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地王频出!房企争抢!这些城市要火了?

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  作者:二鸣

  01

  三四线城市,掀起土拍热潮

  最近,土地市场发生不同寻常的现象。

  从近期各地土拍来看,一二线城市重点城市土地供应环比大幅下降,个别有地块出让的二线城市土地出让金也出现三成以上的降幅。

  而一些三四线城市的土拍却炙手可热,尤其是浙江、江苏、广东一些经济发达的地级市,溢价率屡创新高。

  3月以来,浙江省的土地市场进入高潮,然而除了杭州、宁波这样的头部城市竞争激烈,一些三四线小城市土拍现场也异常火爆。


  金华、丽水、温州等城市,12天里一共有9个板块地价创下新高。

  

3月11日,金华永康市江南山水新城地块经过625轮竞价,成交楼板价17804元/平方米,溢价率达到了124%,创下永康市历史成交土地单价新高。
3月10日,金华义乌江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块,经过102轮竞价,最终被武汉地产拿下,成交楼面价高达36030元/平米,创下义乌宅地楼面价新高。
3月11日,浙江丽水和平路与怡园路交叉口西北侧地块,成交楼面价21258元/平方米,溢价率高达54%,也突破了板块单价新高。
3月10日,浙江台州玉环市一商住地块经过315轮竞价,被大家房产以封顶价14.2亿竞得,溢价率达到了49.95%。
温州永嘉县一宗城中村改造地块,经过110轮竞价被一家名叫凯迪控股的公司竞得,溢价率达到30%。
3月12日台州温岭一商住地块被新城控股以总价4.8亿元竞得,楼面价达到15784元/平方米。

  同属长三角的江苏,也毫不逊色。

  

3月12日常州市金坛区一宗住宅用地出让,一共吸引了24家房企参拍,最后经过141轮竞价,被山东辰儒集团以10.38亿元竞得,溢价率高达108.4%。这块宅地刷新了金坛区的地价纪录,甚至超过许多主城区地价。
3月10日,江苏南通如东县有两宗宅地竞拍掀起高潮,其中一宗宅地被融创以总价8.02亿拿下,楼面均价10330元/平米,溢价率高达81.07%。另一宗宅地被金地以总价10.68亿竞得中职院楼面均价10627/平米,溢价率达到81.77%。

  从中指院发布的上周全国住宅用地楼面单价Top10榜单中 ,仅金华一市就占据三个位置,另外丽水、湖州和常州也各占据一个席位,可见这一周整个长三角土地市场有多火爆!

  表:全国住宅用地成交单价Top10


  无独有偶,同样经济发达的珠三角城市东莞、佛山、珠海也迎来了土拍热潮。

  2月27日东莞刚刚升级调控,短短半个月就出了单价地王!

  据报道,3月16日,东莞虎门镇怀德社区、大宁社区一宗商住地块出让,万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得,剔除配建和商业后,折合楼面均价高达28797元/平方米,刷新东莞楼面价纪录。

  此前东莞的楼面均价最高记录还是中海地产在2017年拍下的凤岗地块。

  东莞大火,佛山也不差。

  3月首周,佛山南海地块一共吸引了8家房企参拍,最终成交楼板价达到20013元/平米,创下佛山楼面地价新高。

  而珠海近期土拍市场热度也不低。

  比如珠海大道南侧、坪岚路西侧地块,被龙光集团以9.63亿元拿下,楼面均价达到15686元/平米,溢价率达到50%。

  为何现在大小房企都纷纷在这些城市抢地?

  又是什么原因导致了这些三四线城市的土拍热潮?

  02

  重点城市,土拍逻辑颠覆

  进入2021年以来,全国房地产市场进入了一段密集调控期,尤其是全国22个重点城市被要求供地集中公示、集中出让后,土拍市场的逻辑彻底改变。


  受“两集中”供地新政影响,以北上广为代表的很多重点城市已暂缓土地挂牌,这就意味着重点城市优质地块在短期内面临断供。于是,房企纷纷将目光转移到区域内次热点的城市。

  结合上文中的信息,我们可以发现,这些土拍火热的城市虽然行政级别不高,多为三四线城市,但本身经济实力比较强,部分城市GDP甚至要高于一般省会,而且能够受到区域内一线城市的辐射。

  重点城市调控越来越严,土拍也变得不确定,后期还可能存在限价风险,也促使众多房企重新布局三四线。

  细心地朋友可能注意到了,竞拍成功的这些房企很多都是一些不知名的中小企业。


  这并不难理解,为了防止“两集中”土地新政以后涉及到更多城市,趁着现在信贷政策还比较宽松,这些中小房企必须要尽量增加优质的土地储备。

  同时也是为了避免和头部房企在重点城市正面交锋。所以,这些优质的三四线城市就成了中小房企的最佳选择。

  那么现在这些热点的三四线城市地价拉升,会让当地房价暴涨吗?

  并不会。因为决定房价的是当地的供求关系,与成本关系不大。

  但此时房企扎堆抢占这些城市的土地,也证明这里的楼市确实存在机会。

  03

  三四线,也分强弱

  曾经棚改货币化安置是三四线城市房地产市场的核心驱动力,如今全国棚改接近尾声,失去了棚改这个发动机后,很多人认为三四线楼市会持续衰落下去。

  但是中国三四线城市太多了,不同城市之间的差异也会非常大。

  在都市圈的趋势下,珠三角、长三角一些三四线城市,基本面并不落后于一些二线城市,楼市未来同样有很大的发展空间。

  房地产长期看人口,小学生数量基本决定了未来城市的人口结构以及房地产需求,也就是小学生数量越多的城市,人口结构越年轻,房地产成交规模越大。


  最典型的,徐州、泉州这些小学生人口数量较多的城市,每年商品住宅成交规模基本上都在800万平方米以上,排在三四线城市的前列。

  当然,小学生数量也不是决定楼市成交规模的唯一因素,比如,常州、惠州、无锡、南通等这些城市虽然小学生数量不在第一梯队,但是这些城市居民收入比较高,像常州、无锡人均可支配收入都超过了5万元/人,不亚于一二线城市水平,所以这些城市商品房成交规模也保持在高位。

  另外一些环一线、环二线的三四线城市,受到核心城市外溢购房需求的影响,这些城市房地产市场也会有一定需求支撑。

  04

  2021,哪些城市有机会?

  从去年下半年一直到今年年初,房地产市场迎来了久违的春天,一二线重点城市房价整体上涨。不过与以往不同的是,全国普涨不再,城市之间的分化、区域之间的分化越来越明显。

  但是,楼市“板块轮动”效应依然管用,也就是房价上涨动力从高能级城市,一层一层传递到低能级城市。

  从去年疫情就能看出,当经济遭遇重创,卖地收入就成了地方政府最大的财源,来保障城市正常运转。

  当然在房住不炒的大背景下,如果房价涨幅过大,就一定会引发楼市调控,不完全统计,今年以来全国所有城市出台的楼市调控政策,已经超过了100次,而且主要集中在房价涨幅过大的一二线城市。


  放水还在继续,房价已经出现大幅上涨的这些重点城市,调控趋严,逐渐筑起堤坝,市场上大量的热钱,只能去那些房价还未出现大幅上涨,调控政策较松的城市。

  比如去年因为房价下跌登上热搜的郑州,青岛,济南,天津等地,城市能级比较高,城市基本面也非常好,人口又有增长,今年楼市的机会还是比较大的。

  当然这个“机会”并不是说今年房价就能止跌回升,毕竟这些城市此前都有天量供应,要消化完这些库存还需要一些时间,但是今年一定是这些城市比较好的上车时机。

  同样全国这些重点的三四线城市,我认为今年也有机会,有需求(强),有政策(松),楼市行情就能轮到这些城市。

  当然,在现在形势下,不要想着这些城市房价能大涨,现在买房,安全更重要。

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