20年后，高层住宅或沦为“贫民窟”？看看欧美高层住宅的现状

现在的高层住宅起源于美国，1883年在芝加哥建造了第一栋砖石承重和钢框架结构的保险公司大楼，芝加哥也被称为高层建筑的发源地；1913年纽约建成的伍尔沃思大楼，高52层；1931年在纽约建成的帝国大厦，高381米，总共102层，相信看过电影《金刚》的人对帝国大厦有很深的印象。

中国的高层建筑起源于上世纪30年代，1934年上海建成了国际饭店，高22层。不过中国高层住宅发展最快的时间是近几十年，改革开放之后，中国的城市化进程加快，特别是1998年房改之后，房地产行业进入了快速发展的繁荣时期，城市中出现了大量的高层建筑，高楼大厦一度成为城市发展的象征。高层建筑确实促进了城市的发展，成为城市一道亮丽的风景线，很多城市也把自己的高楼大厦当作城市的名片。

并且因为中国人口分布不均衡，大多数人口都分布在东南沿海的大城市中，中国局部地区的土地资源比较稀缺。1935年著名地理学家胡焕庸提出的“黑河-腾冲线”（胡焕庸线），以胡焕庸线为界，东南半壁以36%的土地却占据36%的人口；而西半壁以64%的土地占据了4%的人口，这也反映出了我国人口都集中在东南区域。这就导致东南沿海部分城市土地资源非常稀缺，随着城镇化的推进，大量农村人口进入城市，使得城市很难容纳这么多人口。不过高层建筑的出现让城市开始垂直发展，很好地解决了土地资源稀缺的问题。

高层建筑对于城市发展的重要性不言而喻，不过高层建筑也给城市的发展带来了一定隐患。随着时间的推移，如今雄伟壮观的高层建筑也会逐渐老化，老化之后的高层建筑可能会面临很多棘手的问题，这也会影响城市的发展。甚至有专家预测，未来20年，高层住宅可能会沦为“贫民窟”。

欧美高层住宅的现状

因为高层住宅本身就起源于欧美国国家，因此欧美国家高层住宅出现的时间很早，很多高层住宅已经经历了老化的问题。目前欧美国家的中产阶级已经住宅搬离高层住宅，因为高层住宅来老化之后，楼栋内部的各类设备都会面临老化的问题，并且很多设备维修想需要巨大的人力和物力，维修基金根本不够用，也需可能需要多次交纳维修基金。

居住在高层住宅不仅需要承担很高的维修费用，同时因为设备老化，居住体验并不好，因此稍微有点钱的中产阶级就会搬出高层住宅，高层住宅的价格就会逐渐降低，最后没有能力搬走的穷人会留在高层住宅，那些买不起洋房的人也只能住进老化的高层住宅，如今欧美老化的高层住宅确实居住的大多都是穷人。

未来20年，是城市高层住宅集中老化的时间

中国的高层住宅大多都是近一二十年建设起来的住宅，目前的房龄基本都很短，不过20年后，这一批高层住宅可能会面临集中老化的问题。如果仅从房子的寿命来看，笔者认为现在的住宅居住50年以上没有问题，钢筋混凝土的寿命远超过50年，但是高层住宅要面临设备老化的问题，因此房龄30年左右的高层住宅就会面临设备的老化问题，未来高层住宅的老化也基本上是设备的老化。

每一栋楼中都会有很多维持整栋楼正常运行的设备，这些设备随着时间的推移都会逐渐老化有些设备甚至可能会发生故障，影响楼栋的正常运行。即使剩下的设备没有发生故障，老化的设备的运行效率也会大大降低，并且故障率也会大大提高，这都会影响业主正常的居住体验。

电梯的老化可能是高层住宅面临最大问题，电梯的寿命一般在30年至40年之间，通常梯龄超过30年之后，即使电梯的寿命还没有到终点，但是电梯的故障率会大大提高，影响出行只是一方面的问题，更严重的是老化的电梯可能会引发事故，存在一定的安全隐患。

高层住宅可能面临拆迁难的问题

住宅老化之后，拆迁可能是最好的选择，老化的住宅不仅要耗费很大的维修资金，同时居住体验也远远赶不上新建的住宅。不过未来高层住宅可能会面临拆迁难的问题，因为高层住宅的居住密度比较大，需要赔偿的拆迁款比较多。对于开发商来说，拆迁高层住宅的成本太高，可能会很难盈利，不如选择拆迁楼层比较低的洋房。

并且去年国家出台了“限高令”，对于未来高层住宅的建设有非常严格的限制，“限高令”的出台也就意味着开发商不能再盲目建设高层住宅。如果没有“限高令”的规范，开发商拆迁30层的房子，可以建设60层的高层住宅，同样可以盈利，不过现在“限高令”的出台让开发商没法盲目建设更高的楼层，拆迁高层住宅更加没有盈利空间。

随着高层住宅的老化，高层住宅的居住体验变差，稍微有钱一点的家庭都会逐渐搬出高层，同时老化的高层住宅也会逐渐发生贬值，穷人也可以买得起高层住宅。因此20年后的高层住宅，确实有可能和欧美国家的高层住宅一样，逐渐沦为“贫民窟”，同时高层住宅也会面临“贬值问题”。

现在的购房者没有必要为几十年后的高层住宅担忧

现在有很多购房者也担心未来高层住宅的老化问题，犹豫到底要不要购买高层住宅。笔者认为根本不需要关心几十年后要发生的事情，购房者应该活在当下，根据目前的实际情况来选择合适的房子，未来几十年的事情谁又说得清楚呢，可能20年后高层住宅的问题已经得到很好地解决。

因此不管未来20年高层住宅会不会沦为“贫民窟”，高层住宅都是目前非常主流的住宅，也是性价比非常高的住宅，适合大多数购房者选择。