2021年03月24日第07版

执行实践中，围绕房地产开发产生的建设工程价款和在建工程抵押在房产执行中的案款分配，尤其是房产处置价款不足以全额清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时案款如何分配，一直是涉房地产财产执行工作的难点。笔者尝试结合案例，归纳总结司法实践中存在的不同处理方案，从建设工程价款优先受偿权的立法价值取向和受偿客体出发，探讨涉房地产财产执行中建设工程价款在案款分配时应遵循的原则。

一

建设工程价款优先受偿权实现过程中的不同做法

建设工程价款优先受偿权是在特殊社会背景下，为调整特定的社会关系、优先保护弱者利益而设定的权利。民法典第八百零七条延续了原合同法第二百八十六条的规定，确认了建设工程价款的优先受偿款；2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。司法实践中，当事人关于建设工程价款优先受偿权这一法定权利已无异议，但这并不意味着法院在执行程序中制订的涉建设工程价款的案款分配方案都能将建设工程价款优先受偿权“正确实现”。实践中，关于涉建设工程价款和工程抵押权的案款分配方案，各地做法并不统一。以下面一则案例为例。

2013年5月，某建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）中标并承建某房地产开发公司（以下简称地产公司）某楼盘。楼盘开发和施工过程中，地产公司多次以资金周转困难为由拖欠工程款。2014年3月，地产公司为了维系建设，以该在建楼盘作抵押，向某商业银行申请贷款人民币5000万元并办理了抵押登记。抵押合同约定，地产公司应于2014年11月之前还清全部贷款及相应利息，否则银行可对该楼盘行使抵押权。2014年12月，该楼盘竣工，建筑公司多次向地产公司催要工程款无果。2015年2月，建筑公司提起诉讼要求地产公司支付工程款。法院判决确认建筑公司的建设工程价款优先受偿权，并要求地产公司支付拖欠工程款2000万元及承担相应违约金；与此同时，银行贷款也已到期，地产公司尚有4000万元贷款尚未偿还给银行。银行遂提起诉讼要求地产公司偿还到期贷款，并要求对竣工楼盘行使抵押权优先受偿。

执行中，法院对被执行人名下该竣工楼盘按照“房地一体”原则进行评估和拍卖。经评估，该楼盘房产自身价值为2500万元，为对应的土地价值为3000万元。该楼盘经两次网上司法拍卖，最终成交金额为3500万元。建筑公司和银行遂提出针对该笔案款的优先受偿权诉讼。

笔者在中国裁判文书网以“建设工程优先受偿权”“执行财产分配”为关键词组合，共计搜索到相关案件15例。关于上述情形中的案款如何分配，不同法院的做法相异，大概可梳理出以下四种方案（暂不讨论其他普通债权、执行费、评估拍卖费、税费等费用）。

方案一：按照建设工程价款绝对优先原则，3500万元案款中，建筑公司就2000万元优先全额受偿，银行受偿剩余1500万元。

方案二：参考该楼盘评估价中确定的房产与土地的价值比例分配拍卖款。本案中，该楼盘房产自身价值为2500万元，对应的土地价值为3000万元，房产和土地价值之比为5：6。故针对拍卖成交案款3500万元，同样按照5：6的比例进行分配，建筑公司受偿1590万元，银行受偿1910万元。

方案三：以诉讼中确认的建设工程价款为基础确定承包人的优先受偿款。该楼盘评估价为5500万元，实际成交价为3500万元，实际成交价为评估价的63.6%。故优先受偿的建设工程价款应为拖欠工程款2000万元的63.6%，即1273万元。银行受偿2227万元。

方案四：由评估机构重新评估和分别确定拍卖成交时房产与土地的价值，进而由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

二

建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权的客体范围界定

Q1·

建设工程价款优先权的客体

第一，对建设工程行使的优先受偿权能否及于占有范围内的土地使用权。对于该问题，现行的法律或司法解释并无明确规定，通过对案例的检索，我们可以从两个司法判例中窥见审判机关在审理该类案件时持有的观点。一、“杭州银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行案”，最高人民法院在执行裁定书中指出：“建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。”二、“天津三建建筑工程有限公司、天津三泽科技有限公司建设工程施工合同纠纷执行案”，天津市高级人民法院在执行裁定书中同样确认，变卖价款中包含的土地使用权价款不属于建设工程价款优先受偿权范围。基于此，笔者认为，建设工程价款优先受偿权的客体仅为建设工程自身，不应及于建设工程占有范围内的土地使用权。

第二，建设工程价款的范围如何界定。关于建设工程价款优先受偿的范围，现已失效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十一条对建设工程价款优先受偿权的范围进行了界定，即以“国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围”的规定作为确定优先受偿权范围的标准，将承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等排除在优先受偿权的范围之外，明确了建设工程价款的具体受偿范围。该条被完整保留吸收进《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，作为其第四十条。

Q2·

在建工程抵押权的客体

根据民法典第三百九十五条、第三百九十七条以及《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定，在建工程抵押权的客体为在建工程及其占有范围内的土地使用权。据此，在建工程的抵押权人实现抵押权时，既可以针对在建工程，也可以针对在建工程占有范围内的土地使用权。

三

房产处置价款不足以清偿工程欠款和抵押权所担保主债权时的分配方案评析

建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，且该标的物拍卖、变卖所得价款不足以清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时，抵押权人的权益必然会因为建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小而受到影响。如前所述，建设工程价款在受偿时是优先于抵押权的，但建设工程价款的优先受偿权仅及于建设工程自身，对于建设工程占有范围内的土地使用权，则由在建工程抵押权人享有优先受偿权。因此，笔者认为，在对涉案房地产进行整体拍卖后，在案款分配环节应遵循以下两个原则。

一是“分别优先受偿”原则。建设工程承包人优先受偿建设工程部分的价款，抵押权人优先受偿土地使用权部分的价款。执行中，法院通常基于“房地一体”原则对在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖。关键是应当将“房地一体”理解为仅针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地一并处分，但应当对权利人分别进行保护。故前述方案一的做法，对拍卖款不做任何区分而完全让建设工程价款优先受偿的做法不合理；方案三对房屋和土地价值不作区分，确认建设工程价款的做法则缺乏法律依据。

二是“公平合理”原则。建设工程的建筑成本从项目组成上包括该工程的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费等。上述费用，从通货膨胀的角度来说，一定时间内通常不会有明显增长或减少。换言之，建设工程在竣工时的人工费、材料费等费用的市场参考价与因建设工程纠纷进入诉讼甚至到执行财产分配阶段时建筑人工费、材料费等费用的市场参考价不会有明显差异。所以，对建设工程价款的认定和受偿，从工程竣工之日到执行分配阶段也应基本保持稳定，不应出现明显的差异。方案二的做法在某种意义上对土地和建设工程的价值进行了区分，但该方案简单地将两者评估价的价值之比套用在最终成交价的价值之比上，既无法律依据也带来了现实的矛盾。根据公平合理原则，建设工程的相关费用在一定时期内通常不会产生明显波动。本案中的楼盘，按照“房地一体”的原则处置，最终成交价相当于评估价的六四折。按照方案二的做法，建设工程价款受偿的金额也是房产评估价的六四折，这就无法覆盖承包人为建设工程应当支付的人工费、材料费等“实际支出的费用”，违背公平合理原则，也不利于保障承包人及建筑工人的合法利益。

笔者认为，方案四的做法较为合理。本案中，该楼盘经过两次拍卖后成交，成交价仅为评估价的六四折，但是在网络拍卖模式下，楼盘成交价低于评估价成交，一方面可能出于竞拍者对于该楼盘潜在法律风险的顾虑，另一方面也反映了该楼盘在市场认可度上偏低，即该楼盘的评估价值被“高估”了。鉴于楼盘自身的工程造价，包括人工费、材料费等相关费用相对容易进行准确评估，故这一“高估”主要体现在评估机构对于楼盘所占用范围内的土地价值的高估。换言之，一处楼盘最终是溢价还是折价成交甚至是流拍，主要取决于该楼盘的土地价值升值或是贬值。笔者认为，此种财产处置的风险属于商业风险链条中的一环，应当由银行等金融机构承担，而不应转嫁到建设工程承包人身上。在分配拍卖款项时，应以拍卖成交价中的建设工程部分实际价值为基础，同时参考诉讼时确定的建设工程价款，综合确定承包人优先受偿的款项。

综上，笔者建议，法院在此类案件的案款分配时，应要求评估机构以拍卖成交价为基础，对该房地产楼盘的自身价值和土地价值分别进行重新评估，然后按照分别优先受偿原则进行案款分配。

本期主编

执行主编 李元元 北京云亭律师事务所

责任编辑 李文雪 微信号：17310145421

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