苏州十四五规划下的苏相合作区，近几年发展得如何？

写在前面

就在昨天，苏州十四五规划正式出炉，提到了建设机场、发展产业、太湖科学城的建设、推进长三角一体化、推进基础教育集团化办学等一系列民生问题。

在十四五总体规划中提到探索行政区与经济区适度分离的新体制机制，创新发展苏相合作区，推进苏州工业园区与吴中、常熟等合作园区建设。

苏相合作区正式开启

2011年11月1日，苏州市委、市政府作出重大战略决策，苏州工业园区与相城合作共建经济开发区。

2018年，双方再度签署全面战略合作框架协议，开启了苏相合作新的里程碑。

2020年4月8日，苏州工业园区苏相合作区正式揭牌。

4月底，苏相合作区开发主体成立，由新建元控股集团发起设立并控股经营。
新建元控股集团是园区的头号国企、园区的缔造者，建屋系、圆融系、邻里中心系都是其旗下企业，可见苏相合作区以园区发展为蓝图的决心和执行力。

这也意味着苏州工业园区与相城区携手打造的苏相合作区进入实体化运作。

区位交通

苏相合作区以漕湖产业园为轴心，东至苏虞张公路、南至太东路、西至西塘河、北至冶长泾，位于整个相城的北部，占地面积约52平方公里。

合作区的南边是中央公园板块，也就是相城元和高新片区，东南面是高铁新城，西南面是黄埭镇。

虽然本身区位优势一般，但是靠近相城两大主流核心板块，元和和高铁新城，一个是高起点规划下的国家级的综合枢纽，一个是区域内功能配套日臻完善的宜居板块，可以说苏相合作区具有一定的可塑造性和发展潜力。

中央公园板块，规划面积达到了21.7平方公里，是一个城市级的生态公园，板块内大悦春风里、妇幼保健院、第二图书馆、工人文化宫等配套完善，苏相合作区凭借地理位置相近的优势享受这些配套。

高铁新城，近几年的板块价值不断飞升中。苏州高铁北站定位为“国家级综合交通枢纽”，京沪高铁、通苏嘉甬高铁、如苏湖城际、苏锡常城际四条高铁在此汇聚，是沪苏同城化发展的重要交通脊梁。

一方面依靠长三角研发社区的产业带动，长三角国际研发社区作为苏州政府十四五规划重点发展的四大区域之一，将有大量的产业和高端人才导入。

高铁新城是一个产城融合的高速发展的新城，集商务、金融服务、高新科技于一体。一方面，苏相合作区与高铁新城的产业定位相契合，另一方面，将在其辐射下产业经济发展更上一层楼。

苏相合作区整个区域拥有4条高速公路：沪宁高速、苏嘉杭高速、沿江高速、苏州绕城高速，离高铁北站差不多10-15分钟的车程，自驾出行拥有一定便利性。

连通苏相合作区、高铁新城的漕湖大道预计2021年内完工通车。

据相城十四五规划，到了2025年，相城80%的乡镇都将通地铁。

之前有小道消息说轨交4号线北延至漕湖，但是具体走向站点还没有确定。

据说轨交12号线，北起苏相合作区，一路向南经过苏州北站、青剑湖、苏州园区站、湖东CBD、独墅湖、吴江运东、吴江太湖新城，其中相城段主要在苏相合作区。

“园区经验”下的苏相合作区

苏相合作区的成立就是复制园区经验、带动相城“后发崛起”，发展模式是园区主导，相城执行。苏相合作区致力成为苏州的下一个“园区”。

27年前，水域面积7.4平方公里的金鸡湖周边经历了“从洼地田到繁华都市”的蝶变。

如今，水域面积9.07平方公里的漕湖板块复制园区的发展模式。

2020年9月，苏相合作区总体规划及城市设计，苏相合作区控制性详细规划初步方案出炉。

如果说苏州工业园区的规划发展轨迹是“产-城-人”，那苏相合作区的则是“人-城-业”。

目前，苏相合作区已累计引进项目200多个，总投资数百亿，其中42.32%来自苏州工业园区转移或者介绍项目。

• 签约引进苏州市区独角兽培育企业长风药业总部项目、兰蒂奇新材料项目、美的集团美纵横等27个项目，总投资达115.35亿元。

• 新开工长三角智能电商产业园等9个项目，卡士酸奶、美的智能、科阳半导体、国方电子等开展二期新项目建设。

• 引进科创项目34个，落地28个，有效专利发明拥有量达591件。

• 新增新型研发机构1家、市级工程技术研究中心7家、市级企业技术中心1家、市级示范智能工厂1家、市级示范智能车间5家、星级上云企业6家。

• 引进4家人力资源服务企业

总部位于园区的西安交大研究院，在苏相合作区也开辟了漕湖科技园。

科技园首期建面3.6万平方米，目前入驻率达98%，累计引进120+家科技及相关配套企业。

2014年，苏相合作区首个制造服务化产业园——苏州园德3E产业园落地，该产业园由园区国有企业圆德经济发展有限公司打造。

……

园区标志性的生活配套——邻里中心，早在2014年，漕湖邻里中心便已落户合作区。

我们看到，苏相合作区经过这些年的发展在产业方面有了一些成果，但是力度相比高铁新城、太湖新城和科技城这些新城弱了不少。

一盘在售 楼市冷清

目前板块内仅仅恒大珺睿庭在售，项目距离漕湖学校很近，漕湖学校向东步行500米可达。

2017年首次拿预售证，备案均价区间为28000-30000元/㎡，去化不理想。

去年4月第二次领证，备案均价约为24052元/㎡，9月25日，项目领取226套房源的预售证，备案均价约为23294元/㎡。

三年间，备案均价一直在降。

恒大珺睿庭是恒大在苏州落地的第一个项目，全装修交付，中央空调+新风，4大环保系统、7大智能系统、24项人性化设计等全都配齐，项目将于2021年8月交房。

售楼处后期将打造为约2000㎡的双会所，恒温泳池、健身房、瑜伽房等配备齐全，还有舞蹈室、美术室、咖啡厅等。

项目成交均价在2.2-2.3万元/㎡之间，这个价格放眼苏州市是比较有竞争力的，毕竟2万出头单价的楼盘在苏州主城已经为数不多。

洋房113.93㎡三房两厅两卫户型

洋房136.13㎡三房两厅两卫户型

板块配套亟待补齐

从板块的控规来看，板块内的居住用地占比较小，大规模建设住宅区不太具备条件，但在新一轮的规划中是否会改变这样的局面？我们拭目以待。

没有大规模的住宅区规划，那就意味着板块的人气不够旺盛。

板块有居住区，教育、医疗、商业、休闲等配套才会跟进。

同时，各项城市功能配套逐步完善后，才会吸引更多的品质房企进驻，促进板块人居水平的迭代提升。

很明显，在当下的情况下，苏相合作区并不具备引入园区优质的“教育”、“商业”、“医疗”配套的条件。

我们把目光投入到苏州重点发展的几个新城板块，高铁新城、吴中、吴江太湖新城、平江新城等等，新房房价基本都在3万元/㎡上下。

而苏相合作区的新房价格明显落后。

苏州十四五规划下的苏相合作区未来发展怎么样，一切还得看规划的兑现能力。

但不可否认的是，在政府强有力的规划下，苏相合作区的利好可能会一个一个接踵而至。

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