业绩增长超预期 融创给出一份意外惊喜

作为头部房企和过去几年最大的行业“黑马”，3月12日，融创中国（01918.HK）率先发布了2020年全年业绩。这份明显早于往年惯例发布的年报，或许无意中透露出融创十足的早早交卷底气，也给市场的投资者一份意外惊喜。

资本市场给出积极回应。业绩发布当日，融创中国股价一路上扬，盘中最高价格涨到33.7港元，涨幅达到11.4%。截至当日收盘，涨幅达7.1%至32.4港元。

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我们来看一下这份让市场大感意外的年报里，几个重要的核心数据：

2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

横向对比来看，2020年，融创合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持领先优势，其中在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。

尤其值得一提的是，去年中报还是踩中“三道红线”的融创，截至年末时，在短短的半年时间内，融创已经有两项指标转绿，综合指标超预期降至“黄档”。融创解除警报的速度，让业内大呼意外。

按照三道红线的标准，2020年底，融创净负债率已大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。

如此快的降杠杆速度，着实让市场既意外，又惊叹不已。

对于这个超预期的成果，融创中国首席财务官高曦称：集团加大了销售，快速调整了资本结构，降低了杠杆率。

融创中国行政总裁汪孟德也表示，2020年三个指标有大幅度的优化，其中有两个指标已经达标。他还强调，到2023年公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。

融创用实际行动积极回应了政策调控，表达了自己降杠杆的诚意。

在2020年度业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌直言：“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱，老百姓也买不起。不调控对谁都没好处。”

老孙果然一如既往地展现了自己“耿直BOY”的性格。

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融创的玩法，细细琢磨一下，还是有诸多可圈可点之处，也值得同行们抄一下作业。

不可否认的是，随着行业集中度和成熟度越来越高、监管越来严，随之而来的是，市场对房企的综合能力要求也越来越高。对于房企来说，如何正确研判市场、稳扎稳打，才是能否穿越行业周期重要条件。

从融创2020全年业绩的成效来看，其做到了营业收入大幅增长、盈利能力大幅提升。尤其是销售在市场逆境中依然保持了持续快速增长，并在核心城市保持领先地位。

例如，融创在全国55个城市中，2020年销售金额排名前十，其中在12个城市中排名第一、在25个城市中排2-5名、在另外18个城市中排6-10名。

能做到这一点，离不开的是融创多年来一贯卓越的拿地能力以及对于周期的精准把握。

2020年，在竞争激烈的土地市场，融创发挥多元的拿地优势，坚持高标准、审慎拿地策略，保证资本结构持续优化的前提下，持续判断把握公开市场的机会，同时充分发挥并购、合作等方面的拿地优势，审慎获取优质土地，巩固高质量土储优势。

截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。

拿地是基础，销售是条件，降杠杆是结果。

有了高质量的土地储备做为成功的基础，在销售方面，融创也一直在加速推货并坚决去化，保持销售增长并释放经营现金流。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。

现金流更加充裕的同时，融创持续推动资本结构的优化，加速满足监管部门的指标管控要求，夯实均衡稳健的发展态势。

此外，融创也在持续推动产品创新升级，使产品力保持行业领先地位，为销售创造良好的基础条件。

2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

通过系列组合拳，融创正在加速确立更为均衡全面的发展态势，成为行业均衡发展、不偏科的优等生，并进一步巩固了具有全面竞争优势的头部房企地位。

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在融创中国取得亮眼成绩的同时，于去年11月上市的融创服务（01516.HK）也持续发力，交出优异成绩，并加速成为物管行业头部企业。融创“地产+”战略已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。

融创服务3月11日发布的年报显示，2020年公司录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

融创服务的收入结构也在持续优化。截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。

得益于母公司的强力支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务规模收获确定性增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

此外，2020年，融创文旅在疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

融创文化也在2020年取得长足发展。期间，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

不得不承认，去年，融创经受住了复杂外部环境的考验，地产主业在实现均衡高质量发展、竞争优势持续强化的同时，“地产+”业务也在迅猛发展，竞争力不断增强。在老孙描绘的蓝图中，未来，融创将成为一家具备广阔增长空间的大型企业集团。