地王频出！房企争抢！这些城市要火了？

　　作者：二鸣

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　　三四线城市，掀起土拍热潮

　　最近，土地市场发生不同寻常的现象。

　　从近期各地土拍来看，一二线城市重点城市土地供应环比大幅下降，个别有地块出让的二线城市土地出让金也出现三成以上的降幅。

　　而一些三四线城市的土拍却炙手可热，尤其是浙江、江苏、广东一些经济发达的地级市，溢价率屡创新高。

　　3月以来，浙江省的土地市场进入高潮，然而除了杭州、宁波这样的头部城市竞争激烈，一些三四线小城市土拍现场也异常火爆。

　　金华、丽水、温州等城市，12天里一共有9个板块地价创下新高。

3月11日，金华永康市江南山水新城地块经过625轮竞价，成交楼板价17804元/平方米，溢价率达到了124%，创下永康市历史成交土地单价新高。
3月10日，金华义乌江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼面价高达36030元/平米，创下义乌宅地楼面价新高。
3月11日，浙江丽水和平路与怡园路交叉口西北侧地块，成交楼面价21258元/平方米，溢价率高达54%，也突破了板块单价新高。

3月10日，浙江台州玉环市一商住地块经过315轮竞价，被大家房产以封顶价14.2亿竞得，溢价率达到了49.95%。
温州永嘉县一宗城中村改造地块，经过110轮竞价被一家名叫凯迪控股的公司竞得，溢价率达到30%。
3月12日台州温岭一商住地块被新城控股以总价4.8亿元竞得，楼面价达到15784元/平方米。

　　同属长三角的江苏，也毫不逊色。

3月12日常州市金坛区一宗住宅用地出让，一共吸引了24家房企参拍，最后经过141轮竞价，被山东辰儒集团以10.38亿元竞得，溢价率高达108.4%。这块宅地刷新了金坛区的地价纪录，甚至超过许多主城区地价。
3月10日，江苏南通如东县有两宗宅地竞拍掀起高潮，其中一宗宅地被融创以总价8.02亿拿下，楼面均价10330元/平米，溢价率高达81.07%。另一宗宅地被金地以总价10.68亿竞得中职院楼面均价10627/平米，溢价率达到81.77%。

　　从中指院发布的上周全国住宅用地楼面单价Top10榜单中 ，仅金华一市就占据三个位置，另外丽水、湖州和常州也各占据一个席位，可见这一周整个长三角土地市场有多火爆！

　　表：全国住宅用地成交单价Top10

　　无独有偶，同样经济发达的珠三角城市东莞、佛山、珠海也迎来了土拍热潮。

　　2月27日东莞刚刚升级调控，短短半个月就出了单价地王！

　　据报道，3月16日，东莞虎门镇怀德社区、大宁社区一宗商住地块出让，万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得，剔除配建和商业后，折合楼面均价高达28797元/平方米，刷新东莞楼面价纪录。

　　此前东莞的楼面均价最高记录还是中海地产在2017年拍下的凤岗地块。

　　东莞大火，佛山也不差。

　　3月首周，佛山南海地块一共吸引了8家房企参拍，最终成交楼板价达到20013元/平米，创下佛山楼面地价新高。

　　而珠海近期土拍市场热度也不低。

　　比如珠海大道南侧、坪岚路西侧地块，被龙光集团以9.63亿元拿下，楼面均价达到15686元/平米，溢价率达到50%。

　　为何现在大小房企都纷纷在这些城市抢地？

　　又是什么原因导致了这些三四线城市的土拍热潮？

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　　重点城市，土拍逻辑颠覆

　　进入2021年以来，全国房地产市场进入了一段密集调控期，尤其是全国22个重点城市被要求供地集中公示、集中出让后，土拍市场的逻辑彻底改变。

　　受“两集中”供地新政影响，以北上广为代表的很多重点城市已暂缓土地挂牌，这就意味着重点城市优质地块在短期内面临断供。于是，房企纷纷将目光转移到区域内次热点的城市。

　　结合上文中的信息，我们可以发现，这些土拍火热的城市虽然行政级别不高，多为三四线城市，但本身经济实力比较强，部分城市GDP甚至要高于一般省会，而且能够受到区域内一线城市的辐射。

　　重点城市调控越来越严，土拍也变得不确定，后期还可能存在限价风险，也促使众多房企重新布局三四线。

　　细心地朋友可能注意到了，竞拍成功的这些房企很多都是一些不知名的中小企业。

　　这并不难理解，为了防止“两集中”土地新政以后涉及到更多城市，趁着现在信贷政策还比较宽松，这些中小房企必须要尽量增加优质的土地储备。

　　同时也是为了避免和头部房企在重点城市正面交锋。所以，这些优质的三四线城市就成了中小房企的最佳选择。

　　那么现在这些热点的三四线城市地价拉升，会让当地房价暴涨吗？

　　并不会。因为决定房价的是当地的供求关系，与成本关系不大。

　　但此时房企扎堆抢占这些城市的土地，也证明这里的楼市确实存在机会。

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　　三四线，也分强弱

　　曾经棚改货币化安置是三四线城市房地产市场的核心驱动力，如今全国棚改接近尾声，失去了棚改这个发动机后，很多人认为三四线楼市会持续衰落下去。

　　但是中国三四线城市太多了，不同城市之间的差异也会非常大。

　　在都市圈的趋势下，珠三角、长三角一些三四线城市，基本面并不落后于一些二线城市，楼市未来同样有很大的发展空间。

　　房地产长期看人口，小学生数量基本决定了未来城市的人口结构以及房地产需求，也就是小学生数量越多的城市，人口结构越年轻，房地产成交规模越大。

　　最典型的，徐州、泉州这些小学生人口数量较多的城市，每年商品住宅成交规模基本上都在800万平方米以上，排在三四线城市的前列。

　　当然，小学生数量也不是决定楼市成交规模的唯一因素，比如，常州、惠州、无锡、南通等这些城市虽然小学生数量不在第一梯队，但是这些城市居民收入比较高，像常州、无锡人均可支配收入都超过了5万元/人，不亚于一二线城市水平，所以这些城市商品房成交规模也保持在高位。

　　另外一些环一线、环二线的三四线城市，受到核心城市外溢购房需求的影响，这些城市房地产市场也会有一定需求支撑。

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　　2021，哪些城市有机会？

　　从去年下半年一直到今年年初，房地产市场迎来了久违的春天，一二线重点城市房价整体上涨。不过与以往不同的是，全国普涨不再，城市之间的分化、区域之间的分化越来越明显。

　　但是，楼市“板块轮动”效应依然管用，也就是房价上涨动力从高能级城市，一层一层传递到低能级城市。

　　从去年疫情就能看出，当经济遭遇重创，卖地收入就成了地方政府最大的财源，来保障城市正常运转。

　　当然在房住不炒的大背景下，如果房价涨幅过大，就一定会引发楼市调控，不完全统计，今年以来全国所有城市出台的楼市调控政策，已经超过了100次，而且主要集中在房价涨幅过大的一二线城市。

　　放水还在继续，房价已经出现大幅上涨的这些重点城市，调控趋严，逐渐筑起堤坝，市场上大量的热钱，只能去那些房价还未出现大幅上涨，调控政策较松的城市。

　　比如去年因为房价下跌登上热搜的郑州，青岛，济南，天津等地，城市能级比较高，城市基本面也非常好，人口又有增长，今年楼市的机会还是比较大的。

　　当然这个“机会”并不是说今年房价就能止跌回升，毕竟这些城市此前都有天量供应，要消化完这些库存还需要一些时间，但是今年一定是这些城市比较好的上车时机。

　　同样全国这些重点的三四线城市，我认为今年也有机会，有需求（强），有政策（松），楼市行情就能轮到这些城市。

　　当然，在现在形势下，不要想着这些城市房价能大涨，现在买房，安全更重要。