三四线楼市调查：清远二手“挂牌一年，3次带看”

“二手房要看学区和配套，这样别人才容易接手，年后交易量暂时来看不大。”

“一手房买的话就要做好长线准备，交房时间长，外地人买的多，靠清远本地人口来消化会有点慢。”

与北上深等周边的卫星城市经历一样，自2015～2017年楼市高光时刻之后，广东清远的楼市也进入了长达三年的盘整期。去年，清远新建商品住宅库存面积同比增速达160%，夺得全国第一。

2020年10月新建商品房库存面积同比增速排行 来源：易居研究院

挂盘近一年带看仅3次

不同于2017年左右的高光时刻，如今想要快速卖出清远的二手房，业主需要在价格上做出大的让步。记者查阅各大中介APP发现，二手房方面，在靠近当地市政府的核心地段，有房源打出急售降价噱头，但挂牌两年仍无人问津，近30天内也无带看记录。

记者关注到的位于清城区另一套优质学区房源，2019年建成，业主在2020年4月挂牌出售，近一年内公开的带看记录仅3次，第一次带看是在去年10月份。

就这一观察，记者以购房者身份采访了清远一名地产中介人员刘秀（化名），其告诉记者，二手房年后交易量暂时来说不大，如果一套房源长期未成交，那可能是价格的原因。如果价格有优势，从挂盘到有客户看上，一般一到两个月。

而刘秀为记者介绍的那套房源，目前是毛坯状态，2019年建成，次年4月业主便挂牌出售。刘秀表示，业主在外地、钥匙在店里，可以随时看房，并以优质学区的说辞向记者介绍了清远二手房交易的基本逻辑。

“二手房要看学区和配套，这样别人才容易接手。一手房买的话就要做好长线准备，外地人买的多。”

而近年来，购房者对环北上广深等卫星城市也表现出谨慎态度。在深圳工作的林琳（化名）一直有在环深环广州置业的念头，并长期关注着周边城市，不过她表示，去看一次就放弃了。

“一直在等长隆和城际开通，然后买个房子度假住或当理财投资。但从深圳开车过去，目之所及都是新房，跟惠州一样，盖完入住的人很少，边上又在陆续盖，这样的房子自己住不方便，估计买来二手又很难卖。”

在粤港澳大湾区概念被高度聚焦的市场环境下，清远是大片区里为数不多的房价仍处在盘整期的城市。

据安居客数据统计，二手房方面，2018、2019年部分月份，清远二手房均价降至7000元/平方米以下，整体来看保持缓中上升趋势，而今年3月二手房挂牌均价7432元/平方米，同比去年下降2.21%。

“去库存仍是2021年重头戏”

在南方众多城市里，被划分在三四线列表里的清远，高光时刻虽不如三亚、海口、惠州等沿海城市多，但地理位置上与大哥广州紧抱，加之清远长隆、磁悬浮、广清城轨等概念加持，清远已低调吸引了众多开发商进驻。

据易居研究院统计，目前头部诸如碧桂园、时代、万科、保利、恒大、佳兆业等房企在清远均有布局，房地产投资占比也居高不下。据清远市统计局数据，2020年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为47.7%，高出全省平均水平6.5个百分点。

而市场端，有一套南方城市的房子，之于北方人特别是部分东北人来言，几乎是一种信仰。记者从一地产资深人士处获悉，在清远高光时刻，其曾有东北朋友一次性在清远买下十几套房。

实际上，除6年前长隆公园宣布落址清远赚了一大波人气后，其再次引起众媒体关注是在去年第四季度，清远取得了一次全国第一。据易居研究院报告显示，截至去年10月末，清远以161%的同比库存增速，位列全国第一。

随后，清远同远在东北的哈尔滨一样，发布了一条总体趋于宽松的楼市调控政策，而去年大湾区城市地产市场趋热，大部分城市或酝酿、或颁布了调控收紧政策。

但即便这样也未能挽救清远楼市的颓势。据清远市市住建局和清远楼市发布统计，2020年，清远全市新建商品房成交88616套，同比微跌1.02%；成交面积801.6万平方米，同比下跌1.1%；全市新房均价7004元/平方米，同比下跌8.72%。其中新建住宅成交60343套，同比下跌1.18%；成交面积644.6万平方米，同比下跌4.03%；全市住宅均价7578元/平方米，同比下跌7.02%。

一面是新建商品住宅库存面积增速第一，一面又在放量供应土地，库存压力依旧严峻。据清远日报报道，2020年清远土地供应高企，共有74宗土地成交，面积约460万平方米。这意味着未来楼市新建房源供应量加大，市场原有存量与新房同增。

据清远市统计局相关统计报告显示，2020年1～6月，清远商品房待售面积达到453.5万平方米；9月全市商品房库存增速更是达到全国第一。据《清远日报》分析报道，清远持续保持高位的房地产投资力度，但目前缺乏外区购房群体支撑，本地客户刚需倾向明显，房价上涨动力依旧不足，2021年去库存仍是清远楼市重头戏。

基于这一现状，有业内人士预测，清远房地产的冬天来了,要做好过冬的思想准备。对于这一分析预测，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市回升会像上一轮市场行情，由都市圈蔓延至其周边卫星城市。广州回升会带动清远上涨，虽然力度相对较弱，但从货币政策、广清规划等看来，这一趋势并无任何问题。