定价10万＋！陈家祠这个新盘凭什么？

　　前几天我们写了广州即将入市的10万＋楼盘，其中就有提到，力迅西关雅筑。

　　众所周知，项目所在的陈家祠片区，已经很久没有新盘了。

　　多年未上新，一上新就是单价10万＋的豪宅，不过，这个项目凭什么卖这么贵？值不值这个价格？

　　回答这个问题之前，我们先不妨来看下，力迅西关雅筑的最新踩盘报告。

　　先看区位，项目位于荔湾区陈家祠片区，中山八路与康王北路交汇处。

　　力迅西关雅筑区位航拍图

　　陈家祠，又名陈氏书院，21世纪以来两度被提名“羊城八景”之一，也是岭南特色文化的代表性建筑。

　　陈家祠航拍图 图源：地产少年

　　早在民国时期，就有“有钱住西关，有权住东山”的说法，有历史文化底蕴为其做背书，项目的居住氛围自然也不会太差。

　　交通方面，陈家祠站C出口，出站过个马路即到，标准的地铁盘。

　　按照常识界定，距离地铁站步行5分钟内的房子，称之为“地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。

　　虽然项目周边仅陈家祠一个地铁站，不过好在可以换乘地铁1号线和8号线。

　　其次是项目周边各项配套。

　　商业配套方面，距离项目最近的大型商业体是城光荟，再远一些则是荔湾广场、上下九步行街、海印海滨城等。

　　城光荟实景图

　　说到这，陈家祠曾经一度是广州最知名的商圈，聚集着众多购物中心，也是最早成熟起来的商业中心。

　　近几年，随着各大新商圈的发展壮大，陈家祠周边商业街区似乎不复昔日的荣光，人气大幅度下降，人流虹吸效应明显减弱。

　　商圈运营缺乏，整体动力不足，是广州不少老商圈的通病。

　　不过项目周边历史建筑、生态公园等配套，表现较优。

　　诸如陈家祠、中山纪念堂、永庆坊、恩宁路骑楼群等广州知名建筑地标分布错落，可见板块背后厚重的人文历史。

　　园区有流花湖公园、荔枝湾景区、西焦生态公园、人民公园、越秀公园......

　　流花湖公园实景图

　　教育资源方面，距离项目较近的学校有芦荻西小学、西关外国语实验学校、龙津小学、广州市第四中学高中部锐园校区、广州市第八十二中学等。

　　四中实景图

　　整体教学资源尚可，但要说出彩的话也谈不上。

　　除此之外，项目的“过去”也很有意思。

　　据报道，项目前身是兴隆广场，原为一个于上世纪90年代开始建设的项目，但后来由于限高和安置回迁问题，一直未完成回迁工作。

　　从1998年基本完成，到后来停工，再到2010年7月再次开工，又于2013年停工至今，2019年，建设至14层高的兴隆广场，被整体清拆。

　　经历了20多年沧桑后，直到去年8月22日，广州市力迅地产宣布拿下该地块，该烂尾盘才“重获新生”，也就是今天我们文中的主角。

　　因此，产权年限方面也需要重点关注，注意开发商后续是否会补齐地价。

　　回到最初的问题，为什么力迅西关雅筑敢叫卖10万＋？

　　近几年老城区土地出让宗数甚少，以至于最近中心区的土拍单价直线上升，越秀南地块就是一个很好的例子。

　　陈家祠板块受限于名城保护规划，其周边开发受到严格控制，且地块的建筑限高为30米，近十年无宅地出让。

　　如此一来，陈家祠附近新盘已经“断粮”很长一段时间了，这次力迅入驻，确实在一定程度上缓解片区新房短缺的空白。

　　毕竟，想要在陈家祠买新房？不好意思你只能选我。

　　话说回来，力迅西关雅筑单价10万＋的价格，确实不低，甚至可以说有些虚高。

　　项目附近多为老旧小区，因此普遍价格较低。

　　其中楼龄较新的小区有，万科金色康苑，均价6.1万/平，建成年代在1999年-2008年，万科物业，户型也更符合现代潮流；华康居小区，均价4.6万/平，建成年代在2000年-2008年，目前在售房源不多。

　　当然，二手房跟新房价格必定会存在一定价差，这个对比只是想给在此置业的买家们一个价格参考。

　　最后，是项目的产品。

　　根据此前力迅官微发布的资料，目前该地块总建筑面积约13万平方米，规划建设6栋住宅楼，另有商业配套建筑面积约8887平方米。（具体以开发商公布为准）

　　力迅西关雅筑航拍 图源：地产少年

　　需要注意的是，项目位于两条交通干道的交汇处，部分楼栋的单位直面中山八路与康王北路，在噪音和视野上相对一般。

　　项目宣传是主打老城区高端豪宅，产品涵盖建面约91-140㎡三四房，户型图暂未对外公布。

　　正如我们之前所说，这样的面积段，等于是刚需改善户型做出豪宅价。

　　再来看开发商，力迅集团，在广州的代表作有力迅上筑、力迅东山雅筑等。

　　不过这次力迅要操刀豪宅产品，最终会给购房者呈现怎样一个产品？能否让大家满意？还有待考究。

　　值得一提的是，力迅西关雅筑的建筑项目申请调整批前公示较多，小编实地踩盘的时候数了一下，足足有18页。

　　项目部分调控规划图

　　调整批示内容包括，塔楼轮廓线均不超2019年规定最外边线；裙房出入口位置调整；二十七、二十八、二十九、天面层、东立面、西立面等多处调整。

　　项目总平面调控规划图

　　整体来看，力迅西关雅筑有三个比较突出的优势：一是中心区地段，交通便捷，二周边各项成熟配套，宜居，三是所在区位新盘的稀缺性。

　　但项目也存在一些缺陷，例如前身是由烂尾重建而成；教育资源不够亮眼；面积段不够“豪宅”、产品多处调整等。

　　单价10万＋的豪宅价，市场接受度还有待验证。

　　总的来说，力迅西关雅筑是一个优缺点都比较明显的项目，至于如何抉择，关键在于购房者自身的需求。

　　如果是喜欢老城区生活氛围，预算充足，追求更好的居住品质的购房者，可以关注。

　　追求性价比的话，不妨看看中心区其它板块的新房，价格会更具优势。

　　最后，你会给力迅西关雅筑这项目打几分呢？欢迎评论留言。

　　
【End】

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