国家“十四五”规划纲要发布！这些内容与城市更新密切相关

2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）正式出炉。《纲要》共19篇，共65章，是指导我国今后5年及15年国民经济和社会发展的纲领性文件，对我国的经济与社会发展具有重要的战略意义。

《纲要》给房地产和城市更新领域带来了重大的利好，主要为完善新型城镇化战略，实施城市更新行动，提升城镇化发展质量，全面推进乡村振兴，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，进一步完善住房市场体系和住房保障体系，有序推进房地产税立法等。

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提升城镇化发展质量，实施城市更新行动

“十四五”规划纲要指出，我国将坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，继续推进新型城镇化建设，并提出“十四五”时期常住人口城镇化率提高到65%的目标。

在新型城镇化建设方面，发展壮大城市群和都市圈，优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈，依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈；以京津冀、长三角、粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展的第一梯队。

图：城镇化空间格局示意图

《纲要》提出，在新型城镇化建设中，同样要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。规划中明确提出要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。根据规划，十四五期间计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

据了解，“十三五”以来，我国新型城镇化建设取得阶段性成果，2019年常住人口城镇化率已达60.6％，东部沿海部分发达地区的城镇化率已经超过70%，在城镇化不断提高的今天，我国的城市发展已经进入到城市更新的重要阶段，即大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。对于面对新阶段新形势，以更健康、更安全、更宜居为目标全面推进城市更新，是实现城市高质量发展的客观要求。

事实上，城市更新这一概念早已被频繁提及并在多地进行了实践，早在2015年召开的中央城市工作会议上就提出，要控制城市开发强度，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变；2016年发布的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序实施城市修补和有机更新；2019年中央经济工作会议再次提出，要加强城市更新和存量住房改造提升；2020年党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。本次十四五规划纲要中正式提出实施城市更新行动，这是党中央做出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径，将城市更新上升到了一个新的高度。

广东省尤其是粤港澳大湾区内九市一直都是全国践行城市更新推动城市高质量发展的第一阵营。2021年3月1日，全国首部省级的“三旧”改造政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》正式实施。该《管理办法》系统地梳理并提炼总结了广东省“三旧”改造的先进经验和成功做法，确立“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则，为广东省深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑，对于其他省市乃至全国推进 “三旧”改造、实施推进城市更新行动具有较高的借鉴意义。3月1日同时宣布实施的还有深圳的《深圳经济特区城市更新条例》，作为我国的首部城市更新立法，尽管当前该《条例》仍有待各项配套措施出台修缮，但对当前各项城市更新工作的指导意义重大。

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实施房地产市场平稳健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系

对于房地产市场，“十四五”规划指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，进一步完善住房市场体系和住房保障体系，有序推进房地产税立法。

《纲要》延续了近几年中央经济工作会议的基调，强调坚持“房住不炒”的定位。值得注意的是，“房住不炒”这一概念自2016年中央经济工作会议首次提出以来频繁出现，并首次出现在了规划纲要中，充分说明国家未来五年乃至更长一段时间内对于房地产调控力度将持续不减，也印证了房地产行业对于拉动经济的作用正在淡化，逐步回归到民生居住属性上。

此外，《纲要》还将“实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展”这句表述放在了“畅通国内大循环”这一章节中，说明未来房地产行业发展需要在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的大背景下，破除制约要素合理流动的堵点，矫正资源要素失衡错配，与实体经济均衡发展，不能挤占实体经济的发展空间。

在房地产调控中，《纲要》还强调了以下几点：一是因城施策，坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。二是建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。无论是近期提出的针对房企融资的“三道红线”， 银行放贷“五类分档”， 还是土地出让方面的“两集中”规定，均是体现房地产调控的有力举措。

在住房租赁市场方面，与“十三五”规划相比，“十四五”规划纲要着墨明显增多，将重点放在了解决好大城市住房突出问题上。《纲要》提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。在租赁市场上，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。对于探索租赁住房建设，《纲要》给出了“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”。《纲要》同时提出要完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。

此外，《纲要》中再次明确提出推进房地产税立法，预示着房地产税的立法工作正在稳步推行中。

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积极稳妥推进粤港澳大湾区建设

“十四五”规划纲要中多次点名粤港澳大湾区，要求深入实施区域重大战略，积极稳妥推进粤港澳大湾区建设。在具体措施方面，包括加强粤港澳产学研协同发展，完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点“两廊两点”架构体系，推进综合性国家科学中心建设，便利创新要素跨境流动。加快城际铁路建设，统筹港口和机场功能布局，优化航运和航空资源配置。深化通关模式改革，促进人员、货物、车辆便捷高效流动。扩大内地与港澳专业资格互认范围，深入推进重点领域规则衔接、机制对接。便利港澳青年到大湾区内地城市就学就业创业，打造粤港澳青少年交流精品品牌。

此外，为了支持港澳更好融入国家发展大局，《纲要》提出要高质量建设粤港澳大湾区，深化粤港澳合作、泛珠三角区域合作，推进深圳前海、珠海横琴、广州南沙、深港河套等粤港澳重大合作平台建设。

图：粤港澳大湾区轨道交通规划图

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深化农村宅基地制度改革，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度

“十四五”规划纲要中提出，继续全面实施乡村振兴战略，深化农业农村改革。深化农村宅基地制度改革试点，加快房地一体的宅基地确权颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。允许农村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

值得注意的是，早先在2021年2月21日发布的中央一号文件《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》同样提出了深入推进农村改革，完善农村产权制度和要素市场化配置机制，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度，稳慎推进农村宅基地制度改革试点等要求。

在积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度的政策背景之下，在中国特色社会主义先行示范区的深圳，全国农地入市第一拍项目——合一凤凰智慧港，已经以先行先试的姿态，走出了农村集体经营性建设用地入市的第一步。这是深圳在探索存量土地开发利用，破解城乡二元结构化发展难题的又一次破冰之举，为全国“土改”和“建立城乡统一的建设用地市场”起到了良好的示范和借鉴作用。

合一凤凰智慧港项目效果图

撰稿人：丁奕、胡益红

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。