近年来，广州城市更新脚步不断加快，大规模的改造项目相继在各区域出现，唯独越秀区少有动作。
一方面，越秀区城市化程度较高，可以改造的片区不多；另一方面，由于越秀地段价值较高，改造成本随之提升，从而增加了改造难度。
当中，最受关注的莫过于寺右村改造项目。
在去年底，寺右村就传出开展基础数据调查的消息，让这个一直有旧改计划的项目重新进入大众视野。
如今小编拿到一份《寺右共和片区改造初步方案》，里面可谓干货十足。
根据方案显示，寺右村共和片区的规划范围为49.3公顷，改造范围西至达道路、北至中山一路、南至寺右新马路、东至杨箕涌。
其中，广铁集团约占改造用地21.4公顷，寺右村约占4.3公顷。
由于广铁集团占地较多，因此在规划方案中，将充分利用杨箕地铁站，创造TOD复合综合体，依托公共空间体系，结合铁路+产业，创造产业共创核。
未来该片区充分激活广铁基因，发展“铁路+”文创产业，紧扣“广铁”IP，延伸设计咨询、创意研发、主题休闲、展览体验等新型文创产业，塑造地标性广铁产业集群。
值得一提的是，改造方案中还提到将规划240m地标塔楼，形成中部高，两边低的天际线，与未来的五羊新城交相辉映。
同时利用公共空间轴线，打造片区中央的产业集群。
而目前寺右共和片区的现状，71%为居住用地，缺乏成规模的产业用地。因此即便与珠江新城近在咫尺，也难以承接产业的辐射和外溢。
未来改造后形成产业集群，将对产业创收有一定提升，改变目前以居住为主的单一功能。
在居住方面，改造后寺右共和片区居住量为85.04万㎡，其中复建住宅为68.8万㎡，融资住宅为16.24万㎡。
根据规划，共和西小区、共和西苑、达道雅轩、羊和园等较新的住宅将维持原状。
其余住宅将改造复建，不难看出复建住宅将是该改造项目体量最大的部分。
涉及住宅的融资地块有两宗，一宗是R2居住用地，另一宗是R/B居住、商办综合用地。
值得一提的是，后者规划以依托杨箕地铁站，打造TOD多元综合体，融合高品质商业开发与标志性居住塔楼，引入底层架空、立体花园与垂直空间等生活功能。
整体而言，整个居住改造方案将运用“未来社区”的理念，通过布置垂直空中花园营造云上社区空间，通过连续连廊打造空中坊巷，创造开放街区廊道，构建立体慢行系统。
需要注意的是，该改造方案是初步方案，最终改造方案以官方公布为准。
不过，小编认为该方案是有参考价值的，其中很重要的原因是，该改造方案融资居住建筑面积为16.24万㎡，融资商办建筑面积为27.05万㎡，产业居住比为6:4。
换言之，该改造方案符合《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》规定，第一圈层（环城高速）以内，城市更新单元融资地块产业建设量原则上占融资地块总建设量的60%以上。
在地理位置上，寺右共和片区与五羊新城紧密相连，五羊新城又与珠江新城仅一路之隔，一边是城市界面较老的城区，一边是现代化摩天大楼。
该片区被重新激活，与珠江新城连片发展，是壮大广州CBD的一种思路。
而该片区改造引起土地性质改变，增加商务商业用地是大概率的事，对于寸金尺土的越秀区来说，盘活土地，增加土地供应，可谓百利而无一害。
同时更能充分对接接珠江新城，发挥土地最大价值。
寺右共和片区占据了优秀的地段，但由于已有一定历史，土地价值被严重压制。通过赋予它的合适的产业和空间载体，发挥区域的综合优势，未来将绽放新的活力。
该片区改造其实不难理解，因为广州老城区已进入存量时代，老城区的成片改造是稀缺资源，也是盘活土地价值的重要方式，导入战略性新兴产业或打造现代服务业集聚区，形成新的经济发展引擎是大势所趋。
不过，对于想搏一把的购房者来说，似乎就没那么容易了。
因为，目前片区内老破小二手均价已达6万/㎡以上，个别像西元岗小区、老报社大院、共和西路散盘等，价格已在7-7.7万/㎡。
自五羊新城传出改造消息以来，该片区二手房价一直在涨，例如西元岗小区去年均价只要6万/㎡，如今已站上7万/㎡，涨幅十分惊人。
不仅价高，而且片区开始出现惜售的情况，片区内几个老旧小区只有个位数的放盘量。
除此之外，该改造项目并非一件容易的事，前前后后经过了长达十年的周期，因此想“搏一把”的朋友请谨慎三思。
2010年，寺右村就宣布要改造，是广州首批城中村改造项目；
2016年，广铁集团向市政府建议将共和村铁路大板房地段纳入广州市“三旧”改造总体规划；
2018年，寺右村旧改出现在《2018年广州城市更新手册》上；
2020年8月，越秀区政府会议研究共和片区更新改造，同意开展可行性研究和方案策划工作。
一直到现在，才有了寺右共和片区的初步改造方案。
【End】
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