深圳“指导价”满月丨匹夫地产

2018年6月，北京保利春拍，徐悲鸿《天马六骏》7800万落槌。

最近有一张归属于深圳经纪人的朋友圈截图，截图中有一幅“八骏图”，八匹马神态各异，栩栩如生，380万的报价虽不及徐悲鸿老先生8970万的《天马六骏》，但寥寥几笔间确实也展现出当代小学素质教育的美术功底。

与“八骏图”并列的还有二手家具。

诸如此类关于绑定交易段子，最近作为深圳二手房真实成交价格的情况缩影，出现于众多经纪人朋友圈中，“现在深圳二手房成交，确实需要客户补齐市场价与指导价的差额”。我们所看到的大多数器物，其所被赋予的价格不能以制造成本去计算。

三年前，襄阳市襄州区原区长王士金被批捕。

王区长既不是文人墨客，也并非收藏大家。在王区长所涉案件中，有一个有趣的细节。某房企参与襄州区城中村改造项目时，王区长担任拆迁工作“一把手”，拆迁进展缓慢项目停工近10个月，房企老板焦头烂额。

王区长随即向房企索贿400万元，并安排人送去一个青铜器，在王区长被查后，房企得知青铜器为其以3800元买的工艺品。

目前青铜的市场价格大约在每公斤/60元，王区长给予艺术品的附加值大约等于66吨左右的青铜。

400万的青铜工艺品与380万的“八骏图”价值相当，仅是为换取一个席位。

2月8日，深圳市住房和建设局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。

指导价和市场价相比大约打了7折，深圳楼市成交随即进入胶着期，2月份的二手房成交量为4166套，环比减少40.6%，成交面积34.82万平方米，环比减少41.0%，即使除去春节因素，深圳的二手房成交量依旧是下跌的。

多方与空方对未来的预期差异将成交量直接冰封，一场针对“市场价”的歼灭战全面开打。

雪球有一部分深圳卖房人在总结交易经验。

“我卖房在低位了：以前不会查。居然贝壳APP是可以查历史成交价的。最近才知道，一查，二手房涨了，我几乎卖在最低价了。”

“感觉贝壳搞的还是不错的。大约我那个楼盘能卖1.8万，我是1.6万卖的，你们要吸取教训，二手房价是可以查的。”
在最后提了一句：“当然我假设APP里的价格真实。”

指导价是政府给出的，而大众能获取的市场价则大多反映在购房APP的各大小区成交均价之中，人们普遍愿意相信APP中价格的真实度，因为这是普通人获取市场实时行情的最便捷方式。

变化出现，贝壳APP中深圳区域房源价格都显示着“暂无数据”。以往市场大热之下，卖房人往往会根据各大买房APP的小区平均价格去定价，且往往会高标以留出“商议”空间。

如果每个卖房人都依据其他人叠加了“商议”空间的定价而定价，那无疑小区价格会水涨船高，这还仅是除去经纪人与其他挂牌因素之外。

人们的预期是拥有惯性的。

深圳指导价出台后，多家中介公司被相关部门紧急通知开会，会议主要内容为：

“从即日起，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息；高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。”

房源价格的修改是由卖房人决定的，卖房人联系委托挂盘经纪人，经纪人也会给出客观建议，但最终是否调价、调多少价，还是以卖房人的意愿为主。

卖房人的报价大多数时候受预期情绪干扰，而且并非最终成交定价，但在APP上又会影响市场中其他卖房人报价情绪。

深圳在屏蔽房源价格的同时，又给出了一份指导价，指导价的存在无疑成为买房人的价格预期标准，也由此“八骏图”、“二手家具”的段子得以出现。

买房人的争抢与卖房人的犹豫都有一个共同的确认——指导价低于市场价。

实际上，相关部门所给出的指导价直接影响的是银行。工农中建四大国有银行深圳分行均已明确，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。招行、平安、光大等银行也纷纷表态，将以官方参考价作为贷款发放的参考依据。

按照深圳市的做法，二手房参考价体系形成将分为三步：

1、出台二手房参考价即指导价；

2、规范各大挂牌价，银行以指导价为依据放款；

3、出台具体的实施细则，进一步加大对房地产市场监管力度。

深圳房地产市场长期以来供需失衡，住宅用地仅占建设用地的20%左右，这一数字在北上广是35%—40%，国外同等经济体量城市则达到50%，大量的土地出让是作为工商业供给而存在的。

长期供需失衡背后的收益价值，使得房产成为了民众投资的最优选之一。

如果按照2020年之前的供地水平，即使到了2035年，居住用地比例也依然远远低于全国平均约33%的水平。

深圳增加居住用地供给与调控的同时，也影响着周边城市的房地产市场。

2021年，东莞清溪的一次推地共吸引了17家房企争抢。该地块最终由保利以104轮举牌15.6亿元拿下这3万平的宅地，可售楼面价约18980元/㎡，刷新清溪楼面价纪录。

随着深圳的调控持续，深圳房企已经成为周边城市拿地的头部玩家。以2020年的东莞为例，房地产市场中签约金额前10的房企有5家是深圳房企。

一条新华社消息，3月3日，住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场。

“中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”

在去无锡前的2020年7月和2021年1月，倪部长也曾来过两次深圳。

在此之前，很多论调与调控是未有过的：关于高周转房地产企业的“三道红线”、郭树清痛斥房地产灰犀牛、北京、上海、深圳严查经营贷流入房地产市场；在北京、上海开始约谈鼓吹房价上涨的地产自媒体。

只有在全面调控到来时，才会相信全面调控的到来。

实际上，深圳的土地供应已经大幅度增加了。2020年，深圳供应含宅用地34宗，共583万方，成交31宗，共537万方，超出2018年和2019年宅地宗数之和。

在存量层面，深圳住建局也发布关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知，给商务公寓、宿舍通燃气开了绿灯，帮助其确立公寓的可居住属性，市场部分解读为缓解住宅供应紧张。

郭主席的“灰犀牛”论调并非空穴来风，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

通过“银行依据指导价放款”与“严查经营贷违规流入”不难看出，金融杠杆依旧是各地楼市调控的重点， 严控金融就是要抽走杠杆、摁住市场。

风险一旦触发，我们会失去拥有的一切，于人、于国家相同。今天深圳“指导价”满月，也祝女性朋友们3.8节快乐，咱们能顶半边天。

/// 附：深圳调控七步曲——

2月8日，深圳住建局发布《深圳市二手房指导价》；

2月10日，深圳下架所有高于指导价的房源挂牌价；

2月18日，深圳发布离婚购房政策补丁；

2月20日，深圳多个银行依据二手房指导价批贷；

2月23日，深圳住建局允许商务公寓通燃气；

2月24日，深圳龙岗教育局宣布试行大学区制；

3月2日，深圳新房摇号积分制公布。