武汉楼市：钟家村 PK 汉阳滨江，未来谁才是汉阳房价天花板？

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　　提问：你好现在手上自住一套国博新城，还有一套后官湖庭学校住房。想把后官湖庭卖掉换远洋国际或者汉阳滨江龙湖金茂府越秀。不知道哪个投资价值更好。另外看上了汉阳摩尔城后面一个铺面，157方已出租，租期五年总价350左右，租金70每年递增想问下如果投资角度是住房好还是商铺好。住房远洋国际和汉阳滨江价格差不多哪个更合适

　　回答：你好，汉阳短期内钟家村自住更好，汉阳滨江要长持看未来发展。 远洋学区不错，保值和溢价能力会更强一些。 短持选远洋，长持选龙湖。 但是投资角度，这个盘的价格都偏高了。 摩尔城这个商铺，租售比20%，确定有这么高吗？可能数据有误，先打听好吧，是不是只有使用权？租售比高的商铺，没有人会卖的。

　　提问：急急急！房姐好！鹏程国际76平130万，能否入手？自住加办公，很适合我。孩子在洪山中学上学，离学校近。唯一的缺点就是，东北向，冬天没阳光，已约好明天签合同。房姐帮忙分析下，值得入吗？谢谢！

　　回答：你好，感谢付费！ 这个盘属于老大楼，里面有办公和自住混用的，自住上因为有办公在会影响私密度，投资上塔楼也卖不出价格，而且房子偏老。不要因为单价低去买这样的房子。

　　提问：新手首问：目前深圳工作，湖北人，年入60W，持有宝安老城区房产一套，市值600W，无贷。深圳已无房票，子弹200W。想投资一套学位还算不错的房产，一来作为资产补充，二来为5年后小孩上学学校的候补。目前纠结在广州和武汉之间选择，但都不知道如何选？房姐有什么好建议吗？

　　回答：你好，广州和武汉对比，优选广州。 多年来广州稳居国内省会GDP的榜首，是唯一GDP超两万亿的省会，仅次于北上深。杭州、成都、武汉这些强二线虽然发展势头很猛，但离广州还有不小的差距，广州的大哥地位短期内很难被撼动。 但是考虑到你们的负债率并不高，加上收入状况良好，广州和武汉可分别入手一套。 大单优先原则，建议优先考虑入手广州，再融资50万买入一套武汉的刚需潜力盘。

　　提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。

　　回答：你好，感谢付费！

　　先说说中介是怎么生存的？ 当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题： 什么样的中介最赚钱？ 是链家？ 还是当年如日中天的中原？ 还是深耕垄断某小区的社区店？ 要是这样想，就乱套了。 首先需要搞清楚一件事： ——谁赚钱？赚的是什么钱？ 中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。

　　1.个体中介

　　2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）

　　3.中介大企业。 三者截然不同。 中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。 比如链家，赚的是业务量对应的资本套利； 比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体； 譬如21世纪，利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板，也分类别。 有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。 事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。

　　从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。 从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般； 有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观； 有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高，利润边际递减。

　　甚至为了提高占有率，而主动亏损。 链家，就是占有率第一，亏损第一。 但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。 最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。 这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。 一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。 极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。

　　大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。

　　提问：武汉房姐你好，根据上次提问房姐的回答，本人初步了解了一下北京通洲无房票但是可用公司名义购买可行吗，杭州也无房票限购区域不可购买，但是临安科技城不限购，值得购买吗，广州黄埔本料需半年社保，南沙区域可操作购买，能行吗。武汉可操作房票一张，请问以上区域跟武汉比，哪里投资更好。

　　回答：你好，感谢付费！ 这些城市买房首选北京。 首先我们得知道，限购的本质是什么？ 三四五线以下的房产我们暂时不论，对于一二线城市来说，优质房产就是这个城市的干股； 每一套京沪市内房产，都是我们RMB印钞机的一部分 限购的本质，就是避免你轻松买到城市化的红利。 老实来说，限购是一种劫富济贫的手段，因为限购的存在，富人无法继续有钱，穷人却有了更多变富的机会。 不限购的房子，多数没有购买价值。 从城市群的角度看，长三角肯定强于京津冀，但是正因为长三角强，所以各城市之间相对均衡，上海的优势没有北京这么大，苏州杭州甚至南京都分流掉了上海很多需求。 另外，上海跟北京的走势其实是强相关的，因为这俩城市地位相仿，政策的出发点都是差不多的，如果能搞定北京房票，优先买北京。 坚定长持。

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